나이스옥션 법원경매 거창 2024타경11960 [1] 경상남도 거창군 마리면 말흘리 산70 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 거창 2024타경11960 [1] 경상남도 거창군 마리면 말흘리 산70 임야 경매

• 사건번호: 2024타경11960
• 주소: 경상남도 거창군 마리면 말흘리 산70
• 감정가: 16,292,870원
• 최저가: 5,839,000원
• 유찰 횟수: 4회
• 용도: 임야

거창지원 경매2계 2024타경11960 | 소재지: 경상남도 거창군 마리면 말흘리 산70 | 감정가: 16,292,870원 | 최저가: 5,839,000원 | 용도: 임야

1. 물건 개요 및 현황 분석

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 거창지원 2024타경11960 (1)

소재지: 경상남도 거창군 마리면 말흘리 산70 외 1필지 (일괄매각)

용도: 임야 (현황 일부 전, 주택부지, 진입로)

감정가: 16,292,870원

토지면적: 17,355.00㎡ (약 5,249.79평)

매각대상: 토지일부지분매각 (공유자 우선매수신고 1회로 제한)

경매구분: 부동산강제경매

특이사항: 지분매각, 공유자우선매수신고, 분묘기지권 성립 가능성, 법정지상권 성립 가능성

주의사항: 목록 1번 토지 지상에 분묘 4기 소재, 목록 2번 토지 지상 제시외 건물 매각 제외 (철거 및 협상 필요)

1.2. 감정평가 요약

위치 및 주위환경:

기호(1)은 거창나래학교 남서측 인근에 위치하며, 농경지 및 자연림이 혼재한 지역입니다. 기호(2)는 거창나래학교 서측 인근 마을 내에 주택 및 주변 농경지, 자연림이 혼재된 지역입니다.

형태 및 이용상태:

기호(1)은 부정형의 완경사 토지로 현황은 자연림이나 일부는 전(밭), 토지임야, 진입로 형태로 이용 중입니다. 기호(2) 역시 부정형의 완경사 토지로 현황은 자연림이나 일부는 전(밭), 주택부지 형태로 이용 중입니다. 공부(공식 기록)상 지목은 임야이나 현황과 차이가 있습니다.

인접 도로상태:

기호(1)은 노폭 약 2M ~ 2.5M 내외 시멘트 포장 진입로(본건 일부 포함)가 접하고 있으며, 기호(2)는 남동측으로 노폭 약 4M 내외 아스콘 포장도로가 접하고 있어 차량 접근성이 보통 수준입니다.

토지이용계획:

두 필지 모두 계획관리지역 및 준보전산지로 지정되어 있어, 개발 및 활용 면에서는 비교적 유리한 조건을 갖추고 있습니다. 다만, 가축사육제한구역(제한 종류 다양)에 해당하여 축사 등 관련 시설 신축 시 제한이 있을 수 있습니다.

2. 입지조건 및 생활정보

2.1. 최고의 입지:

본건 토지는 '계획관리지역' 내의 임야 지분으로서, 향후 주택 부지(기호 2번 현황 반영) 또는 전원주택단지, 농림어업 관련 시설 등으로의 개발 잠재력을 갖추고 있습니다. 농촌 지역에 위치하여 조용하고 쾌적한 환경을 제공하며, '거창나래학교' 인근에 자리 잡고 있어 접근성도 양호합니다.

2.2. 상권 및 생활정보:

주변은 전형적인 농촌 마을과 농경지, 자연림으로 구성되어 있어 상업시설은 부족합니다. 기본적인 생활 편의시설은 거창군 마리면 소재지 또는 거창읍내를 이용해야 합니다. 현재는 정적인 임야 및 농촌 생활환경이 주를 이루며, 현황 일부가 주택 부지 및 전으로 이용되고 있어, 귀농·귀촌 또는 소규모 주택 건축에 관심 있는 투자자에게 적합한 환경입니다. 지도 검색 결과, 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리 분석 및 잠재적 리스크

3.1. 권리 분석

본건은 부동산강제경매 사건이며, 소유자와 채무자가 동일한 신OO입니다.

가장 큰 권리적 특징은 '지분매각'이라는 점입니다. 공유자우선매수신고가 가능하므로, 낙찰 후 공유자가 해당 권리를 행사하여 매수할 경우 소유권을 이전받지 못할 수 있습니다 (다만, 1회로 제한됨).

분묘기지권과 법정지상권 성립 가능성이라는 중대한 하자가 존재합니다. 분묘기지권은 관습법상 권리로, 성립 시 분묘 4기가 소재하는 토지 부분의 사용 및 개발이 영구적으로 제한됩니다. 법정지상권이 성립되면 타인 소유의 건물이 토지 위에 합법적으로 존치하게 되어 토지 개발에 심각한 제한을 받습니다.

3.2. 잠재적 리스크

공유자의 존재:

지분매각이므로 낙찰 후 잔금을 납부해도 토지 전체의 단독 소유가 아닌, 다른 공유자와 함께 소유해야 합니다. 향후 토지의 활용, 처분 시 공유물 분할 청구 소송 등의 법적 절차 및 시간적, 금전적 비용이 발생할 수 있습니다.

분묘 및 법정지상권 리스크:

목록 1번 토지 지상의 분묘 4기에 대해 분묘기지권이 성립할 경우, 해당 분묘의 이장 협상이 필수적이며, 협상 결렬 시에는 소송을 통해서만 해결 가능합니다. 목록 2번 토지 지상 제시외 건물은 매각에서 제외되어, 낙찰자가 소유권을 취득한 후 건물 소유자를 상대로 철거 및 토지 인도 소송을 제기해야 할 수 있습니다 (법정지상권 성립 여부 판단 후 진행).

최저가 산정의 영향:

감정가는 분묘기지권 및 제시외 건물의 영향을 받는 부분을 반영하여 하향 조정되었으나, 실제 개발/이용을 위해서는 상기 리스크 해소 비용이 추가로 발생할 수 있습니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본건은 대규모 토지($17,355.00 \text{m}^2$)를 계획관리지역 내에서 취득할 기회이나, '지분 매각'과 '분묘기지권', '법정지상권/제시외 건물'이라는 세 가지 핵심 권리 하자가 복합적으로 얽혀있는 최고 난이도의 물건입니다.

일반 투자자에게는 매우 위험하며, 해당 권리 관계를 명확히 해결하고 공유자와의 관계를 정리할 수 있는 전문성과 자금력을 갖춘 특수 물건 전문 투자자에게 적합합니다. 리스크 해결 여부에 따라 투자 가치가 크게 달라집니다.

4.2. 투자 포인트

권리 해결 능력:

공유자, 분묘 연고자, 제시외 건물 소유자와의 협상을 통한 원만한 권리 관계 해결이 이 물건의 최대 투자 포인트이자 성공의 열쇠입니다. 협상 또는 법적 절차를 통해 지분 전부를 확보하거나, 분묘를 이장시키고 건물을 철거해야 합니다.

용도 변경 및 개발 차익:

리스크를 성공적으로 해결하고 토지 전체를 단독 소유하게 될 경우, 계획관리지역 및 임야 현황 변경 사항(전, 주택 부지 등)을 활용하여 개발 행위를 통한 높은 시세 차익을 기대할 수 있습니다. (예: 전원주택단지, 소규모 농가 주택 부지 조성)

낮은 매수 가격:

다수의 권리 하자가 감정가에 반영되어 최저매각가격이 낮게 형성될 수 있습니다. 이 점을 이용해 리스크 해결 비용을 고려하더라도 저렴하게 매수할 수 있습니다.

법원 정보

거창지원 경매2계