나이스옥션 법원경매 거창 2024타경960 [1] 경상남도 거창군 남하면 양항리 660 답 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 거창 2024타경960 [1] 경상남도 거창군 남하면 양항리 660 답 경매

• 사건번호: 2024타경960
• 주소: 경상남도 거창군 남하면 양항리 660
• 감정가: 128,825,800원
• 최저가: 46,171,000원
• 유찰 횟수: 4회
• 용도: 답

거창지원 경매2계 2024타경960 | 소재지: 경상남도 거창군 남하면 양항리 660 | 감정가: 128,825,800원 | 최저가: 46,171,000원 | 용도: 답

1. 물건 보고서

1.1. 기본 정보

사건번호는 거창지원 2024타경960 (1)이며, 소재지는 경상남도 거창군 남하면 양항리 660입니다. 용도는 '답'(논)이고, 토지면적은 3511.00제곱미터 (약 1062.15평)입니다. 감정가는 128,825,800원으로 책정되었습니다.

경매구분은 부동산임의경매이며, 매각대상은 토지매각(일괄매각)입니다.

1.2. 현황 및 감정 요약

본건 토지는 경상남도 거창군 남하면 양항리에 소재하며, '내곡마을' 동측 인근에 위치합니다. 주변은 답, 전, 임야(자연림) 및 인근 마을 내 주택 등이 혼재된 지역입니다.

기호(1) 토지는 차량 접근이 가능하여 제반 교통 사정은 보통이나, 기호(2) 토지는 차량 접근이 어려운 상태로 교통 사정이 다소 불편합니다.

이용 상태는 기호(1)이 부정형의 완경사 지세로 대체로 평탄하며, '답' (일시적으로 비닐하우스부지 형태로 이용 중)과 일부 '진입로' 상태입니다. 공부상 지목은 답이나 현황 일부가 진입로로 이용 중인 차이가 있습니다. 기호(2)는 부정형의 완경사 지세 '답'입니다.

도로 상황은 기호(1)이 노폭 약 3M 내외 시멘트 포장 진입로를 포함하고 있으나, 기호(2)는 지적도상 맹지(landlocked)로서 인근 필지를 통해서만 접근이 가능한 상태입니다.

토지이용계획상 계획관리지역 및 가축사육제한구역(돼지 개 닭 오리 메추리 제한지역)으로 지정되어 있습니다.

2. 입지 조건 분석

본 물건은 전형적인 농촌 지역에 위치한 농지입니다. 기호(1)은 진입로를 포함하며 현황상 비닐하우스 부지로 이용되는 등 접근성 및 활용도가 기호(2)에 비해 높습니다. 기호(2)는 지적도상 맹지로, 현재 농지 외 다른 용도로의 개발이나 사용에는 제약이 따를 수 있습니다.

총 3511.00제곱미터 (약 1062.15평)의 대형 토지이나, 위치 및 주변 환경을 고려할 때 도시 근교의 상업적 입지보다는 귀농, 귀촌 또는 농업용지로서의 가치에 중점을 두고 접근해야 합니다.

3. 권리 분석

본 건은 임의경매 사건으로, 특별히 유의해야 할 법적 및 행정적 리스크가 존재합니다.

3.1. 농지취득자격증명 제출 필수

본 물건은 '답'(농지)이므로, 최고가 매수인은 매각허가 결정 기한까지 농지취득자격증명서 또는 농지가 아니라는 사실증명서를 반드시 제출해야 합니다. 미제출 시 매수보증금은 반환되지 않으므로, 농지 소유 자격 요건 충족 여부를 사전에 확인해야 합니다.

3.2. 법정지상권 문제

특이사항에 '법정지상권'이 명시되어 있으며, 주의사항에 '감정서상 제시외 건물은 매각에서 제외함'이 언급되어 있습니다. 이는 토지 위에 건물이 존재하며, 그 건물의 소유자가 토지 매각 이후 법정지상권을 주장할 가능성이 있음을 의미합니다.

매수인은 토지만을 취득하며, 건물에 대한 사용수익권을 확보하지 못해 토지 이용에 큰 제약을 받을 수 있습니다. 건물을 철거하거나 지료를 청구하는 등의 복잡하고 장기간 소요되는 법적 절차를 준비해야 합니다.

3.3. 매각 대상의 한정

매각 대상은 '토지'에 한정되며, 제시외 건물은 매각에서 제외됩니다. 최저매각가격은 이러한 제시외 건물이 토지 사용에 미치는 영향을 반영하여 평가되었습니다.

3.4. 맹지(기호 2)의 이용 제한

기호(2) 토지는 맹지이므로, 건축이나 자유로운 이용을 위해서는 주변 필지 소유자로부터 도로 사용에 대한 승낙(사용승낙 또는 지역권 설정)을 받아야 하는 추가적인 권리 관계 해결이 필요합니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

본 물건이 위치한 경상남도 거창군 남하면 양항리는 농촌 마을 인근의 농지입니다. 주변에는 기본적인 주거 시설 외에 대규모 상업 시설이나 편의 시설이 존재하지 않으며, 생활 편의시설 접근성은 다소 낮을 것으로 예상됩니다. 상권 분석보다는 농업 생산성, 영농 환경, 또는 전원생활 환경 조성 가능성에 중점을 두고 분석해야 합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 법정지상권 및 제시외 건물 문제

가장 큰 리스크는 법정지상권 성립 여부 및 그에 따른 토지 이용 제한입니다. 이에 대한 명확한 분석과 건물 소유자와의 협상 또는 소송에 대한 법률 전문가의 조언이 필수적입니다.

5.2. 맹지(기호 2) 문제

기호(2)의 맹지 상태는 향후 매매 또는 개발 시 가치 하락 요인으로 작용할 수 있습니다.

5.3. 농지취득 행정 리스크

농취증 미제출 시 보증금 몰수의 리스크가 있어, 사전에 농지 자격 요건(농업경영계획서 제출 등)을 철저히 준비해야 합니다.

5.4. 현황과 공부의 차이

기호(1)의 지목은 '답'이나 현황상 진입로 및 비닐하우스 부지로 이용되는 점은 현장 확인 시 면밀히 검토해야 합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 경매의 기본적인 특징 외에 '농지취득자격증명' 및 '법정지상권'의 두 가지 주요 법적/행정적 리스크를 안고 있는 난이도 높은 물건입니다. 그럼에도 불구하고 토지 전체 면적 3511.00제곱미터 (약 1062.15평)가 계획관리지역에 속해 있어, 장기적으로는 농업용 외의 다양한 개발 가능성을 잠재적으로 가지고 있다는 장점이 있습니다. 리스크 해결 능력과 장기적인 관점을 가진 투자자에게 적합합니다.

6.2. 투자 포인트

- 대면적 토지 (1062.15평): 규모의 경제를 통한 농업 경영 또는 전원주택단지 등 장기 개발 계획 수립에 유리합니다.

- 계획관리지역: 보전 관리 지역에 비해 건축 행위 등 개발 제한이 상대적으로 완화되어 있어, 법정지상권 및 농취증 문제 해결 후 가치 상승 여력이 있습니다.

- 법정지상권 리스크 반영: 감정가에 제시외 건물 제외 및 리스크가 반영되었을 가능성이 높아, 성공적인 권리 분석 및 해결 시 낮은 가격으로 토지를 취득할 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

거창지원 경매2계