나이스옥션 법원경매 거창 2024타경12314 [5] 경상남도 거창군 위천면 모동리 771-7 대지 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 거창 2024타경12314 [5] 경상남도 거창군 위천면 모동리 771-7 대지 경매

• 사건번호: 2024타경12314
• 주소: 경상남도 거창군 위천면 모동리 771-7
• 감정가: 9,308,600원
• 최저가: 5,213,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 대지

거창지원 경매1계 2024타경12314 | 소재지: 경상남도 거창군 위천면 모동리 771-7 | 감정가: 9,308,600원 | 최저가: 5,213,000원 | 용도: 대지

1. 물건 개요 및 특성 분석

1.1. 물건 기본 정보

사건번호는 거창지원 2024타경12314 (5)이며, 소재지는 경상남도 거창군 위천면 모동리 771-7 외 다수 필지입니다. 본 건은 대지 등 총 11필지의 토지 일부 지분을 매각하는 부동산 강제경매 물건입니다.

총 감정가는 9,308,600원이며, 매각대상 토지 중 대표 필지(771-7)의 면적은 $358.00\text{m}^2$ (약 $108.3 \text{평}$)이고, 매각 지분은 17900입니다. 건물은 매각 대상에 포함되지 않습니다.

1.2. 물건 특성 요약

본 건은 토지 전체가 아닌 '일부 지분' 매각이며, 건물은 매각에서 제외되는 점이 가장 큰 특징입니다. 공유자우선매수신고가 가능하나 1회로 제한됩니다. 제시외 건물 및 수목은 매각에서 제외되며, 특히 여러 필지에 걸쳐 연고자 미상의 분묘(총 약 20여 기 이상 확인)가 소재하고 있어 사후 처리 및 관리에 유의해야 합니다.

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 경상남도 거창군 위천면 모동리 소재 "석동마을" 및 "모전마을" 내 및 주변 일대에 위치합니다. 부근은 농경지, 휴경지, 임야, 묘지, 농가주택 등이 혼재하는 순수농촌지대, 마을 주변 경지정리지대 및 야산지대, 순수 산림지대로 분류됩니다.

2.2. 교통 상황 및 도로 접근성

일부 필지(기호 2, 6~11)는 차량 접근이 가능하지만, 나머지 필지(기호 1, 3~5)는 지적도상 맹지(도로에 접하지 않은 토지)입니다. 전반적인 교통 상황은 관내 교통편 및 도로 사정을 고려할 때 보통 수준입니다.

2.3. 토지의 형태 및 이용 현황

본 건은 총 11개 필지로 구성되어 있으며, 현황 이용 상태가 다양합니다. 주요 이용 현황으로는 '임야', '답', '토지임야', '과수원(사과나무 식재)', '주택부지', '묵전' 등이 있습니다. 특히 기호 (6)과 (11)은 현황 '주택부지'이며, 기호 (4)와 (5)는 '묘지'가 일부 포함된 상태입니다.

3. 법률 및 권리 분석

3.1. 권리 관계 분석

본 건은 '부동산 강제경매'로 진행되며 소유자 및 채무자는 권OO, 채권자는 농OOOOOOOO입니다. 등기부상 권리 분석 외에 토지 '지분' 매각이라는 점을 고려해야 합니다. 지분 매수 시 다른 공유자와의 협의 또는 분할 청구 소송 등을 통해야 완전한 권리 행사가 가능합니다.

3.2. 토지 이용 계획 및 제한 사항

토지 이용 계획은 필지별로 '계획관리지역', '농림지역' 등이 혼재되어 있습니다. 특히 농림지역 내 '농업진흥구역'이 다수 포함되어 있어 건축 및 개발 행위에 엄격한 제한을 받습니다. 또한 거의 모든 필지가 가축사육제한구역에 포함되어 있으며, 일부 필지는 '준보전산지' 또는 '임업용산지'의 제한도 받고 있습니다. 문화재 및 하천에 관한 사항은 별도로 담당 부서에 문의가 필요합니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

본 건의 소재지는 순수농촌지대로서, 상업 시설이 발달한 상권은 형성되어 있지 않습니다. 주로 인근 마을 주민들을 위한 소규모 생활 편의 시설 정도가 존재할 것으로 예상되며, 기본적인 생활 편의 시설은 인근 읍면 소재지까지 이동해야 합니다.

4.2. 생활 정보

경상남도 거창군 위천면은 전형적인 농촌 마을 환경을 가지고 있으며, 주요 활동은 농업 및 임업과 관련된 일입니다. 거창군 포털 등 검색 결과, 해당 지역은 쾌적한 농촌 환경이 특징이며, 특별한 도시 기반의 생활 시설은 부족합니다.

5. 투자 위험 및 고려 사항

5.1. 잠재적 리스크

최고의 입지: 본 건은 '지분 매각' 물건이므로, 낙찰 후 다른 공유자와의 관계 설정(매수 청구 또는 분할 협의/소송)이 필수적이며 가장 큰 리스크입니다.

지상건물 문제: 기호 (6) 및 (11) 지상에 소재하는 제시외 건물 및 저온저장고 등은 매각 대상이 아니므로, 낙찰자는 건물 소유자를 상대로 법정지상권 성립 여부를 검토하고 향후 건물 철거 또는 지료 청구 등을 진행해야 할 수 있습니다.

맹지 및 분묘: 기호 (1, 3, 4, 5)는 맹지이며, 기호 (4)와 (5)에는 연고자 미상의 분묘 약 20여 기가 소재합니다. 이 분묘의 처리(개장)는 낙찰자의 책임이며, 상당한 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

5.2. 특이 사항 및 주의 사항

공유자우선매수신고는 1회에 한하여 가능하므로, 이를 염두에 두고 입찰 전략을 수립해야 합니다.

제시외 수목(사과나무)도 매각에서 제외되므로, 토지 사용 시 수목 소유자와의 협의가 필요합니다.

주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않으나, 다수의 분묘가 소재하고 있어 이 자체가 주변 환경에 부정적 요인이 될 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 건은 토지 용도가 다양하고 입지 조건(맹지 포함) 및 이용 현황이 복잡하며, 지분 매각, 지상 건물 매각 제외, 다수 분묘 소재 등 다양한 법률적/실무적 리스크가 내재된 물건입니다. 시세 대비 낮은 가격으로 낙찰받을 경우 수익성이 기대되지만, 공유자와의 협의, 분묘 처리, 건물 처리 등의 복잡한 후속 조치를 감당할 수 있는 전문 투자자에게 적합합니다.

6.2. 투자 포인트

공유자우선매수권 행사 가능성이 높은 물건으로, 공유자가 포기하거나 입찰에 참여하지 않을 경우에 한해 지분 투자를 고려할 수 있습니다.

토지의 용도가 '과수원', '주택부지' 등 현황 이용 가치가 있는 필지들이 포함되어 있어, 공유자와 협의를 통해 지분을 매입하거나 단독 소유권을 확보할 경우 가치 상승 여력이 있습니다.

주요 토지가 '계획관리지역'에 속해 있어, 향후 개발 여지가 있으나, '농림지역', '농업진흥구역' 등에 대한 법규 검토가 선행되어야 합니다.

법원 정보

거창지원 경매1계