나이스옥션 법원경매 거창 2024타경12130 [2] 경상남도 합천군 봉산면 권빈리 1297 답 경매

매각기일: 2026-01-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 거창 2024타경12130 [2] 경상남도 합천군 봉산면 권빈리 1297 답 경매

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거창지원 경매1계 2024타경12130 | 소재지: 경상남도 합천군 봉산면 권빈리 1297 | 감정가: 44,506,000원 | 최저가: 15,951,000원 | 용도: 답

1. 경매 물건 보고서 개요

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 거창지원 2024타경12130 (2)

소재지: 경상남도 합천군 봉산면 권빈리 1297

용도: 답 (현황: 전 및 일부 묘지, 농로로 이용)

총 면적: 2023.00㎡ (약 612.08평)

감정가: 44,506,000원

경매 구분: 부동산강제경매 (토지매각)

1.2. 채무 관계자 및 특이 사항

소유자: 김OOOOO

채무자: 김OO

채권자: 부OOOOOOO

특이 사항: 농지취득자격증명 필수, 분묘기지권 성립 가능성 (분묘 4기 소재)

주의 사항: 농지취득자격증명서 또는 농지가 아니라는 증명서 제출 필수 (미제출 시 보증금 미반환)

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건 토지는 경상남도 합천군 봉산면 권빈리 "음지마을" 내 및 서측 인근에 위치하며, 전형적인 농촌 마을 부근의 농경지 및 주택, 묘지 등으로 구성된 환경입니다.

주변에는 합천호와 백리벚꽃길, 오도산 자연휴양림 등 관광 및 휴양 시설이 인근에 있어 농촌 관광 관련 개발 시 잠재적 수요를 기대할 수 있습니다.

2.2. 교통 및 도로 상태

본건까지 차량 접근은 가능하며, 관내 교통편 및 도로 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

기호(1) 토지는 지적도상 맹지이나, 북측 폭 약 3m 포장 농로를 통해 진출입하고 있습니다. 기호(2) 토지는 남동측 폭 약 3m 포장 농로에 접하며, 일부가 농로로 사용되고 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 현황

기호(1)은 생산관리지역으로 건폐율 및 용적률 제한이 강하며, 현황은 "전(밭)"입니다.

기호(2)는 상대적으로 개발이 용이한 계획관리지역이며, 현황은 "전(밭) 및 일부 묘지, 농로"로 이용 중입니다. 계획관리지역은 향후 개발 측면에서 생산관리지역보다 유리합니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 구분

부동산강제경매 사건으로, 채권자의 강제 집행에 의한 매각입니다.

3.2. 권리 및 인수 사항

본건은 토지 매각 건이며, 등기부상 특별히 복잡한 권리 관계는 없는 것으로 보이나, 매수인이 인수해야 할 중요한 권리적 위험 요소가 있습니다.

가장 큰 위험은 분묘기지권입니다. 기호(2) 토지 지상에 연고자 미상의 분묘 4기가 소재하고 있으며, 이 분묘들에 대해 분묘기지권이 성립할 경우, 매수인이 그 사용권을 인수해야 하므로 토지의 이용에 심각한 제한을 받게 됩니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석 (N/A)

본건은 순수 농경지이며, 주거 및 상업 지역과 거리가 있어 상권 분석은 의미가 없습니다.

4.2. 생활 정보 및 기타 시설

주변은 농가 주택이 산재한 순수 농촌 지역으로, 기본적인 생활 편의 시설은 봉산면 소재지 또는 인접한 거창군 쪽을 이용해야 합니다. 생활 환경은 조용하고 한적한 전원 생활에 적합합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 농지취득자격증명 (농취증) 미제출 위험

본건은 지목 '답', 현황 '전'인 농지입니다. 매각 후 7일 이내에 농지취득자격증명서를 제출해야 하며, 미제출 시 매수 보증금(입찰 보증금)이 몰수되어 반환되지 않습니다. 이는 매각 절차상 가장 중요한 주의사항입니다.

5.2. 분묘기지권 인수 위험

기호(2) 토지 위에 소재하는 분묘 4기에 대해 분묘기지권이 성립할 경우, 매수인은 분묘의 소유자가 토지를 사용할 권리(분묘기지권)를 인수해야 합니다. 이로 인해 토지 개발 및 이용에 중대한 제약이 발생하며, 분묘 이장을 위한 추가적인 비용과 소송 등 법적 절차를 거쳐야 할 수 있습니다.

5.3. 맹지 및 개발 제한

기호(1)은 지적도상 맹지이며, 생산관리지역에 해당하여 개발 제한이 큽니다. 기호(2)는 계획관리지역으로 비교적 개발에 유리하나, 분묘로 인해 실질적인 이용에 제한이 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건 토지는 2023.00㎡ (약 612.08평) 규모의 농경지로, 기호(2)가 계획관리지역에 포함되어 있어 향후 활용도가 높은 잠재력을 가지고 있습니다. 그러나 농지취득자격증명서 제출 의무와 분묘기지권이라는 매우 중대한 위험을 안고 있습니다. 특히, 분묘 4기 소재는 매각가 하락의 주요 원인이자 최대 리스크입니다.

6.2. 투자 포인트

계획관리지역 확보: 전체 면적 중 기호(2)의 일부가 계획관리지역으로 지정되어 있어, 농지법 및 기타 제한 사항을 해결하고 분묘를 처리할 경우 전원주택 등 개발 여지가 있습니다.

감정가 대비 저가 입찰 가능성: 높은 리스크(분묘기지권, 농취증)로 인해 유찰 가능성이 높으며, 이는 실수요자가 저렴한 가격으로 농지를 취득할 수 있는 기회입니다.

농지 실수요자: 농사를 지을 실수요자에게는 지리적 접근성이 보통 수준이므로 (농지 취득을 전제로) 저가 매입 기회가 될 수 있습니다.

※ 본 보고서는 컨설팅 목적으로 작성되었으며, 투자에 대한 최종 결정과 책임은 투자자 본인에게 있습니다.

법원 정보

거창지원 경매1계