나이스옥션 법원경매 수원 2024타경75873 [1] 경기도 수원시 장안구 연무동 231-23 삼성아이파크 5층503호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제이에이치 · 평가일 2024.07.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 장안구 연무동 소재 "창용중학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독/다가구주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 기존주택지대로서 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 제 차량의 접근이 가능하며, 인근에 일반시내버스 등이 정차하는 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통여건은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건내 5층 503호(사용승인일 : 2019.03.08)로서,
외벽 : 써모사이딩판넬, 수성페인팅 마감 등
창호 : 하이샷시창호 마감 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임. (후면 건물개황도 참고)

설비내역

도시가스에 의한 난방설비, 기본적인 급배수설비, 위생설비, 승용승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 및 인접대지와 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 폭 약 5-6미터의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 소로3류(폭 8m 미만)(접합) , 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(창용중학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임.
- 본건의 부합물로 판단되는 복층주택(철근콘크리트구조 경사지붕 약 29.4㎡)이 소재함.(건물개황도 참조)

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

제시외 건물(건축물현황도상 다락방) 평가 및 매각 포함(기타 자세한 사항은 감정평가서 참조 요망).
재매각. 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경75873 (1)

소재지: 경기도 수원시 장안구 연무동 231-23 삼성아이파크 5층503호

용도: 다세대주택

감정가: 204,690,000원

토지면적: 27.63㎡ (약 8.36평)

건물면적: 34.16㎡ (약 10.33평)

제시외 건물면적: 29.40㎡ (약 8.89평, 다락방)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

건축물 용도: 공동주택 (다세대주택)

건축 구조: 철근콘크리트구조, 경사지붕

사용승인일: 2019년 03월 08일

총 층수: 5층

본건 위치: 5층 503호

재매각 물건

2. 입지조건

본건은 경기도 수원시 장안구 연무동 소재 "창용중학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 단독주택, 다가구주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주택지대입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

본건 남서측으로 폭 약 5-6미터의 도로에 접하고 있습니다.

토지는 인접 도로 및 인접 대지와 대체로 등고평탄한 사다리형이며, 현재 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 소로3류에 접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로 채권자는 조OO입니다.

등기부등본 요약에 따르면, 주요 권리로는 조용준 임차인의 주택임차권(을2, 보증금 224,000,000원, 전입일자 2020-06-10)이 확인됩니다.

해당 주택임차권은 확정일자(2020-06-04)를 갖추고 대항력이 있습니다.

말소기준권리는 조용준 임차인의 전세권설정(을1, 2020-09-03)이며, 이는 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

을구 2번 주택임차권등기는 매각으로 소멸되지 않는 권리로, 물건명세서에 따라 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액은 매수인에게 인수될 수 있습니다.

따라서, 임차인 조용준의 보증금 224,000,000원 중 배당으로 변제받지 못한 금액은 매수인이 인수해야 하는 부담이 있습니다.

본건은 재매각이며, 특별매각조건으로 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%로 높게 책정되어 있습니다.

4. 상권분석

본건은 주택 밀집 지역 내에 위치하여 주거지로서의 상권이 형성되어 있습니다.

근린생활시설이 소재하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

주변에 대규모 상업 시설이나 유흥 시설은 눈에 띄지 않아 비교적 조용한 주거 환경을 형성하고 있습니다.

본건 주변에서 혐오시설로 분류될 만한 시설은 초기 검색 결과 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

교육시설: 창용중학교가 북서측 인근에 위치하며, 교육환경 보호에 관한 법률에 따라 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

교통: 인근 버스정류장을 통해 수원 시내 및 주변 지역으로의 이동이 가능합니다.

주거 환경: 조용한 주택가에 위치하여 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

편의시설: 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑, 식사 등의 편의를 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 보증금 인수: 조용준 임차인의 보증금 224,000,000원 중 배당받지 못한 금액은 매수인에게 인수될 수 있으며, 이는 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다. 감정가(204,690,000원)보다 높은 보증금액이므로, 배당으로 전액 변제되지 않을 가능성이 높습니다.

재매각 물건: 본건은 재매각 물건으로, 초기 입찰에서 유찰되었거나 특별한 사유가 있었음을 시사합니다.

특별매각조건: 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%로, 일반 경매보다 높은 보증금이 요구됩니다.

제시외 건물 포함: 건축물 현황도상 다락방으로 추정되는 제시외 건물(약 29.40㎡)이 평가 및 매각에 포함되어 있어, 관련 비용이나 법적 검토가 필요할 수 있습니다.

건축 연도: 2019년 사용승인으로 비교적 신축에 속하나, 건물 노후화 및 관리 상태에 따른 추가 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 수원시 장안구 연무동에 위치한 신축급(2019년 사용승인) 다세대주택입니다.

가장 중요한 권리 분석 사항은 대항력 있는 임차인 조용준의 보증금 224,000,000원 전액 또는 일부를 매수인이 인수해야 할 가능성이 있다는 점입니다. 이는 본건의 실질적인 취득가격을 감정가 이상으로 상승시킬 수 있는 매우 중대한 위험 요소입니다.

재매각 및 높은 보증금 요건은 물건의 복잡성을 더하며, 투자 결정 시 신중한 접근이 요구됩니다.

제시외 건물(다락방)의 포함 여부와 관련하여 추가적인 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

비교적 신축(2019년 사용승인)에 해당하는 건물이라는 점.

수원시 장안구의 주거 지역에 위치하여 안정적인 주거 수요를 기대할 수 있다는 점.

임차인 보증금 인수 리스크를 해결하거나, 이를 상쇄할 만한 시세 상승 잠재력을 고려할 경우.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 204,690,000원입니다.

최근 매매 정보에 따르면, 본건과 동일한 '삼성I파크' 단지 내에서 2018년식 52.38㎡ 면적의 다세대주택이 2026년 6월 200,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

본건의 전용면적은 34.16㎡(약 10.33평)으로, 이를 기준으로 가격을 환산하면 평당 약 1,935만원 수준으로 추정할 수 있습니다. (200,000,000원 / 52.38㎡ * 34.16㎡ = 약 130,540,000원)

제시외 다락방(29.40㎡)의 가치를 추가로 고려할 수 있습니다.

하지만, 감정가 204,690,000원은 해당 거래 사례보다 높은 수준입니다.

본건의 가장 큰 리스크는 임차인 조용준의 보증금 224,000,000원을 인수해야 할 가능성입니다. 감정가보다 높은 보증금액이므로, 경매 절차를 통해 보증금 전액이 변제되지 않는다면 매수인이 인수하게 됩니다.

따라서, 본 예상 입찰가는 임차인 보증금 인수액이 '0원'이라고 가정하고, 시장 시세 및 감정가, 재매각 조건 등을 종합적으로 고려하여 산정합니다.

만약 임차인 보증금 인수 리스크가 완전히 해소된다는 전제 하에, 감정가(204,690,000원)와 시세(약 130,540,000원 + 제시외 가치) 사이에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

재매각 및 특별매각조건(보증금 20%)을 감안하여, 감정가보다 약간 낮은 범위에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 180,000,000원 ~ 195,000,000원.

(주의: 본 예상 입찰가는 임차인 보증금 인수 부담이 없다는 전제 하에 산정된 것이며, 실제 인수 시에는 본 입찰가와 인수 보증금을 합산한 금액이 실제 투자 비용이 됩니다. 반드시 권리 분석 및 임차인 보증금 인수 여부를 철저히 확인 후 입찰하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.