나이스옥션 법원경매 거창 2024타경11885 [1] 경상남도 합천군 쌍백면 장전리 501-9 대지 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 거창 2024타경11885 [1] 경상남도 합천군 쌍백면 장전리 501-9 대지 경매

• 사건번호: 2024타경11885
• 주소: 경상남도 합천군 쌍백면 장전리 501-9
• 용도: 대지

거창지원 경매2계 2024타경11885 | 소재지: 경상남도 합천군 쌍백면 장전리 501-9 | 감정가: 57,975,100원 | 최저가: 10,182,000원 | 용도: 대지

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호: 거창지원 2024타경11885 (1)

소재지: 경상남도 합천군 쌍백면 장전리 501-9 외 4필지 (일괄매각)

용도: 대지 외 (감정평가서상 현황: 묵답, 유지, 전, 주택부지 등 혼재)

매각대상: 토지매각 (제시외 수목 포함, 제시외 건물 제외)

경매구분: 부동산임의경매

감정가: 57,975,100원

토지면적: 882.00㎡ (약 266.87평)

1.2. 소유자 및 채권 관계

소유자: 심OOOOO

채무자: 심OO

채권자: 합OOOOOOOOOO (합천 지역 농업협동조합 등으로 추정)

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지 조건

본 물건은 경상남도 합천군 쌍백면 장전리 소재 "아등교차로" 남서측 인근 및 "장전마을" 내에 위치하며, 부근은 농경지, 임야, 농가주택 등이 혼재된 산간농경지대 및 국도주변 농촌지대입니다.

일부 필지(기호 2, 3)는 북서측으로 왕복 2차선 포장도로에 접하고 있어 차량 접근성이 양호하나, 나머지 필지(기호 1, 4, 5)는 지적도상 맹지(도로에 접하지 않은 토지)로, 전체적인 교통 상황은 불편하거나 보통 수준으로 평가됩니다.

토지 현황은 주택부지(기호 2, 3)와 묵답, 유지, 전(기호 1, 4, 5)으로 다양하게 이용되고 있습니다.

2.2. 상권 분석

합천군 쌍백면은 인구밀도가 낮은 전형적인 농촌 지역으로, 상업 시설이 밀집된 상권은 형성되어 있지 않습니다.

면 소재지는 평구리에 있으며, 면사무소, 쌍백초등학교, 우편취급국, 농협(새남부농협 쌍백지점) 등 기본적인 공공기관 및 생활편의시설이 면 소재지 중심으로 분포되어 있을 것으로 판단됩니다.

본건은 마을 내에 위치하여 일상생활 편의시설 이용에는 다소 제약이 따를 수 있으며, 주요 상업 활동은 면 소재지나 인근 읍면으로 이동해야 할 것으로 보입니다. 국도 33호선 변에 합천관광휴게소가 있으나, 본건의 직접적인 상권으로 보기는 어렵습니다.

2.3. 생활 정보

쌍백면은 33번 국도, 60번 지방도, 1041번 지방도 등이 지나가 교통망은 비교적 갖추고 있습니다.

주요 특산물로는 벌꿀, 매실, 호박, 딸기, 수박, 고구마 등이 있어 농업 기반이 잘 갖춰져 있습니다.

혐오시설은 검색되지 않았으며, 청정 농촌 환경을 갖추고 있습니다.

3. 권리 분석 및 리스크

3.1. 권리 분석

본 물건은 토지만을 매각하는 부동산 임의경매 사건입니다.

가장 큰 권리적 특이사항은 *법정지상권* 성립 여부입니다. 감정서상 '제시외 건물은 매각에서 제외함'이라고 명시되어 있고, 이에 영향을 받는 토지 가격으로 최저매각가격을 정했다고 하므로, 법정지상권의 성립 가능성이 매우 높습니다. 매수인은 이 제시외 건물이 법정지상권을 취득할 경우, 건물의 소유주에게 건물의 존속 기간 동안 토지 사용료(지료)를 청구할 수 있습니다.

또한, 목록 2번 토지가 농지(전)로 이용 중이므로, *농지취득자격증명서(농취증)* 제출이 필수입니다. 미제출 시 입찰보증금을 반환받지 못하는 치명적인 위험이 있으므로, 농지법상 자격 요건을 반드시 확인하고 입찰에 참여해야 합니다.

3.2. 잠재적 리스크

최고의 리스크: 법정지상권 성립 여부 및 그에 따른 명도(건물 철거 및 토지 인도)의 어려움.

제시외 건물은 매각에서 제외되어 토지 소유권만 취득하게 됩니다. 이 건물이 법정지상권을 취득하면, 매수인은 건물을 철거할 수 없고, 건물의 소유자를 상대로 지료 청구 소송을 별도로 진행해야 합니다.

목록 1번 토지 위에 소재하는 수목(나무)이 '타인 소유(공유자 이**)'로 탐문조사되었으며, 기호 1번 토지가 관행상 위치를 특정하여 공유하는 것으로 탐문조사되었습니다. 매각대상에는 '일괄매각(제시외 수목 포함)'이라고 명시되어 있으므로, 타인 소유 수목 부분에 대한 소유권 분쟁 및 처리 문제가 발생할 수 있습니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본 물건은 토지 총 면적 882.00㎡ (약 266.87평)의 계획관리지역 토지로, 주택부지 및 농지 등으로 이용되는 다목적 토지입니다. 감정가 대비 저가로 낙찰받는다면 높은 수익률을 기대할 수 있으나, '법정지상권' 및 '농취증'이라는 두 가지 중대한 법률적 리스크를 안고 있습니다. 따라서, 철저한 권리 분석과 명도 전략 수립이 선행되어야 하며, 토지를 이용한 지료 수입 또는 건물 소유자와의 협상을 통한 해결을 전제로 접근해야 하는 '특수물건'입니다.

4.2. 투자 포인트

특수물건 투자 기회: 법정지상권 성립 가능성이 있는 물건은 일반 물건 대비 유찰이 많이 되어 감정가보다 훨씬 낮은 가격에 낙찰받을 가능성이 높습니다.

토지의 개발 잠재력: 물건 중 기호 2, 3번 토지는 왕복 2차선 도로에 접한 계획관리지역 내 주택부지 및 전으로, 향후 건축 및 활용이 용이하여 가치가 높습니다. (맹지인 기호 1, 4, 5보다 활용도 높음)

지료 수익 기대: 법정지상권 성립 시, 토지 소유자로서 건물 소유자에게 지료를 청구할 권리가 발생하며, 이는 꾸준한 임대수익으로 연결될 수 있습니다. (협상을 통한 건물 매입 또는 지료 확정 필요)

일괄매각의 장점: 제시외 수목이 일괄매각에 포함되어 있으므로, 이 수목에 대한 가치도 함께 취득할 수 있습니다. (단, 기호 1 토지 위 타인 소유 수목은 리스크)

5. 체크리스트 (입찰 전 필수 확인 사항)

* 농지취득자격증명서 발급 가능 여부 (목록 2번 토지 관련)

* 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립 여부 및 범위 (전문가와 상담 필수)

* 건물 소유자와의 지료 협상 및 명도 전략 수립

* 기호 1번 토지 위 '타인 소유 수목'의 실제 소유 관계 및 처리 방안

* 맹지인 기호 1, 4, 5번 토지의 현황도로 이용 가능성 및 인접 토지 소유자와의 협의 가능성

법원 정보

거창지원 경매2계