나이스옥션 법원경매 거창 2024타경1048 [1] 경상남도 함양군 마천면 가흥리 산72-1 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 거창 2024타경1048 [1] 경상남도 함양군 마천면 가흥리 산72-1 임야 경매

• 사건번호: 2024타경1048
• 주소: 경상남도 함양군 마천면 가흥리 산72-1
• 감정가: 282,054,000원
• 최저가: 101,088,000원
• 유찰 횟수: 4회
• 용도: 임야

거창지원 경매2계 2024타경1048 | 소재지: 경상남도 함양군 마천면 가흥리 산72-1 | 감정가: 282,054,000원 | 최저가: 101,088,000원 | 용도: 임야

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 기본 정보

사건번호는 거창지원 2024타경1048 (1)이며, 경매 구분은 부동산임의경매입니다.

소재지는 경상남도 함양군 마천면 가흥리 산72-1로, 용도는 임야입니다.

감정가는 282,054,000원이며, 매각 대상은 토지매각입니다.

1.2. 면적 정보

총 토지면적은 12,198.00㎡ (약 3,690.20평)입니다.

토지 지분율은 1219800이며, 토지 및 건물 제시외면적은 0.00㎡입니다.

1.3. 기타 정보

소유자와 채무자는 임OO이며, 채권자는 함OOOOOO입니다.

특이사항으로 분묘기지권이 있으며, 토지 지상에 분묘 11기가 소재하여 이에 영향을 받는 가격으로 최저매각가격을 정한 점을 유의해야 합니다. 토지 지상 제시외 수목(배롱나무 약 30주)은 매각에 포함됩니다. 공부상 지목은 임야이나, 현황은 대부분 '전 형태(휴경상태), 토지임야, 진입로 등' 상태입니다.

2. 입지 조건 분석

2.1. 위치 및 접근성

본건은 "금계마을" 남서측 인근에 소재하며, 주위는 자연림, 전 등이 혼재하는 지역입니다.

차량 접근은 가능하며, 노폭 약 2.5M - 3M 내외의 시멘트 포장 진입로가 서측 부분에, 이어진 노폭 약 2.5M 내외의 시멘트 포장 진입로(본건 일부 포함)가 동측, 북측에 있어 제반 교통 사정은 보통입니다.

2.2. 토지 형태 및 이용계획

부정형의 완경사 지세이며, 현황은 "전 형태(휴경상태), 토지임야, 자연림, 진입로 등"으로 이용 중입니다.

토지이용계획상 계획관리지역과 보전관리지역이 혼재되어 있어 개발 여건이 상이합니다.

또한, 가축사육제한구역(일부 축종 제한지역), 준보전산지, 토석채취제한지역 등으로 지정되어 있어 개발 및 이용에 제한이 따릅니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각의 안정성

본 경매는 부동산임의경매이며, 매각 대상은 토지 매각입니다.

소유자 및 채무자가 동일한 임의경매로, 권리관계는 비교적 단순할 수 있으나, 가장 중요한 권리적 문제는 '분묘기지권'입니다.

3.2. 특수 권리 및 물건의 처리

가장 큰 특이사항은 토지 지상에 분묘 11기가 소재하며, 이에 영향을 받는 가격으로 감정가가 산정되었다는 점입니다.

'분묘기지권'은 성립 시 낙찰자가 이를 인수해야 하며, 분묘 이장 및 지료 문제 등 추가적인 법적 분쟁과 비용을 야기할 수 있는 중대한 리스크입니다.

제시외 수목(배롱나무 약 30주)은 매각에 포함되므로, 수목에 대한 소유권은 낙찰자에게 귀속됩니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

본 토지는 임야 및 전 형태의 농림지역에 위치하며, 도심의 상권 형성은 사실상 불가합니다.

다만, 지리산 자락에 인접한 입지 특성상 전원주택, 힐링 센터, 펜션 사업 부지(생산관리지역 또는 계획관리지역 허용 범위 내) 등으로의 잠재적인 개발 수요는 존재할 수 있습니다.

4.2. 생활 정보 및 주변 환경

인근에 '금계마을'이 위치하며, 함양군 마천면 소재지 인근은 지리산 등산객을 위한 펜션, 전원주택 등이 발달한 곳입니다.

주변에는 함양 금대암 전나무, 안국사 등의 문화 시설과 금대산, 창암산 자락의 임천계곡 등 자연 환경이 우수합니다.

4.3. 혐오 시설 정보

주변에 대규모의 특정 혐오 시설(예: 쓰레기 매립장, 화장장 등)이 검색되지는 않았습니다. 다만, 본건은 농림지역 내에 위치하여 일반적인 생활 편의 시설은 부족할 수 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 분묘기지권 리스크

가장 중대한 리스크는 분묘 11기에 대한 분묘기지권의 성립 여부입니다. 분묘기지권이 성립하는 경우, 토지 이용에 제약을 받을 뿐만 아니라, 이장 협의나 지료 청구 소송 등 복잡하고 장기적인 법적 대응이 필요합니다.

5.2. 공법상 제한 및 현황 불일치

토지의 일부가 준보전산지, 토석채취제한지역에 속해 있어 임의적인 개발 행위에 제약이 많습니다.

또한, 공부상 지목은 임야이지만 현황은 전 형태(휴경상태)로 이용 중이므로, 향후 개발 인허가 및 농지법 관련 문제 발생 소지가 있습니다.

5.3. 임대차 관계 불확실성

임대관계는 미상(확인 불가능)으로, 현황 조사 시 추가적인 점유 관계를 확인해야 명도 리스크를 완전히 배제할 수 있습니다.

6. 종합 의견

본건은 12,198.00㎡ (약 3,690.20평)의 대규모 임야로서, 일부 계획관리지역 및 보전관리지역에 포함되어 있어 잠재적인 개발 가치를 가지고 있습니다. 지리산 자락의 우수한 자연 환경과 차량 접근성 등 입지 조건은 양호한 편입니다.

다만, 가장 치명적인 리스크는 분묘 11기의 소재와 이에 따른 분묘기지권 문제입니다. 이 권리 관계를 해결하기 위한 시간과 비용, 법적 리스크를 철저히 계산하지 않으면 투자 가치 하락으로 이어질 수 있습니다. 투자자는 분묘 문제 해결에 대한 명확한 전략을 수립한 후 입찰에 참여해야 합니다.

7. 투자 포인트

7.1. 대면적 및 용도지역의 잠재력

12,198.00㎡의 광대한 면적을 확보하며, 일부 지역이 계획관리지역 및 보전관리지역에 속해 있어 분묘 문제를 해결한다면 전원주택 단지, 힐링 시설, 농림업 시설 등으로 개발 가능성이 있습니다.

7.2. 자연 친화적 입지

지리산 자락에 위치하여 주변 자연경관이 수려하고, 주거지(금계마을) 인근에 위치하여 기본적인 접근성이 확보되어 있어 귀농·귀촌 또는 휴양 목적 부지로의 선호도가 높을 수 있습니다.

7.3. 경매 가격의 메리트

분묘 문제로 인해 감정가가 조정되었을 가능성이 높으므로, 향후 유찰 시에는 분묘 문제 해결 비용을 감안하더라도 충분한 가격 경쟁력을 가질 수 있습니다.

법원 정보

거창지원 경매2계