나이스옥션 법원경매 거창 2024타경12314 [4] 경상남도 거창군 위천면 모동리 산113 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 거창 2024타경12314 [4] 경상남도 거창군 위천면 모동리 산113 임야 경매

• 사건번호: 2024타경12314
• 주소: 경상남도 거창군 위천면 모동리 산113
• 감정가: 78,585,260원
• 최저가: 28,165,000원
• 유찰 횟수: 4회
• 용도: 임야

거창지원 경매1계 2024타경12314 | 소재지: 경상남도 거창군 위천면 모동리 산113 | 감정가: 78,585,260원 | 최저가: 28,165,000원 | 용도: 임야

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호는 거창지원 2024타경12314 (4)이며, 소재지는 경상남도 거창군 위천면 모동리 산113 외 다수 필지입니다. 본 경매는 토지일부지분매각으로 진행되는 부동산강제경매입니다.

1.2. 면적 및 감정가

총 토지면적은 168,397.00㎡ (약 50,936.56평)이며, 이 중 매각 대상은 토지 지분입니다. (토지 지분율 5612672.01)

건물면적 및 제시외면적은 모두 0.00㎡입니다.

감정가는 78,585,260원입니다.

1.3. 이용 현황 및 용도

본 물건은 임야, 답(논), 토지임야, 과수원(사과나무 식재), 묵전, 주택부지 등 다양한 용도로 이용되고 있는 다수 필지의 지분입니다.

주요 용도는 임야가 포함된 다수의 필지로 구성되어 있습니다.

2. 입지 조건 및 주변 환경

2.1. 위치 및 주위환경

경상남도 거창군 위천면 모동리 소재 "석동마을" 및 "모전마을" 내 및 주변 일대에 위치합니다. 부근은 농경지, 휴경지, 임야, 묘지, 농가주택 등이 소재하는 순수농촌지대, 마을주변 경지정리지대 및 야산지대, 순수산림지대입니다.

2.2. 교통상황

일부 필지(기호 2, 6~11)는 차량 접근이 가능하며, 관내 교통편 및 도로 사정 등을 고려할 때 전반적인 교통상황은 보통 수준입니다.

2.3. 인접 도로상태

기호 (1), (3)~(5)는 지적도상 맹지(도로에 접하지 않은 토지)입니다. 나머지 필지들은 폭 약 3m~5m 내외의 포장도로 또는 포장 농로에 접하고 있어 접근성이 상이합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

토지 대부분은 계획관리지역 또는 농림지역에 속하며, 가축사육제한구역, 농업진흥구역, 준보전산지, 임업용산지, 토석채취제한지역 등 다양한 법적 제한을 받고 있습니다. 또한, 문화재 및 하천 관련 사항에 대해서는 담당 부서에 문의가 필요합니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 대상 및 채무 관계

매각대상은 토지일부지분매각이며, 채무자 및 소유자는 권OO으로 동일합니다. 채권자는 농OOOOOOOO입니다. 경매구분은 부동산강제경매입니다.

3.2. 특이사항 및 주의사항

가장 중요한 특이사항은 지분매각(공유자우선매수신고 1회 제한), 공유자우선매수신고, 분묘기지권, 분묘소재입니다.

지분 매각이므로, 낙찰 후 공유자 간의 협의 또는 공유물 분할 소송이 필요하며, 공유자우선매수신고를 통해 공유자가 매수할 권리를 행사할 수 있습니다.

분묘기지권 및 분묘소재는 토지 사용의 제약 요소이며, 특히 기호(5) 지상에는 연고자 미상의 분묘 약 19기가 육안으로 확인되었습니다.

3.3. 제시외 물건

기호 (6), (11) 지상에는 제시외 건물(주택, 창고 등)이 소재하고 있습니다. 기호 (7)~(9) 지상에는 제시외 수목(사과나무)이 식재되어 있으며, 기호 (5) 지상에는 이동 가능한 화장실 및 창고, 기호 (11) 지상에는 이동 가능한 저온저장고가 있습니다. 이 제시외 물건들의 소유 관계와 처리 방안을 면밀히 검토해야 합니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

본 물건의 소재지는 순수농촌지대 및 산림지대에 위치하고 있어 일반적인 상권 분석은 의미가 없습니다. 주요 상권은 위천면 소재지를 중심으로 형성되어 있을 것으로 보이며, 일상 생활편의시설은 차량 이동을 통해 접근해야 합니다.

4.2. 생활 정보

주변은 농가주택과 임야 위주의 순수 농촌 환경입니다. 조용하고 한적한 전원생활을 위한 환경이며, 생활 편의시설 접근성은 낮습니다.

4.3. 혐오 시설 정보

물건지 자체 내에 분묘(묘지)가 다수 소재하고 있으며(기호 4, 5), 이는 이용상 제한을 가하는 내부적 혐오 시설로 간주할 수 있습니다. 외부적으로 검색된 주요 혐오 시설은 없습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 권리 관계 리스크

가장 큰 리스크는 '지분매각'입니다. 잔금을 납부해도 토지 전체의 단독 소유권을 확보하는 것이 아니며, 다른 공유자와의 협의가 필수적입니다. 협의가 결렬될 경우, 시간과 비용이 많이 소요되는 공유물 분할 소송을 진행해야 합니다. 또한, 공유자가 우선매수신고를 할 경우 낙찰자가 소유권을 취득하지 못할 수 있습니다 (다만, 1회로 제한됨).

5.2. 물건 현황 리스크

분묘기지권 성립 가능성이 있는 연고자 미상의 분묘 약 19기가 소재하는 것은 토지 사용 및 개발에 심각한 제약을 가합니다. 분묘 처리를 위해서는 복잡하고 장기간의 법적 절차 및 비용이 발생할 수 있습니다.

일부 필지(기호 1, 3~5)는 맹지이므로 건축 또는 활용에 제약이 따르며, 제시외 건물 및 수목의 처리 문제(소유권 및 철거/이전 문제) 역시 고려해야 합니다.

5.3. 토지이용 제한 리스크

다수의 필지가 농림지역(농업진흥구역) 및 각종 제한 구역(가축사육제한, 산지관리법상 제한 등)에 속해 있어, 향후 개발 및 용도 변경에 큰 제약이 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 대규모 토지의 지분 매각 물건으로, 낮은 감정가를 통한 투자 매력이 있을 수 있으나, '지분 매각', '분묘기지권', '다양하고 복잡한 토지이용계획 및 제한', '맹지' 등 복합적인 고위험 요소가 존재하는 고난도 물건입니다. 따라서 매매 절차 외에도 공유자 협의 및 분묘 처리 등의 후속 처리에 대한 명확한 전략과 자금력이 확보되어야 합니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지:

단독 필지가 아닌 대규모 다수 필지의 지분 매각으로, 절대적인 면적(168,397.00㎡, 약 50,936.56평) 자체는 상당합니다. 지분 취득 후 공유자 전원과 협의가 이루어질 경우, 다양한 용도(계획관리지역, 과수원, 주택부지 등)의 대규모 토지를 활용할 수 있는 잠재력을 가집니다.

권리 해결 능력:

공유물 분할 및 분묘 처리에 대한 법률적 지식과 자본을 갖춘 전문 투자자에게는 위험 요소가 곧 높은 수익률을 창출할 수 있는 기회가 될 수 있습니다. 공유자우선매수신고 기회가 1회로 제한된다는 점도 전략 수립에 고려할 수 있습니다.

법원 정보

거창지원 경매1계