나이스옥션 법원경매 거창 2024타경12314 [6] 경상남도 거창군 위천면 모동리 738-7 답 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 거창 2024타경12314 [6] 경상남도 거창군 위천면 모동리 738-7 답 경매

• 사건번호: 2024타경12314
• 주소: 경상남도 거창군 위천면 모동리 738-7
• 감정가: 275,771,000원
• 최저가: 98,837,000원
• 유찰 횟수: 4회
• 용도: 답

거창지원 경매1계 2024타경12314 | 소재지: 경상남도 거창군 위천면 모동리 738-7 | 감정가: 275,771,000원 | 최저가: 98,837,000원 | 용도: 답

1. 거창지원 2024타경12314 (6) 부동산강제경매 물건 보고서

1.1. 물건 개요 및 특성

소재지

경상남도 거창군 위천면 모동리 738-7 외 다수 필지 (일괄매각)

사건번호

거창지원 2024타경12314 (6)

용도

답 외 (임야, 과수원, 주택부지, 묵전 등 복합적 이용)

총 감정가

275,771,000원

토지면적

5,629.00㎡ (약 1,702.80평)

매각대상

토지매각 (제시외 수목-사과나무 포함)

경매구분

부동산강제경매

특이사항

농지취득자격증명 또는 농지가 아니라는 증명서 제출 필수 (미제출 시 보증금 미반환). 제시외 수목(사과나무) 매각에 포함. 연고자 미상의 분묘 약 20기 육안 확인됨.

1.2. 입지조건 및 환경 분석

위치 및 주위환경

본건은 거창군 위천면 모동리 소재 "석동마을" 및 "모전마을" 내 및 주변 일대에 위치하며, 부근은 농경지, 휴경지, 임야, 묘지, 농가주택 등이 소재하는 순수농촌지대입니다. 마을 주변의 경지정리지대 및 야산지대, 순수산림지대를 포함하는 복합적인 환경입니다.

교통상황

본건 필지 중 일부(기호 2,6∼11)는 차량 접근이 가능하며, 관내 교통편과 도로 사정을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

형태 및 이용상태

총 11개 필지(기호 1~11)로 구성되어 있으며, 현황은 '임야', '답', '과수원(사과나무 식재)', '주택부지', '묵전', '토지임야 및 일부 묘지' 등으로 다양하게 이용되고 있습니다. 특히 기호 7~9는 현재 사과나무가 식재된 과수원으로 이용 중입니다. 기호 1, 3, 4, 5는 지적도상 맹지이나, 나머지 필지는 현황 폭 3~5m 내외의 포장도로 또는 포장농로에 접하고 있어 접근성이 양호한 편입니다.

1.3. 권리분석

매각물건의 권리관계

본건은 부동산강제경매 물건으로, 소유자와 채무자가 동일인(권OO)이며 채권자는 농OOOOOOOO입니다. 매각대상은 토지 전체(일괄매각)입니다.

제시외 물건 및 특이사항

1. 제시외 건물: 기호 6, 11 지상에 다수의 제시외 건물(ㄱ)~(ㅇ)이 소재하고 있습니다. 이는 매각에 포함되지 않을 가능성이 높으므로, 매각 후 소유권 및 철거 관련 분쟁 발생 가능성이 있습니다.

2. 제시외 수목: 기호 7~9 지상에 식재된 사과나무(제시외 수목)는 매각에 포함됩니다.

3. 분묘: 기호 4, 5 지상에 연고자 미상의 분묘 약 20기(육안 확인)가 소재하고 있습니다. 이는 분묘기지권 성립 여부에 따라 매수인이 부담해야 할 리스크(이장 및 협상)가 될 수 있습니다.

4. 이동가능 시설: 기호 5 지상에 이동 가능한 화장실 및 창고, 기호 11 지상 제시외 건물 내부에 이동 가능한 저온저장고가 소재합니다.

1.4. 상권분석 및 생활정보

상권 분석

본건은 "순수농촌지대"에 위치하고 있어 전형적인 상업시설이나 상권은 형성되어 있지 않습니다. 주로 마을 단위의 농가 주택 및 농경지 이용이 주를 이루며, 일상적인 생활 편의시설은 위천면 소재지로 이동해야 이용 가능할 것으로 판단됩니다.

생활정보 및 인프라

거창군 위천면 모동리는 거창군의 대표적인 농촌 지역 중 한 곳입니다. 기본적인 생활 편의 시설(병원, 마트 등)은 위천면 소재지를 중심으로 이용해야 합니다.

(주변 시설 및 혐오시설은 검색 결과만으로는 구체적인 정보를 얻기 어려웠으나, 순수농촌지대라는 점을 감안할 때 인근에 대규모 혐오시설은 없을 것으로 추정됩니다. 다만, 가축사육제한구역이 다수 필지에 지정되어 있어, 주변에 축사 등이 존재하는지 현장 확인이 필요합니다.)

1.5. 잠재적 리스크

농지취득자격증명(농취증) 리스크

기호 2, 7, 8, 9, 10 등 농림지역 및 농업진흥구역에 속하는 '답', '과수원', '묵전' 등의 필지가 포함되어 있어, 낙찰자는 반드시 관할 지자체로부터 농지취득자격증명을 발급받아 제출해야 합니다. 미제출 시 매수보증금(입찰 보증금)을 반환받지 못합니다. 농업 경영 계획 및 자격 요건을 사전에 면밀히 검토해야 합니다.

토지이용계획 및 제한사항의 복잡성

계획관리지역과 농림지역이 혼재되어 있으며, 가축사육제한구역(다양한 축종 제한), 농업진흥구역, 준보전산지, 임업용산지, 토석채취제한지역 등 행위 제한이 매우 복잡하게 얽혀 있습니다. 각 필지별 정확한 규제사항을 확인하지 않고 개발/이용 계획을 세울 경우 문제가 발생할 수 있습니다.

맹지 및 분묘 리스크

기호 1, 3, 4, 5는 지적도상 맹지이며, 이로 인해 향후 개발 및 이용에 제약이 있을 수 있습니다. 또한, 연고자 미상의 분묘 약 20기가 소재하는 것은 향후 이장 문제 및 비용 발생의 잠재적 리스크를 안고 있습니다.

제시외 건물 처리 문제

토지 매각에 포함되지 않는 제시외 건물(주택부지에 소재)이 다수 존재하므로, 낙찰 후 건물 소유자를 상대로 법정지상권 성립 여부 확인 및 명도/철거 소송을 진행해야 할 가능성이 높습니다.

1.6. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견

본건은 임야, 답, 과수원, 주택부지 등 다양한 용도의 필지(총 5,629.00㎡, 약 1,702.80평)를 일괄 매각하는 건입니다. 비교적 넓은 면적의 토지를 취득할 수 있는 기회이나, 복잡하게 얽힌 토지이용계획상의 제한(농림/계획관리 혼재), 농취증 제출 의무, 다수의 분묘 및 제시외 건물 등의 복잡한 권리 관계를 사전에 정확히 파악하고 처리할 수 있는 전문적인 능력이 요구됩니다.

투자 포인트

1. 다용도 토지 일괄 취득: 넓은 면적에 걸쳐 농지, 임야, 주택부지 등 다양한 용도가 혼재되어 있어, 장기적인 관점에서 분할 개발 및 복합 영농 등의 계획을 세우기에 유리할 수 있습니다.

2. 즉시 수익 가능성: 기호 7~9는 현재 사과나무가 식재된 과수원으로 이용 중이며, 제시외 수목(사과나무)이 매각에 포함되어 낙찰 즉시 농업 수익을 기대할 수 있습니다.

3. 계획관리지역 포함: 일부 필지가 계획관리지역에 속하여, 향후 용도 변경 및 제한적인 범위 내에서의 개발 가능성을 가지고 있습니다.

법원 정보

거창지원 경매1계