나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103118 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 635-3 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가치 · 평가일 2025.07.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 '상도근린공원' 남동측 인근에 위치하고 주위는 다세대주택, 체육관, 관악벽산블루밍아파트(799세대), 봉천벽산블루밍아파트(2105세대) 등이 위치함.

교통상황

본건은 북측으로 세로에 접하여 차량 주정차 등이 용이하고 인근에 마을버스 정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제2층 제201호로서(사용승인일:2015.5.13.)
외벽: 석재붙임 등 마감
창호: 샷시창호 마감임.

이용상태

공부상 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 소화전, 화재탐지설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 인접토지와 등고 평탄한 세장형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:194m), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-10)(토지거래허가구역(모아타운 내 지목 도로 토지)지정기간:2024. 9. 10.~2029. 9. 9.)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계미상임

물건 비고

임차보증금반환채권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103118 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 봉천동 635-3 2층201호

용도: 다세대주택

감정가: 223,000,000원

토지면적: 18.27㎡ (약 5.53평)

토지지분: 18.2728㎡ (약 5.53평)

건물면적: 24.49㎡ (약 7.41평)

건물지분: 24.49㎡ (약 7.41평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

사용승인일: 2015년 5월 13일

건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제2층 제201호

총 층수: 지하 1층, 지상 5층

전유부분 건물면적: 24.49㎡ (약 7.41평)

대지권면적: 18.27㎡ (약 5.53평)

토지이용계획 및 제한상태: 제1종일반주거지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2024-09-10 ~ 2029-09-09)

1.1. 입지조건

입지조건

* 위치 및 주위환경: 서울특별시 관악구 봉천동 소재 '상도근린공원' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 체육관, 대규모 아파트 단지(관악벽산블루밍, 봉천벽산블루밍) 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통상황: 물건 북측으로 세로에 접하여 차량 주정차가 용이하며, 인근에 마을버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 토지의 형상 및 이용상태: 본건 토지는 인접 토지와 등고 평탄한 세장형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건 북측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

권리분석

* 말소기준권리: 2022년 4월 27일자 관악세무서장의 압류 (갑9)

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (지상권 등 특이사항 없음)

* 주요 권리 내역:

- 소유권보존: 선정환 (2015-05-18)

- 소유권이전: 송민우 (2016-01-20)

- 주택임차권: 신은경 (280,000,000원, 전입 2022-04-20, 확정 2022-03-24) - 권리분석상 대항력 없음으로 판단됩니다.

- 압류: 관악세무서장(2022-04-27), 국민건강보험공단(2023-08-16), 서울특별시(2023-11-07), 서울특별시(2025-02-21)

- 강제경매: 주택도시보증공사 (2025-06-18)

* 임차인 현황:

- 임차인: 신 (주택도시보증공사(신은경))

- 보증금: 280,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2022년 4월 20일

- 확정일자: 2022년 3월 24일

- 배당신고일자: 2024년 5월 16일

- 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원 (주의사항 및 매각조건에 따라 임차보증금은 인수되지 않을 것으로 보입니다.)

* 특이사항: 토지거래허가구역, HUG 인수조건 변경, 대항력 있는 임차인 (권리분석상 대항력 없음), 공동담보

* 주의사항: 임차보증금반환채권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각.

1.3. 상권분석

상권분석

* 주변 환경: 본건은 봉천동의 다세대주택 밀집 지역 내에 위치하며, 인근에 공원 및 대규모 아파트 단지가 있어 주거 환경이 양호합니다.

* 상업 시설: 인근 아파트 단지 내 상가 및 지역 상권을 이용할 수 있습니다. 본건의 면적을 고려할 때, 주거용으로 활용하는 것이 일반적입니다.

1.4. 생활정보

생활정보

* 교통: 마을버스 정류장이 인접하여 대중교통 접근성이 좋습니다.

* 편의시설: 상도근린공원이 가까워 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

* 교육시설: 봉천동 일대의 학군이 형성되어 있습니다. (구체적인 학군 정보는 별도 확인 필요)

1.5. 잠재적 리스크

잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 서울특별시 관할 구역 중 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 일정 규모 이상의 토지 거래 시 관할 구청장의 허가를 받아야 합니다. (주택 거래 시에는 일반적으로 큰 제약이 없을 수 있으나, 관련 규정 확인 필요)

* 임차인 관련 사항: 권리분석상 대항력은 없으나 2.8억원의 보증금이 있는 임차인이 존재합니다. '대항력 포기조건 매각'이라는 특수 조건이 있으므로, 명확한 법률 자문을 통해 인수 여부를 최종 확인해야 합니다. (현재까지의 분석으로는 인수 보증금 0원으로 예상됩니다.)

* 공동담보: '공동담보'로 명시되어 있으나, 본 건 자체 등기부에는 추가적인 공동담보 물건으로 인한 부담은 보이지 않습니다. 다만, 채권자(HUG) 관련 대출에서 공동담보가 설정되었을 가능성이 있어, 관련 내용을 추가로 확인할 필요가 있습니다.

1.6. 종합 의견

종합 의견

본 물건은 서울 관악구 봉천동의 다세대주택으로, 감정가는 2.23억 원입니다. 주변에 공원 및 대규모 주거 단지가 있어 입지 및 주거 환경은 우수합니다. 교통 편리성 또한 좋습니다. 권리관계는 비교적 명확하나, '대항력 없는 임차인'의 보증금 2.8억 원과 '대항력 포기조건 매각'이라는 특수 조건이 존재하여 신중한 접근이 요구됩니다. 토지거래허가구역이라는 점도 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

투자 포인트

* 서울 관악구의 우수한 입지: 안정적인 주거 수요가 있는 지역입니다.

* 소형 면적: 1인 가구 또는 틈새 투자 상품으로 적합합니다.

* 시세 대비 감정가: 주변 시세 분석 결과, 감정가가 시세보다 낮게 책정되었을 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가

* 주변 시세 분석:

- 봉천동 1688-27번지 (2003년 준공, 69㎡): 2026년 7월 3.85억원 거래

- 봉천동 41-7번지 (성진리치빌6차, 2022년 준공, 39.75㎡): 2026년 7월 5.4억원 거래

- 봉천동 100-84번지 (비쥬타운B, 2016년 준공, 26.98㎡): 2026년 7월 2.83억원 거래

* 본건 물건 (24.49㎡, 2015년 준공) 대비:

- 가장 유사한 조건(26.98㎡, 2016년 준공)의 비쥬타운B가 2.83억원에 거래되었으며, 평당 약 1,048만원 수준입니다.

- 이를 본건 면적(24.49㎡)에 적용 시, 예상 시세는 약 2.57억원 (1,048만원/㎡ * 24.49㎡)으로 추정됩니다.

- 본건 감정가는 2.23억원입니다.

* 종합 의견 및 예상 입찰가:

- 본건은 감정가 2.23억원 대비, 시세 분석상 예상 시세는 2.57억원으로 추정됩니다.

- '대항력 없는 임차인' 보증금 2.8억원이 인수되지 않는다는 전제 하에, 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

- 다만, '대항력 포기조건 매각'이라는 특수 조건 및 토지거래허가구역이라는 점을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

- 따라서, 감정가(2.23억원)와 예상 시세(2.57억원)를 고려하고, 리스크 요인을 감안하여 2.1억원 ~ 2.3억원 범위에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

- 최종 입찰가는 물건의 명도 난이도, 임차인과의 협상 여부, 당일 경매 시장 상황 등을 종합적으로 판단하여 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.