나이스옥션 법원경매 거창 2024타경649 [2] 경상남도 합천군 가회면 월계리 1283 전 경매

매각기일: 2026-01-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 거창 2024타경649 [2] 경상남도 합천군 가회면 월계리 1283 전 경매

물건 대표 이미지

거창지원 경매2계 2024타경649 | 소재지: 경상남도 합천군 가회면 월계리 1283 | 감정가: 18,694,000원 | 최저가: 6,700,000원 | 용도: 전

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호는 거창지원 2024타경649 (2)이며, 경상남도 합천군 가회면 월계리 1283 외 필지들을 포함하는 부동산강제경매 물건입니다.

본 물건의 용도는 '전(田)'이며, 매각대상은 토지매각으로 건물면적 및 제시외면적은 없습니다.

1.2. 면적 및 감정가

총 토지면적은 1438.00㎡ (약 435.10평)이며, 감정가는 18,694,000원으로 평가되었습니다.

1.3. 경매 진행 정보

소유자 및 채무자는 차OO로 동일하며, 채권자는 삼OOOOOOOO입니다. 본 물건은 중복사건으로 진행되고 있습니다.

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 입지조건

본건은 경상남도 합천군 가회면 월계리 소재 '월계마을' 및 서측 근거리, '산두마을' 서측 근거리에 위치하고 있습니다.

부근은 농가주택, 농경지, 임야 등이 소재하는 산간농촌지대 및 산간농경지대로, 전반적인 교통상황은 관내교통편 및 도로사정 등을 고려할 때 다소 불편한 편입니다.

2.2. 상권 분석 및 생활 정보

본 물건은 산간농촌지대에 위치하므로 상업적인 상권은 형성되어 있지 않으며, 농경지 및 주택부지로서의 활용 가능성에 초점을 두어야 합니다.

차량 접근은 본건 및 인근까지 가능하나, 내부 필지별로 도로 접근 상태가 상이하므로 개별 필지의 활용 계획이 중요합니다.

2.3. 토지 현황 및 용도지역

매각대상 토지는 기호(1)부터 기호(4)까지 4개의 필지로 이루어져 있으며, 현황 및 용도지역이 모두 상이합니다.

기호(1)은 생산관리지역(현황: 전 및 일부 농로, 묘지)이며, 기호(2)~(4)는 계획관리지역(기호(2): 묵답, 기호(3): 주거나지, 기호(4): 주택부지)으로 비교적 활용도가 높은 용도지역에 속합니다.

도로 상태는 기호(1)이 폭 약 3m 포장농로에 접하고, 기호(3)이 왕복 2차선 포장도로에 접하여 양호한 반면, 기호(2)는 지적도상 맹지이며 기호(4)는 지적도상 도로에 접하나 현황 폐도 상태이므로 유의해야 합니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 권리 관계

본건은 부동산강제경매 사건으로 진행 중이며, 소유자 및 채무자가 동일하므로 권리 관계는 비교적 단순합니다.

등기부상 권리 분석은 별도로 필요하나, 물건명세서상 인수되는 권리가 없다면 채무관계에 기한 경매이므로 명도 책임만 고려하면 됩니다.

3.2. 특이 권리 사항

가장 중요한 특이사항은 '분묘기지권'과 '농지취득자격증명'입니다.

기호(1) 토지 지상에 연고자 미상의 분묘 1기가 소재하며, 이에 영향을 받는 토지 가격으로 최저매각가격이 정해졌습니다. 매수인은 분묘기지권의 성립 여부를 판단하고, 성립 시 분묘 이장 또는 지료 부담 등의 후속 조치 비용을 염두에 두어야 합니다.

또한, 본 물건은 '전(田)'이므로 농지취득자격증명서 제출이 필수이며, 미제출 시 매수보증금은 반환되지 않으니 입찰 전 해당 관청에 반드시 문의해야 합니다.

4. 잠재적 리스크

4.1. 리스크 분석

가장 큰 잠재적 리스크는 '분묘기지권 성립 여부 및 해결 비용'과 '농지취득자격증명 발급 가능성'입니다.

분묘기지권이 성립한다면 분묘 이장을 위해 협의나 소송이 필요하며, 비용과 시간이 소요됩니다.

맹지인 기호(2)와 현황 폐도인 기호(4)는 건축 행위 시 사전에 인접 토지 소유자 등과의 통행권 확보 협의가 필요합니다.

4.2. 혐오 시설 여부

주변 지역 검색 결과, 합천군 내에 생활폐기물 매립장 및 폐기물 종합처리시설이 대양면, 삼가면, 청덕면 등 타 면(面)에 소재하고 있습니다.

월계리 인근에 직접적인 대규모 혐오시설은 확인되지 않았으나, 매립장 시설들이 지역적으로 분산되어 있다는 점을 참고해야 합니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본 물건은 총 4개의 필지로 구성되어 있으며, 생산관리지역과 계획관리지역이 혼재되어 있습니다. 특히 계획관리지역 내 주거나지(기호 3)와 주택부지(기호 4)가 포함되어 있어 단순 농지 이상의 잠재 가치를 가집니다.

다만, 분묘기지권의 리스크가 최저가에 반영된 것으로 보이므로, 이 부분에 대한 명확한 해결 계획을 수립할 수 있는 투자자에게 적합한 물건입니다.

또한, 농지취득자격증명 발급을 사전에 철저히 확인해야 성공적인 입찰이 가능할 것입니다.

5.2. 투자 포인트

1. 계획관리지역 필지 활용 가능성: 기호(2)~(4)는 계획관리지역으로, 향후 개발 및 건축 행위에 있어 생산관리지역보다 유리한 조건을 가집니다.

2. 분묘 영향 반영된 감정가: 분묘 1기가 소재함을 인정하고 감정가가 산정되었으므로, 분묘 해결에 대한 자신감 있는 투자자는 상대적으로 낮은 가격에 토지를 취득할 가능성이 있습니다.

3. 도로 접근성 양호 필지 존재: 기호(3)은 왕복 2차선 도로에 접하고 있어 접근성이 우수하며, 주거나지 현황으로 활용도가 높습니다.

법원 정보

거창지원 경매2계