나이스옥션 법원경매 거창 2024타경11861 [1] 경상남도 합천군 야로면 1061-13 1호 하림리 단독주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 거창 2024타경11861 [1] 경상남도 합천군 야로면 1061-13 1호 하림리 단독주택 경매

• 사건번호: 2024타경11861
• 주소: 경상남도 합천군 야로면 빈연길 23-105
• 감정가: 281,360,100원
• 최저가: 100,839,000원
• 유찰 횟수: 4회
• 용도: 단독주택

거창지원 경매2계 2024타경11861 | 소재지: 경상남도 합천군 야로면 빈연길 23-105 | 감정가: 281,360,100원 | 최저가: 100,839,000원 | 용도: 단독주택

1. 경매 물건 보고서

1.1. 사건 개요

본 보고서는 경상남도 합천군 야로면 하림리에 위치한 단독주택에 대한 부동산 임의경매 사건(거창지원 2024타경11861 (1)) 분석 자료입니다. 본 물건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건으로, 비교적 신축에 가까운 단독주택(사용승인일 2019.05.08)을 대상으로 합니다.

1.2. 물건 상세 정보

소재지: 경상남도 합천군 야로면 하림리 1061-13 1호

용도: 단독주택

감정가: 281,360,100원

토지면적: $501.00\text{㎡}$ (약 $151.55\text{평}$)

건물면적: $118.25\text{㎡}$ (약 $35.77\text{평}$)

제시외 건물면적: $38.90\text{㎡}$ (약 $11.77\text{평}$, 매각에 포함)

총 건물면적: $157.15\text{㎡}$ (약 $47.54\text{평}$)

매각대상: 토지/건물 일괄매각 (제시외 건물 포함)

경매구분: 부동산임의경매

2. 입지 분석 및 주변 환경

2.1. 최고의 입지

본건은 합천군 야로면 "기터마을" 북동측 인근에 위치하며, 주택과 전, 답, 자연림 등이 혼재하는 전형적인 농촌 마을 환경입니다. 차량 접근은 가능하나, 진입로가 노폭 약 $2.5\text{M}$ 내외의 시멘트 포장도로로 협소한 편입니다. 대중교통 사정이나 일반적인 접근성으로 볼 때 제반 교통사정은 보통 수준으로 평가됩니다. 부정형의 완경사 지세 위에 건축된 단독주택 건부지이며, 지목상 토지이용계획은 향후 건축 및 개발에 상대적으로 용이한 계획관리지역으로 지정되어 있습니다.

2.2. 상권 및 생활정보

주변은 상업시설이 아닌 주거 및 농업 관련 시설이 주를 이루는 지역입니다. 기본적인 생활 편의 시설(마트, 병원 등)은 야로면 소재지 등으로 이동해야 하며, 도심 접근성은 낮은 편입니다. 전원생활을 선호하거나 조용한 환경을 찾는 수요자에게 적합한 입지입니다. 해당 건물은 2019년에 지어진 철근콘크리트 구조의 2층 건물로, 위생 및 급/배수 설비, 보일러에 의한 난방설비 등 기본적인 주거 설비를 갖추고 있어 입주에 큰 문제가 없습니다.

2.3. 혐오 시설 정보

검색 결과 및 현장 정보에 따르면, 본 물건의 소재지는 주택, 농경지, 임야가 혼재된 농촌 지역으로, 도심 지역에서 흔히 발생하는 대규모 쓰레기 처리시설이나 소각장 등의 혐오 시설은 인근에 위치하지 않은 것으로 판단됩니다. 다만, 계획관리지역 및 가축사육제한구역(일부제한구역)으로 지정된 점을 미루어 볼 때, 일정 거리 내에 소규모 축사 등이 존재할 가능성을 배제할 수 없으므로, 입찰 전 현장 조사를 통한 악취 및 소음 발생 여부 확인이 필요합니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 및 권리 관계

본건은 토지와 건물을 모두 포함하는 일괄 매각으로 진행되며, 특히 공부상 등재되지 않은 제시외 건물($38.90\text{㎡}$)까지 매각 대상에 포함된다는 점이 중요한 특징입니다. 이는 낙찰자가 추가적인 법정지상권 문제나 제시외 건물 철거 부담을 안지 않고 온전한 상태로 부동산을 취득할 수 있다는 점에서 권리상의 리스크가 매우 낮습니다. 채무자 및 소유자가 김OO으로 동일하며, 채권자는 현OOOOOOO입니다. 부동산 임의경매로 진행되는 사건입니다.

3.2. 임대차 관계

감정평가서상 임대관계는 미상(알 수 없음)으로 보고되어 있습니다. 따라서, 낙찰 후 명도 진행 시 실제 점유자가 누구인지, 대항력 있는 임차인이 존재하는지 등을 철저히 확인해야 합니다. 임차인 미상의 경우, 소유자(채무자)를 대상으로 명도를 진행할 가능성이 높으나, 점유관계 조사 및 명도 협상 과정에 시간과 비용이 소요될 수 있음을 염두에 두어야 합니다.

4. 물건의 특징 및 잠재적 리스크

4.1. 물건 특징

- **신축급 단독주택:** 2019년 5월에 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 2층 주택으로, 건물 상태가 양호하여 별도의 대규모 수리 없이 입주가 가능합니다.

- **제시외 건물 포함:** 창고 등 활용도가 높은 제시외 건물(총 $38.90\text{㎡}$)이 매각에 포함되어 활용 가치가 높습니다.

- **계획관리지역:** 전원주택 수요에 적합하며, 향후 증축 또는 용도 변경 등 토지 이용 계획에 유연성을 제공합니다.

4.2. 잠재적 리스크

- **좁은 진입로:** 서측 노폭 약 $2.5\text{M}$ 내외의 시멘트 포장도로로, 대형 차량의 진출입이나 주차에 불편함이 있을 수 있습니다.

- **경사 지세:** 부정형의 완경사 지세 위에 위치하여 건축물의 유지 관리나 마당 활용에 일정 부분 제약이 있을 수 있습니다.

- **임대차 미상:** 임차인 유무 및 점유 관계가 명확하지 않아, 낙찰 후 명도 진행에 따른 예측 불가능성이 존재합니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본 물건은 2019년에 건축된 비교적 신축의 단독주택으로, 토지 면적이 약 150평대로 넓고, 계획관리지역에 위치하여 주거 및 전원생활 용도로 매우 적합합니다. 권리상으로는 토지와 건물이 일괄 매각되고 제시외 건물까지 포함되어 있어 하자 없이 소유권 취득이 가능합니다. 주택의 연식과 면적, 그리고 주변 환경을 고려했을 때, 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다. 다만, 입지적 특성상 좁은 진입로와 완경사 지세는 현장 확인을 통해 반드시 체크해야 할 사항입니다.

5.2. 투자 포인트

- **전원주택 실수요:** 비교적 낮은 가격으로 신축급의 단독주택과 넓은 토지를 확보하려는 전원생활 실수요자에게 매력적입니다.

- **안정적인 권리:** 제시외 건물을 포함한 일괄매각으로 권리 분석의 리스크가 거의 없어, 경매 초심자도 비교적 안전하게 접근할 수 있습니다.

- **개발 용이성:** 계획관리지역에 속하여 향후 건물 증축이나 토지 이용 계획 수립에 유리합니다.

법원 정보

거창지원 경매2계