나이스옥션 법원경매 거창 2024타경12048 [2] 경상남도 거창군 가북면 해평리 369 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 거창 2024타경12048 [2] 경상남도 거창군 가북면 해평리 369 전 경매

• 사건번호: 2024타경12048
• 주소: 경상남도 거창군 가북면 해평리 369
• 감정가: 7,576,800원
• 최저가: 2,715,000원
• 유찰 횟수: 4회
• 용도: 전

거창지원 경매2계 2024타경12048 | 소재지: 경상남도 거창군 가북면 해평리 369 | 감정가: 7,576,800원 | 최저가: 2,715,000원 | 용도: 전

1. 물건 개요 및 특이사항

1.1. 기본 정보

사건번호는 거창지원 2024타경12048 (2)이며, 부동산강제경매 물건입니다.

소재지는 경상남도 거창군 가북면 해평리 369이며, 용도는 '전'(밭)입니다.

소유자 및 채무자는 김OO이며, 채권자는 서OOOOOOOOO입니다.

매각 대상은 토지 매각입니다.

1.2. 면적 및 감정가

토지면적은 902.00제곱미터(약 272.87평)입니다.

건물면적 및 제시외면적은 0.00제곱미터입니다.

본 물건의 감정가는 7,576,800원으로 평가되었습니다.

1.3. 주요 특이사항

본 건은 농지취득자격증명(농취증) 제출이 필수입니다. 미제출 시 매수보증금을 반환받을 수 없으니 유의해야 합니다.

토지 지상에 분묘 2기가 소재하며, 이로 인해 '분묘기지권' 문제가 발생할 수 있는 물건입니다. 감정가 역시 분묘의 영향을 고려하여 최저매각가격이 정해진 것으로 보입니다.

2. 입지조건 및 환경분석

2.1. 최고의 입지

본 물건은 양암마을 남동측 주변(기호 1) 및 인근(기호 2)에 위치하며, 마을 주변으로 주택, 답, 전, 자연림 등이 혼재된 지역입니다.

두 필지 모두 '계획관리지역'에 속하여 향후 개발이나 건축행위 시 비교적 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 상황

기호 (1)은 차량 접근이 가능하며, 도로 폭 및 포장 상태를 고려할 때 제반 교통 사정은 보통 수준입니다. 북측 및 서측에 포장도로가 접해 있습니다.

기호 (2)는 차량 접근이 어려운 상태이며, 지적도상 맹지(도로에 접하지 않은 땅)로 인근 필지를 통해서만 접근이 가능하여 교통 사정은 다소 불편한 편입니다.

2.3. 토지 현황 및 이용계획

두 필지 모두 부정형의 완경사 지세이며, 이용상태는 '전'(밭)입니다.

기호 (1)은 공부상 '전'이나 현황 일부가 '도로'로 이용되고 있어 이용상태와 공부상 지목의 차이가 있습니다.

기호 (2)는 현재 '휴경지'이며, 토지이용계획상 '영농여건불리농지'로 지정되어 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각대상 및 권리관계

본 물건은 토지 매각이며, 건물 및 제시외 건물은 매각 대상에 포함되지 않습니다.

등기부상 권리관계는 부동산강제경매이므로 말소기준권리 이후의 권리는 소멸되어 '깨끗한' 등기부 취득이 가능합니다.

다만, 토지 지상에 소재하는 '분묘 2기'에 대해서는 인수 가능성이 있습니다. 분묘기지권이 성립하는 경우, 토지 매수인이 분묘 소유자에게 지료(토지 사용료)를 청구할 수 있으나, 분묘의 이전이나 철거를 강제하기는 어렵습니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 상권 및 주변 환경

본 물건은 거창군 가북면 해평리 양암마을 주변의 농지로서, 상업 시설이 밀집된 상권은 형성되어 있지 않습니다.

주변은 전형적인 농촌 마을 환경이며, 주로 주택, 논, 밭, 임야가 위치하고 있습니다.

4.2. 생활 편의 시설 및 혐오 시설

생활 편의 시설은 차량으로 인근 면 소재지나 거창읍내로 이동해야 이용할 수 있습니다.

직접적으로 물건지에 인접한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 농촌 지역 특성상 축사, 폐기물 처리 시설 등이 존재할 수 있으므로, 입찰 전 현장 조사를 통해 최종 확인이 필요합니다.

5. 잠재적 리스크 및 대응 방안

5.1. 주요 리스크

최대 리스크는 '분묘기지권'의 성립 여부입니다. 분묘기지권이 성립할 경우 토지 이용에 제한을 받을 수 있습니다.

또한, '농지취득자격증명'을 발급받지 못하면 보증금을 몰수당할 수 있습니다.

기호 (2)는 맹지이며, 기호 (1)은 일부가 현황 도로로 이용되어 실제 사용 가능한 면적이 공부상 면적과 다를 수 있습니다.

5.2. 대응 방안

분묘 관련: 분묘의 연고자를 확인하고, 분묘기지권 성립 여부를 법률적으로 검토해야 합니다. 성립이 인정될 경우 지료 청구 소송을 준비해야 합니다.

농취증 관련: 입찰 전, 가북면사무소 등에 방문하여 농취증 발급 가능 여부를 미리 확인해야 합니다. 기호 (2)는 휴경지이지만 농지이므로 발급은 가능할 것으로 보입니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 계획관리지역 내의 농지로서, 비교적 저렴한 감정가(7백만원대)로 인해 소액 투자 매력이 있으나, '농취증'과 '분묘 2기'라는 명확한 리스크가 존재하는 물건입니다.

기호 (1)은 도로 접근성이 양호하고 일부 현황 도로로 이용되고 있는 점을 고려할 때, 건축 인허가 측면에서 기호 (2)보다 유리할 수 있습니다.

기호 (2)는 맹지이며 분묘 2기가 있어 리스크가 더 크지만, 영농여건불리농지라는 점을 활용한 절세 방안도 고려해볼 수 있습니다.

6.2. 투자 포인트

소액 투자: 감정가가 7백만원대로 소액 투자가 가능합니다.

계획관리지역: 향후 주택 건축이나 타 용도로의 전환 시 유리한 지역에 속합니다.

저가 매수 가능성: 분묘기지권 및 맹지(기호 2)라는 리스크로 인해 유찰 가능성이 높아 최저가에서 낮은 가격으로 매입할 가능성이 높습니다.

귀농/귀촌 수요: 도로 접근성이 보통인 기호 (1)의 경우, 귀농/귀촌을 위한 소규모 텃밭 또는 주택 부지(전용 허가 필요)로 활용될 잠재력이 있습니다.

법원 정보

거창지원 경매2계