나이스옥션 법원경매 거창 2024타경1178 [1] 경상남도 합천군 쌍백면 167 2호 안계리 단독주택 경매

매각기일: 2026-01-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 거창 2024타경1178 [1] 경상남도 합천군 쌍백면 167 2호 안계리 단독주택 경매

물건 대표 이미지

거창지원 경매1계 2024타경1178 | 소재지: 경상남도 합천군 쌍백면 안계3길 13-4 | 감정가: 27,610,000원 | 최저가: 9,895,000원 | 용도: 단독주택

1. 물건 개요 및 특징

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 거창지원 2024타경1178 (1)이며, 경상남도 합천군 쌍백면 안계리에 소재하는 단독주택 물건입니다.

감정가는 27,610,000원으로 책정되었습니다.

매각대상은 토지와 건물을 일괄매각하는 부동산 강제경매 건입니다.

소유자 및 채무자는 김OO이며, 채권자는 사OOOOOOO입니다.

1.2. 토지 및 건물 현황

토지면적은 393.00㎡ (약 118.89평)으로, 용도지역은 계획관리지역 및 가축사육제한구역(일부제한구역(250))입니다.

건물면적은 79.34㎡ (약 23.98평)이며, 제시외 건물 6.00㎡ (약 1.81평)이 포함되어 일괄 매각됩니다.

건물은 목조 기와지붕 단층 주택(폐가 형태)과 목조 함석지붕 단층 주택으로 구성되어 있습니다.

1.3. 주요 특이사항 및 감정 차이

본 물건은 제시외 건물을 포함하여 일괄매각하는 조건입니다.

공부(공적 장부)상 면적과 현황 면적의 차이가 있습니다. 목록3번 건물(3-가)은 공부상 33.06㎡이나 현황은 27.2㎡으로 파손된 폐가 형태입니다.

공부상 '축사'로 등재된 건물(3-다, 16.53㎡)은 현황 '소재불명(멸실)' 상태로 확인되었습니다.

건물 구조에서도 공부상 '슬레이트지붕'으로 기재된 부분이 현황 '함석지붕'으로 상이한 부분이 있습니다.

2. 입지 및 주변 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건 토지는 '안계마을' 내에 위치하며, 주변은 주택과 전, 답 등이 혼재된 지역입니다.

토지 기호 (1), (2)는 일단지로서 사다리와 유사한 형태의 평지이며, 단독주택 부지로 이용 중입니다.

서측으로 노폭 약 2.5M 내외의 시멘트 포장도로에 접해 있어 차량 접근이 가능합니다.

전반적인 교통사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 상권분석 및 생활정보

본 물건은 전형적인 농어촌 마을 내에 위치한 단독주택으로, 주된 상권은 형성되어 있지 않습니다.

생활 편의시설 이용은 차량을 통해 인근 읍면 소재지로 이동해야 하는 환경입니다.

주변 환경은 조용하고 한적한 시골 마을의 특징을 갖추고 있습니다.

2.3. 혐오시설 유무

감정평가서에 특기할 만한 혐오시설에 대한 언급은 없습니다. 다만, 용도지역상 가축사육제한구역(일부제한구역(250))으로 지정되어 있어, 추후 관련 시설의 진입이나 민원은 제한적일 수 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각대상 및 권리관계

토지와 건물을 일괄매각하므로, 낙찰 후 건물 철거의 위험이 없습니다.

경매 구분은 부동산 강제경매로, 소유자와 채무자가 동일하여 복잡한 권리관계가 얽혀있을 가능성은 낮습니다.

제시외 건물(6.00㎡)도 매각에 포함되므로, 법정지상권 등의 권리 문제는 발생하지 않을 것으로 판단됩니다.

3.2. 잠재적 리스크

물리적 리스크: 건물의 노후화가 심각하며, 일부는 '폐가 형태'이고, 일부 건물은 '멸실'되어 공부와 현황이 상이합니다. 이는 낙찰 후 대장 정리 및 건축물 대장 변경(말소 등)의 절차가 필요할 수 있습니다.

법적 리스크: 토지 일부가 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 해당 지역에서의 건축 및 축사 관련 행위에 제한이 있을 수 있으므로 활용에 주의가 필요합니다.

점유 관계 리스크: 임대관계는 미상(미확인)으로, 낙찰 후 점유자를 명도해야 할 경우, 명도 절차에 소요되는 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

4. 종합 의견 및 투자 전략

4.1. 종합 의견

본 물건은 계획관리지역 내 약 119평의 토지를 비교적 저렴한 감정가로 취득할 기회입니다.

다만, 현황 건물의 가치가 매우 낮고(일부는 폐가, 일부는 멸실), 공부 정리의 수고가 필요합니다. 주택으로서의 실거주 가치는 현재는 낮으며, 전면적인 리모델링 또는 신축을 전제로 접근해야 합니다.

4.2. 투자 포인트

계획관리지역의 토지: 농림지역이나 보전관리지역 대비 개발행위나 활용 범위가 넓은 계획관리지역 토지입니다. 향후 전원주택 등의 용도로 활용 가치가 높습니다.

토지 가치 투자: 감정가가 2천만원대로 낮아, 토지의 평당가 위주로 분석 시 저렴한 가격에 시골 토지를 확보할 수 있습니다.

신축 또는 리모델링: 건축물 현황이 좋지 않으므로, 농가주택 리모델링 또는 토지를 활용한 새로운 주택 건축 부지로 적합합니다.

법원 정보

거창지원 경매1계