나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103231 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 635-548 1층102호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하원 · 평가일 2025.06.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

서울특별시 관악구 봉천동 소재 ""서울은천초등학교"" 북서측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택,연립주택,아파트 및 소규모 근린생활시설로 형성된 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 노선 버스 정류장이 소재함.

건물의 구조

알씨조 슬래브 4층 건물내 1층 102호로

외벽:적벽돌 쌓기 마감
창호:샷시창호

이용상태

연립주택으로 이용중이며 자세한 이용상황은 후첨 ""내부구조도"" 참조.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형으로 연립주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 ""국회단지5길""에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역((7층 이하)),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(서울시동작관악교육지원청고시 제2016-12호(2016.8.24.))<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,
토지거래계약에관한허가구역(2024-09-10)(토지거래허가구역(모아타운 내 지목 도로 토지)지정기간: 2024. 9. 10.~2029. 9. 9.).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계:미상임
2.기타:없음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103231 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 윤OO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 관악구 봉천동 635-548 1층102호

용도: 연립주택

건물 구조: 알씨조 슬래브 4층 건물 내 1층 102호

건물 외벽: 적벽돌 쌓기 마감

건물 창호: 샷시 창호

토지 형상 및 이용상태: 가장형으로 연립주택 건부지로 이용중임.

토지 인접 도로상태: 본건 남측으로 "국회단지5길"에 접함.

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 287,000,000원

토지면적: 29.98㎡ (약 9.07평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 57.73㎡ (약 17.46평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 교통

서울특별시 관악구 봉천동 소재 "서울은천초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 연립주택, 아파트 및 소규모 근린생활시설로 형성된 주택지대임. 본건까지 차량 출입이 가능하며 인근에 노선 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

2.2. 편의시설 및 교육환경

주택지대 내에 위치하며 소규모 근린생활시설이 인접해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함. "서울은천초등학교"가 북서측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호함.

2.3. 지역 특성 및 규제

토지이용계획상 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있음. 또한 가축사육제한구역, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역), 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어 관련 법규를 준수해야 함. 특히, 토지거래계약에 관한 허가구역(2024.9.10.~2029.9.9.)으로 지정되어 있어 신규 매수 시 허가 절차가 필요할 수 있음.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부상 공유자전부지분 이전, 소유권 이전, 근저당권 설정(말소기준권리), 가처분(말소), 강제경매(말소) 등의 권리 변동 내역이 존재함. 말소기준권리는 2016년 11월 10일 접수된 한국스탠다드차타드은행의 근저당권이며, 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 예정임.

3.2. 임차인 분석

임차인 이 과 차 이 존재하나, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있으며 대항력이 없는 것으로 분석됨. 따라서 인수할 보증금은 없는 것으로 판단됨.

* 임차인: 이

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-06-30

확정일자: -

배당신고일자: -

대항력: 없음

비고: -

* 임차인: 차

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-06-30

확정일자: -

배당신고일자: -

대항력: 없음

비고: -

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됨. (단, 지상권은 개요상 언급되었으나 상세 내용은 확인 필요)

4. 상권분석

4.1. 주거지 상권 특성

본 물건은 다세대주택, 연립주택, 아파트 등이 혼재된 주거지대에 위치하고 있으며, 소규모 근린생활시설이 인접해 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됨. 주변 지역은 전반적으로 주거용 부동산 수요가 꾸준한 편임.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본건은 철근콘크리트조 슬래브 구조의 4층 건물 중 1층 102호임. 위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 갖추어져 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제약 사항

본건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 매각 허가 시 추가적인 토지거래허가 절차가 필요할 수 있음. 이는 취득 과정에 시간 소요 및 행정적 부담으로 작용할 수 있음.

6.2. 권리상 특이사항

중복사건으로 분류되어 있어, 경매 진행 과정에서 혼선이나 변동 가능성을 고려해야 함.

7. 종합 의견

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재의 연립주택으로, 학군 및 주거환경이 양호한 편임. 그러나 토지거래허가구역 지정 및 중복사건이라는 점은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있음. 권리분석상 인수해야 할 임차보증금은 없으므로 명도 관련 부담은 적을 것으로 보임.

8. 투자 포인트

* "서울은천초등학교" 인근의 양호한 교육환경 및 주거지대 위치.

* 주요 도로에 인접하여 교통 접근성이 양호함.

* 인수할 임차보증금이 없어 명도 부담이 적음.

9. 예상 입찰가

최근 거래 사례 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 약 250,000,000원에서 270,000,000원 사이에서 형성될 것으로 예상됨. 이는 감정가(287,000,000원) 대비 합리적인 수준이며, 유사 연립주택의 최근 매매가(약 190,000,000원) 및 건물 연식(1996년 준공)을 감안한 보수적인 접근임. 토지거래허가구역 지정 등 리스크 요인을 감안하여 신중한 입찰가를 산정하는 것이 중요함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.