나이스옥션 법원경매 부산 2024타경60819 [1] 부산광역시 부산진구 성지로34번길 24 (연지동,연지동클래식시티) 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동원 · 평가일 2024.08.26

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 1) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건으로서,

외 벽 : 인조대리석 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등.
내 벽 : 벽지 및 타일마감 등.
창 호 : 샷시창 구조임.

이용상태

일련번호 1) 1층: 계단실 및 통신실, 창고 등으로 이용중임.
2층: 주거용 오피스텔로 이용중임.
3층: 단독주택(다가구주택)으로 이용중임.
4층: 단독주택(다가구주택)으로 이용중임.
5층: 단독주택(다가구주택)으로 이용중임.

설비내역

일련번호 1): 위생 및 급·배수설비, 난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.


기타사항: 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각.
건물 1층 계단실 및 통신실, 창고/ 2층 주거용 오피스텔/ 3층 단독주택(다가구주택)/ 4층 단독주택(다가구주택)/ 5층 단독주택(다가구주택)으로 이용중임.
특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 부산지방법원 2024타경60819 (1)

소재지: 부산광역시 부산진구 성지로34번길 24 (연지동, 연지동클래식시티)

용도: 다가구주택

감정가: 1,359,717,718원

토지면적: 206.60㎡ (약 62.5 평)

건물면적: 454.13㎡ (약 137.4 평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 공OO

건물 구조: 철근콘크리트구조 5층

준공년월: 2019년 9월 (사용승인일 기준)

주요 특징: 중복병합사건, 대항력 있는 임차인, 재매각, 특별매각조건 (매수신청보증금 최저매각가격의 20%)

1.2. 건물 구조 및 이용 현황

건물은 철근콘크리트구조 5층 건물이며, 외벽은 인조대리석 및 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시창으로 되어 있습니다.

층별 이용 현황은 다음과 같습니다.

* 1층: 계단실, 통신실, 창고

* 2층: 주거용 오피스텔

* 3층: 단독주택 (다가구주택)

* 4층: 단독주택 (다가구주택)

* 5층: 단독주택 (다가구주택)

건물 내 위생 및 급배수, 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

1.3. 주요 특징

본 물건은 중복 병합 사건으로 진행 중이며, 재매각 절차를 밟고 있습니다. 또한, 특별매각조건으로 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%로 책정되어 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본 물건은 부산광역시 부산진구 연지동에 위치하며, 부산진구는 부산의 주요 도심 중 하나로 행정, 상업, 교통의 중심지 역할을 하는 지역입니다.

2.2. 교통 및 편의시설

제공된 자료만으로는 주변 대중교통 접근성, 도로망, 편의시설(병원, 마트, 학교 등)에 대한 구체적인 정보를 파악하기 어렵습니다. 상세한 정보는 현장 조사 및 추가적인 외부 자료 검색이 필요합니다.

2.3. 혐오시설

제공된 자료 내에서 주변 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 외부 지도 서비스 등을 통한 추가적인 조사가 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 현재 경매 개시

건물 등기부상 말소기준권리는 2019년 10월 11일자 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(을1)으로 추정되나, 해당 권리가 '말소'로 기재되어 있습니다. 토지 등기부상 2018년 8월 16일자 근저당권(을5) 역시 '말소'로 기재되어 있어, 권리 관계가 복잡함을 시사합니다. 현재 경매는 채권자 공OO의 신청으로 진행되는 부동산강제경매(2024타경60819)입니다.

3.2. 권리 분석 요약

등기부등본 상 다수의 소유권 이전, 근저당권, 가압류, 압류, 강제경매, 임의경매 개시결정 등이 기재되어 있으나, 대부분 '말소' 처리되어 경매 절차에 따라 소멸될 것으로 예상됩니다. 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 명시되어 있으나, 관련 등기는 확인되지 않았습니다.

3.3. 임차인 현황

총 21명의 임차인이 등록되어 있습니다.

3.3. 1. 대항력 있는 임차인

* 양순이 (보증금 0원, 차임 0원, 2018-06-08 전입)

* 황다겸 (보증금 55,000,000원, 차임 80,000원, 2019-10-01 전입)

* 황다겸 (보증금 0원, 차임 0원, 2010-03-18 전입)

3.3. 2. 대항력 없는 임차인

공 , 권 , 김 , 신 , 오 , 이 , 정 , 최 (주택도시보증공사), 황 등 다수가 대항력 없이 등록되어 있습니다.

3.4. 인수 보증금

본 물건의 '인수 보증금 합계'는 0원으로 명시되어 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

부산진구 연지동은 부산의 핵심 상업 및 주거 지역으로, 유동인구와 배후 수요가 비교적 풍부한 지역입니다.

4.2. 임대 수익 잠재력

다가구주택과 오피스텔로 구성된 건물 특성상, 다수의 임대 가구를 확보하여 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

제공된 자료만으로는 주변 생활 편의시설, 교육 환경, 의료 시설, 문화 시설 등에 대한 상세한 정보가 부족합니다. 이러한 정보는 물건의 가치 판단에 중요한 요소이므로, 별도의 조사가 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 관련

'대항력 있음'으로 기재된 임차인이 존재하나, '인수 보증금 합계'가 0원으로 명시되어 있어 법적 해석 및 낙찰 후 실제 부담 여부에 대한 면밀한 법률 검토와 현장 조사가 필수적입니다. 이는 본건의 가장 중요한 리스크 요소 중 하나입니다.

6.2. 재매각 및 특별조건

재매각 물건이라는 점은 이전 경매 절차에서 문제가 있었음을 시사하며, 특별매각조건으로 보증금이 20%로 높게 설정된 점 또한 리스크 관리의 중요성을 강조합니다.

6.3. 권리 관계 복잡성

다수의 권리 변동 및 '말소' 처리된 말소기준권리로 인해 복잡한 권리 분석이 요구됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산진구의 중심부에 위치한 비교적 신축(2019년 사용승인) 다가구주택으로, 토지와 건물을 일괄 매각하는 점은 긍정적입니다. 하지만 대항력 있는 임차인의 존재, 재매각 이력, 높은 보증금 비율 등의 복합적인 리스크 요인을 내포하고 있어, 철저한 사전 조사와 분석이 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 부산의 핵심 도심에 위치하여 안정적인 임대 수요 확보 가능성이 높습니다.

* 다가구주택 및 오피스텔 구성으로 다양한 임대 수익 창출 기회가 있습니다.

* 토지 및 건물 일괄 매각으로 소유권 확보 및 활용 가치가 높습니다.

9. 예상 입찰가

정확한 예상 입찰가 산정은 최신 감정가, 유사 물건의 실거래가 및 임대 시세, 공실률, 수리 비용, 그리고 본건의 특이사항(재매각, 대항력 있는 임차인, 특별매각조건 등)을 종합적으로 고려해야 합니다. 본 보고서에서는 구체적인 입찰가 제시가 어렵습니다. (감정가: 1,359,717,718원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.