나이스옥션 법원경매 거창 2024타경12130 [1] 경상남도 합천군 봉산면 권빈리 992 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 거창 2024타경12130 [1] 경상남도 합천군 봉산면 권빈리 992 전 경매

• 사건번호: 2024타경12130
• 주소: 경상남도 합천군 봉산면 권빈리 992
• 감정가: 7,772,000원
• 최저가: 2,785,000원
• 유찰 횟수: 4회
• 용도: 전

거창지원 경매1계 2024타경12130 | 소재지: 경상남도 합천군 봉산면 권빈리 992 | 감정가: 7,772,000원 | 최저가: 2,785,000원 | 용도: 전

1. 물건 개요 및 기본 분석

1.1. 기본 정보

본 보고서의 물건은 경상남도 합천군 봉산면 권빈리 992 소재의 토지(전) 매각 건입니다.

사건번호는 거창지원 2024타경12130 (1)이며, 경매구분은 부동산 강제경매입니다.

토지면적은 $268.00\text{m}^2$ (약 81.06평)이며, 감정가는 7,772,000원으로 산정되었습니다.

소재지는 농촌지역 내 '음지마을' 인근의 전(밭)으로 이용 중인 토지입니다.

1.2. 물건 현황 상세 분석

본 건은 감정평가서상 기호(1)과 기호(2) 토지로 구분되며, 각각 다른 법적 제약과 현황을 가지고 있습니다.

기호(1) 토지는 유사 사다리형의 '전'으로 현황 이용 중이나, 지적도상 맹지(지적도상 도로에 접하지 않은 토지)이며 북측 현황 포장 농로를 통해 진출입이 가능합니다. 용도지역은 생산관리지역으로 지정되어 개발행위에 제한이 있습니다.

기호(2) 토지는 부정형의 토지로 '전 및 일부 묘지, 농로'로 이용 중입니다. 남동측으로 현황 포장 농로에 접하고 있으며, 일부가 농로로 사용되고 있습니다. 용도지역은 계획관리지역으로 기호(1) 토지 대비 개발행위에 대한 용이성이 높습니다.

2. 입지 조건 및 주변 환경

2.1. 위치 및 교통 상황

본건은 경상남도 합천군 봉산면 권빈리 소재 "음지마을" 내 및 서측 인근에 위치한 전형적인 농촌지역 내 토지입니다.

본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 관내 교통편과 도로 사정은 전반적으로 보통 수준으로 평가됩니다. 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

2.2. 주변 환경 및 잠재적 혐오 시설

부근은 농가주택, 농경지, 묘지 등이 혼재되어 있는 순수 농촌 지역입니다.

주변 환경 검색 결과, 주거 밀집 지역이나 주요 상업 시설 또는 대형 혐오 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 감정평가서상 기호(2) 토지 지상에 연고자 미상의 분묘 4기가 소재하고 있음이 확인되어, 해당 분묘는 매수인이 해결해야 할 내부적 리스크 요인입니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 대상 및 경매 개시

매각 대상은 토지 전부이며, 건물 면적은 0으로 건물 매각 대상은 없습니다. 경매구분은 부동산 강제경매로 소유자 김OOOO의 채무 문제로 채권자 부OOOOOOO가 경매를 신청한 것으로 파악됩니다.

본 건은 임대 관계가 미상인 것으로 조사되었습니다.

3.2. 특이 사항 및 주의 사항

농지취득자격증명서 제출 필수: 본 건 토지는 '전'이므로 농지법상 농지취득자격증명서(농취증) 제출이 필수입니다. 농취증 또는 농지가 아니라는 증명서를 낙찰(최고가 매수 신고) 후 법원에서 정한 기한 내에 제출하지 못할 경우, 입찰 보증금은 몰수되어 반환받지 못합니다. 이는 농지 경매의 가장 중요한 주의 사항입니다.

분묘기지권 리스크: 기호(2) 토지 지상에 연고자 미상의 분묘 4기가 소재하고 있습니다. 분묘의 연고자가 확인될 경우, 해당 분묘가 장기간 평온하게 점유되어 온 분묘기지권이 성립할 가능성이 높습니다. 이는 매수인이 분묘 이장을 위한 협상 및 비용을 부담해야 하는 큰 잠재적 리스크입니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

본 건은 농지이며, 상업적 입지가 아닌 농촌 마을 인근에 위치하므로 별도의 상권 분석은 무의미합니다. 투자의 초점은 농지로서의 가치 또는 개발 가능성(특히 기호(2) 토지)에 두어야 합니다.

4.2. 생활 정보

합천군 봉산면 권빈리 지역은 도시와의 거리가 있어 기본적인 생활 편의 시설은 면소재지 등으로 이동해야 합니다. 전원생활을 원하는 수요자에게는 한적하고 조용한 농촌 환경을 제공할 수 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 법률 및 행정적 리스크

농지취득자격증명 미제출 위험: 반드시 입찰 전 취득 가능 여부를 관할 관청(합천군 봉산면사무소)에 확인해야 합니다.

분묘기지권 및 지료 문제: 분묘 4기의 처리 문제입니다. 연고자가 있을 경우, 이장을 위한 협상 또는 지료(토지 사용료) 청구 소송을 진행해야 하며, 이 과정에서 시간과 비용이 발생합니다.

맹지 및 용도 제한: 기호(1) 토지는 맹지이며 생산관리지역으로, 추후 개발 및 건축이 기호(2) 토지에 비해 어렵습니다.

5.2. 개발 및 이용 리스크

기호(2) 토지의 농로 일부 사용: 본 건 토지 일부가 현황 농로로 사용되고 있어, 실제 이용 가능 면적에 제약이 있을 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 건은 $777$만원대의 저렴한 감정가로 진행되는 농지 경매 물건입니다. 기호(1)과 기호(2) 토지의 법적 성격이 다르고, 특히 기호(2) 토지에 분묘 4기가 존재하여 권리 분석 및 명도(분묘 이장)에 고도의 주의를 요하는 물건입니다.

농지 취득 능력이 있고, 분묘 처리 리스크를 감수하거나 해결할 의지가 있는 실수요자나 투자자에게 적합할 수 있습니다.

6.2. 투자 포인트

계획관리지역 토지(기호(2))의 잠재력: 기호(2) 토지는 계획관리지역으로, 향후 '전원주택' 또는 소규모 '농촌형 시설' 건축 등 비교적 자유로운 개발 여지가 있어 투자가치가 높습니다.

저렴한 투자 진입 비용: 감정가가 7백만 원대로 소액 투자가 가능합니다.

농촌 실수요 및 전원생활: 농지로서의 활용 또는 장기적인 전원생활 부지로 활용할 목적의 실수요자에게 매력적일 수 있습니다. 단, 분묘 처리가 선행되어야 합니다.

법원 정보

거창지원 경매1계