나이스옥션 법원경매 거창 2024타경649 [3] 경상남도 합천군 가회면 월계리 753 대지 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 거창 2024타경649 [3] 경상남도 합천군 가회면 월계리 753 대지 경매

• 사건번호: 2024타경649
• 주소: 경상남도 합천군 가회면 월계리 753
• 용도: 대지

거창지원 경매2계 2024타경649 | 소재지: 경상남도 합천군 가회면 월계리 753 | 감정가: 28,836,300원 | 최저가: 5,065,000원 | 용도: 대지

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호는 거창지원 2024타경649 (3)이며, 소재지는 경상남도 합천군 가회면 월계리 746-1입니다. 본 물건의 용도는 대지이며, 경매구분은 부동산강제경매입니다. 최초 감정가는 28,836,300원으로 책정되었습니다. 소유자와 채무자는 차OO이며, 채권자는 삼OOOOOOOO입니다.

1.2. 물건 현황 및 특이사항

매각대상은 토지매각이며, 토지면적은 456.00㎡ (약 137.94평)입니다. 현재 이용 상태는 '주거나지'이며, 남측에 소재한 왕복 2차선 포장도로에 접하고 있어 접근성은 양호한 편입니다. 특이사항으로는 중복사건이며, **법정지상권** 성립 여지가 있다는 점을 주의해야 합니다. 또한 본 건은 일괄매각이 아닌 토지매각이며, 목록 3번 토지 지상 감정서상 제시외 건물 (ㄱ)은 **매각에서 제외**되므로, 매수자는 토지만 취득하게 됩니다.

2. 입지조건 및 주변 환경

2.1. 위치 및 접근성

본 물건은 경상남도 합천군 가회면 월계리 소재 "월계마을" 내에 위치하며, 서측 근거리 및 "산두마을" 서측 근거리에 자리하고 있습니다. 부근은 농가주택, 농경지, 임야 등이 소재하는 산간농촌지대입니다. 본건 인근까지 차량 접근은 가능하나, 관내 교통편 및 도로 사정 등을 고려할 때 전반적인 교통상황은 다소 불편한 편입니다.

2.2. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본 물건(기호 3)은 용도지역상 **계획관리지역**에 속하여 건폐율 및 용적률 등 건축 규제가 생산관리지역보다 상대적으로 완화되어 있습니다. 다만, 가축사육제한구역(일부제한구역_700)에 해당하므로 관련 법규를 확인해야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 종류 및 관계자

본 경매는 부동산강제경매 사건이며, 채무자와 소유자가 동일합니다. 권리관계에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

3.2. 핵심 권리 분석

가장 중요한 권리 문제는 **법정지상권**입니다. 매각대상에서 제외된 제시외 건물 (ㄱ)이 토지 위에 존재하며, 이로 인해 법정지상권 성립 여부가 매각 조건에 큰 영향을 미칩니다. 감정가는 제시외 건물에 영향을 받는 상태로 최저매각가격이 정해졌음을 주의해야 합니다. 이는 낙찰 후 건물 소유자와의 협의 또는 법적 절차가 필요함을 의미합니다.

3.3. 매각 조건 상세

본 물건은 **토지매각**이며, 지상에 존재하는 제시외 건물 (ㄱ)은 매각에서 명확히 제외되었습니다. 매수인은 토지에 대한 소유권만을 취득하며, 건물에 대한 권리는 없습니다. 또한, 주의사항에 일괄매각이 아니라고 명시되어 있어 개별적인 물건으로서의 조건 확인이 필수적입니다.

4. 상권분석 및 생활정보

4.1. 상권 및 편의시설

본 물건이 위치한 곳은 농가주택과 농경지 등이 주를 이루는 산간농촌지대입니다. 따라서 도심지에서 기대할 수 있는 상권은 형성되어 있지 않으며, 일상적인 생활 편의시설(대형마트, 병원 등) 접근성은 다소 불편할 것으로 예상됩니다.

4.2. 생활 정보 및 혐오시설

주변 환경상 일반적인 혐오시설은 확인되지 않으나, 산간 지역 특성상 주변에 소규모 축사 등의 환경 시설이 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다. 현장 방문을 통한 직접적인 확인이 반드시 필요합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 법적 리스크 (법정지상권)

가장 큰 리스크는 **법정지상권** 성립 여부입니다. 법정지상권이 성립되면 매수인은 토지 위에 건물을 소유할 수 없으며, 건물 소유자에게 지료를 청구해야 합니다. 법정지상권이 성립되지 않는다면 건물 철거 소송을 통해 토지를 온전히 사용할 수 있으나, 이 과정에서 시간과 비용이 발생합니다.

5.2. 명도 및 점유 리스크

매각에서 제외된 제시외 건물 (ㄱ)이 토지를 점유하고 있으므로, 낙찰 후 건물 소유자를 상대로 한 명도 절차가 아닌 **건물 철거 및 토지 인도 소송**이 필요할 수 있습니다. 이는 일반적인 주거 건물 명도보다 복잡하고 장기간이 소요될 수 있는 리스크를 내포합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 계획관리지역 내 현황 '주거나지'로 이용되는 토지로서, 본래의 용도(대지)에 맞게 활용될 수 있는 잠재력을 가집니다. 그러나 **법정지상권 및 제시외 건물 문제**가 핵심적인 해결 과제입니다. 매각대상에서 제외된 제시외 건물의 가치, 건물 소유자와의 협상 가능성, 그리고 법적 절차에 필요한 비용 및 시간을 종합적으로 고려하여 입찰 여부를 결정해야 하는 고난도 물건입니다.

6.2. 투자 포인트

계획관리지역 토지로서 **개발 및 건축 잠재력**을 가지고 있습니다. 남측 왕복 2차선 포장도로에 접하고 있어 기본적인 접근성이 확보되어 있습니다. 법정지상권 문제 해결에 대한 명확한 전략과 건물 소유자(또는 채무자)와의 협상 능력을 갖춘 전문가에게는 시세 대비 **저가 매입 기회**가 될 수 있습니다.

법원 정보

거창지원 경매2계