나이스옥션 법원경매 거창 2024타경12338 [1] 경상남도 합천군 쌍백면 하신리 199 답 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 거창 2024타경12338 [1] 경상남도 합천군 쌍백면 하신리 199 답 경매

• 사건번호: 2024타경12338
• 주소: 경상남도 합천군 쌍백면 하신리 199
• 감정가: 6,617,600원
• 최저가: 2,372,000원
• 유찰 횟수: 4회
• 용도: 답

거창지원 경매1계 2024타경12338 | 소재지: 경상남도 합천군 쌍백면 하신리 199 | 감정가: 6,617,600원 | 최저가: 2,372,000원 | 용도: 답

1. 경상남도 합천군 쌍백면 하신리 토지(답, 임야) 일괄 지분매각 보고서

1.1. 사건개요

본 경매 물건은 경상남도 합천군 쌍백면 하신리에 소재하는 토지(답 및 임야 현황)에 대한 부동산강제경매 사건입니다. 사건번호는 거창지원 2024타경12338 (1)이며, 네 필지(기호 1~4)를 일괄로 매각하는 지분 매각 건입니다. 토지 총면적은 1504.00$\text{m}^2$(약 454.94평)이며, 감정가는 6,617,600원입니다. 매각대상은 토지일부지분으로, 지분 매각 특성상 농지취득자격증명서 제출이 요구되며, 공유자우선매수신고의 가능성이 있습니다.

입지조건

본건 토지는 경상남도 합천군 쌍백면 하신리 소재 '하신마을' 인근에 위치하며, 전형적인 농촌 마을과 경지정리된 농지(답)가 혼재된 지역에 속합니다.

기호(1), (4)는 하신마을 남동측 인근의 경지정리된 답 지역에 해당하며, 교통사정은 시멘트포장도로를 통해 차량 접근이 가능하여 보통 수준입니다.

기호(2), (3)은 하신마을 북측 인근의 전, 임야(자연림)가 혼재된 지역에 위치합니다. 이 필지들은 완경사 지세이며, 기호(3)은 지적도상 맹지로 차량 접근이 어렵고, 기호(2)도 소형 차량 접근은 가능하나 교통사정은 다소 불편한 편입니다.

권리분석

본 물건은 토지일부지분매각 사건입니다. 채권자 한OOOOOOOOOO에 의한 부동산강제경매입니다.

소유자 및 채무자가 이OO으로 동일한 것으로 확인되며, 복잡한 임차관계는 없는 것으로 추정됩니다(임대관계 미상).

가장 큰 권리적 특징은 '지분 매각'이라는 점입니다.

1. 지분 매각: 공유물 분할을 위한 경매가 아닌 강제경매로 진행되며, 낙찰 후 기존 공유자와의 관계 설정(협상, 공유물분할청구소송 등)이 필요합니다.

2. 공유자우선매수신고: 민사집행법에 따라 다른 공유자가 매각기일에 우선매수신고를 할 수 있으며, 다만 1회로 제한됩니다.

3. 농지취득자격증명: 기호(1), (4)가 '답'으로 농림지역 내 농업진흥구역에 속하므로, 낙찰자는 농지취득자격증명서(농취증)를 제출해야 합니다. 미제출 시 보증금은 반환되지 않습니다.

이용현황 및 토지 특성 (상권분석 및 생활정보 대체)

본 물건은 상업시설이 아닌 농지 및 임야 현황이므로, 상권분석 및 생활정보 대신 토지의 구체적인 이용현황과 법적 특성을 분석합니다.

1. 토지 이용현황:

기호(1), (4): 세장형의 평지 토지로 '답'(논)으로 이용 중입니다. (농림지역, 농업진흥구역)

기호(2): 사다리형의 완경사 토지로 공부상 지목은 '임야'이나, 현황은 '묘지 형태(일부는 진입로)'로 이용 중입니다. (계획관리지역, 준보전산지)

기호(3): 사다리형의 완경사 토지로 공부상 지목은 '임야'이나, 현황은 '묘지 형태'로 이용 중입니다. (계획관리지역, 준보전산지, 맹지)

2. 분묘 존재: 기호(2) 지상에 분묘 4기, 기호(3) 지상에 분묘 2기, 총 6기의 분묘가 소재합니다. 이는 잠재적인 '분묘기지권' 성립 가능성을 내포하여 추후 처리 비용 및 법적 분쟁을 유발할 수 있습니다.

3. 법적 용도: 답인 기호(1), (4)는 농림지역(농업진흥구역)으로 개발행위가 엄격히 제한됩니다. 임야 현황인 기호(2), (3)은 '계획관리지역'(준보전산지)으로 비교적 개발 여지가 높으나 현황이 묘지인 점이 걸림돌입니다.

잠재적 리스크

1. 지분 매각 리스크: 낙찰 후 공유자들과의 협의가 원활하지 않을 경우, 공유물분할청구소송을 통해 해결해야 하는 시간적, 비용적 리스크가 발생합니다. 또한 공유자우선매수신고로 인해 낙찰에 실패할 수 있습니다.

2. 농지취득자격증명 리스크: 농지 취득 능력이 없는 투자자는 보증금을 몰수당할 수 있습니다. 농지 투자 경험 또는 농업경영계획서 작성이 필수적입니다.

3. 분묘기지권 리스크: 토지 위 분묘 6기에 대해 분묘기지권이 성립하는 경우, 토지 이용 및 매매에 큰 제약이 따르며, 철거를 위해서는 법적 절차(이장 요구, 지료 청구 소송 등)와 비용이 수반됩니다.

4. 접근성 및 맹지 리스크: 기호(3), (4)는 맹지이거나 접근성이 매우 불편하여 토지 이용에 제약이 있으며, 맹지 해소를 위한 추가적인 협상이나 법적 조치가 필요할 수 있습니다.

5. 혐오시설: 인근 지역은 전형적인 농촌 마을로, 별도의 광역적인 혐오시설(예: 대형 쓰레기 매립장, 산업단지 등)은 검색되지 않았습니다. 다만, 물건 자체에 6기의 분묘가 존재하는 것이 가장 큰 내부 리스크입니다.

종합 의견

본 물건은 감정가 대비 저가에 지분으로 네 필지를 한 번에 매수할 기회를 제공합니다. 특히 기호(2), (3)은 개발 가능성이 높은 계획관리지역에 속해 있습니다. 그러나 농취증 제출 의무, 공유자우선매수 위험, 그리고 가장 심각하게는 토지 위에 다수의 분묘(6기)가 존재하는 점이 매우 큰 리스크 요인입니다. 따라서 일반 투자자가 접근하기보다는, 지분 경매, 농지 취득, 그리고 분묘 기지권 처리 경험이 풍부한 전문 투자자에게 적합한 물건입니다. 리스크를 정확히 인지하고 예상 비용(분묘 처리, 소송 비용 등)을 계산하여 입찰해야 합니다.

투자 포인트

1. 낮은 진입 장벽: 감정가 자체가 매우 낮으며(6,617,600원), 지분 매각 특성상 유찰 시 최저가가 낮아져 소액으로 토지 투자가 가능합니다.

2. 출구 전략 다각화: 낙찰 후 기존 공유자에게 지분을 매도하는 전략(지분 매각), 또는 공유물분할청구소송을 통해 현금화하는 전략을 구사할 수 있습니다.

3. 개발 잠재력 (일부): 기호(2), (3)이 농림지역보다 규제가 덜한 계획관리지역에 속해 있어, 분묘 처리 및 맹지 해소 후에는 일부 개발(전원주택, 창고 등)을 고려할 수 있습니다.

4. 농지 면적 확보: 기호(1), (4)를 통해 농지 면적을 확보하여 농업 경영에 활용할 수 있습니다.

법원 정보

거창지원 경매1계