나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103197 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 634-65 수팰리스에프티 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아이비감정 · 평가일 2025.06.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 대상물건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 ""서울관광고등학교"" 서측 인근에 위치하며,
주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지대임.

교통상황

본건 대상물건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장, 지하철역이 소재하는 등 교
통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 내 2층 202호로서,

외벽 : 치장석 마감,
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, CCTV 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 도로와 등고평탄한 4필지 일단의 부정형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상토지 동측의 약 3~4미터 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1~3) : 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역, 교육환경보호구역
(상대/절대정화구역 최종 확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임), 상대보호구역
(서울시동작관악교육지원청고시 제2016-12호(2016.8.24.)), 대공방어협조구역(위탁고도:194
m), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2024-09-10)(토지거래허가구역(모아타운
내 지목 도로 토지)지정기간:2024.9.10.~2029.9.9.)임.

기호(4) : 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역, 교육환경보호구역(상
대/절대정화구역 최종 확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임), 대공방어협조구
역(위탁고도:194m), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2024-09-10)(토지거래허가
구역(모아타운 내 지목 도로 토지)지정기간:2024.9.10.~2029.9.9.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

임차인 및 임차보증금반환채권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103197 (1)

* 소재지: 서울특별시 관악구 봉천동 634-65 수팰리스FT 2층202호

* 신주소: 서울특별시 관악구 국회단지2길 15-15 (봉천동)

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 460,000,000원

* 토지 면적: 41.10㎡ (약 12.43평)

* 건물 면적: 50.32㎡ (약 15.22평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 건축물 정보:

* 총 층수: 5층

* 준공 연월: 2019년 7월 18일

* 구조: 철근콘크리트구조

* 주용도: 공동주택 (다세대주택)

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 관악구 봉천동 소재 "서울관광고등학교" 서측 인근.

* 주위 환경: 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역.

* 교통 상황: 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역이 소재하여 교통 여건 양호.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 12월 9일자 광명세무서장의 압류 (갑3).

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 주택임차권 (홍영식): 보증금 380,000,000원. 전입일자 2019-11-06, 확정일자 2019-09-30. 대항력 있음.

* 특별매각조건: 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각함. 이 조건에 따라 임차인의 보증금은 매수인이 인수하지 않는 것으로 판단됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

* 매각으로 소멸되는 권리: 소유권 보존(갑1), 공유자 지분 이전(갑2), 압류(갑3, 갑5), 가압류(갑4), 강제경매(갑6) 등.

* 임차인 현황:

* 임차인: 홍 (주택도시보증공사)

* 보증금: 380,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-11-06

* 확정일자: 2019-09-30

* 배당신고일자: 2023-11-27

* 대항력: 있음 (단, 특별매각조건으로 매수인은 인수하지 않음)

* 특이사항: 1차 보증금 감액분 10,000,000원.

1.3. 상권분석

* 주변 개발 상황: 해당 물건지 인근은 모아타운 사업 추진 지역으로, 재개발 및 정비사업이 진행 중이거나 계획 중에 있습니다. 이는 향후 지역 가치 상승 잠재력을 시사합니다.

* 부동산 시세 동향:

* 최근 유사 물건 실거래가 분석 결과, 면적 및 건축 연도에 따라 300,000,000원에서 540,000,000원 범위에서 거래가 이루어졌습니다.

* 본건 건물 면적(50.32㎡)과 유사한 2022년 준공 건물의 경우, 39.75㎡ 면적이 540,000,000원에 거래되어 평당 약 13,585,000원의 시세를 형성하고 있습니다.

* 이에 비해 본건의 감정가 460,000,000원(50.32㎡ 기준, 평당 약 9,141,000원)은 최근 시세보다 다소 낮은 수준으로 분석됩니다.

* 혐오시설 여부:

* 본건 소재지(서울특별시 관악구 봉천동 634-65) 인근에 대한 직접적인 혐오시설(쓰레기 소각장, 하수처리장 등) 존재 여부는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

* 다만, 관악구 및 동작구 인근 지역에 보라매공원 쓰레기 적환장 등 생활 폐기물 처리 시설이 운영되고 있어, 대도시의 일반적인 환경적 고려 사항은 존재할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: 주택, 상가 등이 혼재된 주거 밀집 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: "서울관광고등학교"가 인근에 소재하고 있으며, 교육환경보호구역에 해당하므로 관련 규정 확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역 지정: 본건 토지는 "모아타운 내 지목 도로 토지"로서 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다 (2024.09.10 ~ 2029.09.09). 해당 지역 내 토지 거래 시 관할 구청장의 허가를 받아야 하며, 이로 인해 매수인의 자유로운 토지 이용 및 처분에 제약이 있을 수 있습니다. 이는 향후 재개발 및 모아타운 사업 진행 시 중요한 변수가 될 수 있습니다.

* 임차인 관련 매각 조건: 대항력 있는 임차인이 존재하나, 특별매각조건에 따라 매수인에게 보증금반환 의무가 승계되지 않는 조건으로 매각됩니다. 이 조건이 정상적으로 이행되는지 확인이 필요합니다.

* 지목 "도로" 관련 사항: 지적상 "도로"로 분류된 토지는 재개발 시 공공용지로 활용되거나, 소유권 행사에 제약이 따를 수 있습니다. 모아타운 사업의 특성상 이러한 지목에 대한 추가적인 확인이 요구됩니다.

1.6. 종합 의견

본건은 비교적 신축(2019년 준공)인 다세대주택으로, 주변 지역의 모아타운 개발 계획과 함께 향후 가치 상승 잠재력을 가지고 있습니다. 교통이 편리하고 주거 환경이 양호한 편이나, 토지거래허가구역으로 지정된 점, 지목이 "도로"인 점, 그리고 대항력 있는 임차인 관련 특별매각조건은 취득 시 반드시 면밀히 검토해야 할 리스크 요인입니다. 감정가는 최근 시세 대비 낮은 편으로, 리스크를 감안한 합리적인 입찰가 산정이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물(2019년 준공)로 유지보수 비용 발생 가능성 낮음.

* 모아타운 사업지 인근으로, 향후 도시 정비 및 가치 상승 기대.

* 상대적으로 낮은 감정가 대비 인근 실거래가 시세와의 격차로 인한 시세차익 기대 가능성.

* 특별매각조건으로 인해 임차인 보증금 인수 부담 없음.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 460,000,000원입니다. 인수되는 임차인 보증금은 특별매각조건에 따라 0원으로 판단됩니다.

주변 유사 부동산의 최근 실거래가 분석 결과, 본건 건물 면적(50.32㎡)을 기준으로 평당 약 10,500,000원 ~ 13,500,000원의 시세를 형성하고 있습니다. 이를 적용하면 약 530,000,000원 ~ 680,000,000원의 시세 범위를 예상해 볼 수 있습니다.

토지거래허가구역 지정 및 지목 "도로" 등의 리스크를 감안하더라도, 시세 대비 낮은 감정가와 개발 잠재력을 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 감정가 대비 소폭 상승한 수준으로 고려해볼 수 있습니다.

주변 실거래가 최고가(540,000,000원)와 감정가를 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가를 520,000,000원으로 제시합니다. 이보다 높은 입찰가는 해당 물건의 리스크 요인에 대한 충분한 법률 및 현장 조사를 거친 후 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.