나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1451 [1] 제주특별자치도 제주시 애월읍 하귀2리 2720 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 하귀2리 소재 "가문동포구" 남서측 인근에 위치하는 토지이고, 주위는 단독주택, 전, 소규모 점포, 일반음식점 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 무난함.

형태 및 이용상태

일련번호(1): 본건은 인접토지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지이고, 주상 용 건부지로 이용중임. 일련번호(4): 본건은 인접토지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지이고, 주거 용 건부지로 이용중임. 일련번호(5~8): 본건은 인접도로와 대체로 등고평탄한 토지이고, 도로로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호(1): 본건 서측으로 폭 4m 내외의 콘크리트 포장도로에 접함. 일련번호(4): 본건 북측으로 폭 4m 내외의 콘크리트 포장도로에 접함. 일련번호(5~8): 본건은 각각 도로임.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1,4,5~8): 각각 자연녹지지역,가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

'건물감정평가요항표' 참고.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(2): 일반목구조(일반건축물대장상 통나무구조) 목구조경사지붕 3층 구조로서, 외벽: 통나무마감 등, 창호: 샷시창 등임. 일련번호(3): 통나무 및 철근콘크리트조 기타지붕 지하1층~지상3층 구조로서, 외벽: 통나무마감 등, 창호: 샷시창 등임.

이용상태

일련번호(2): 근린생활시설 및 주택임. 일련번호(3): 주택임.

설비내역

일련번호(2,3): 기본위생 및 급배수설비, 보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있고, 외부에 목재데크가 설치되어 있음.

부합물 및 종물

'지적 및 건물개황도' 및 '기계기구 배치도'와 같이 본건 일련번호(1,4) 지상에 제시외건물 및 구축물(ㄱ~c), 제시외기계기구(d)가 소재함.

공부와의 차이

- 본건 일련번호(2) 건물 1층은 공부상 면적이 '175.8㎡'이나, 현황 '약163.0㎡'이고, 귀 의뢰서 및 등기사항전부증명서상 구조가 '일반목구조'이나, 일반건축물대장상 구조가 '통나무구조'(변동일자: 2023.05.31.)임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 및 구축물 등 포함.
조경수, 데크 포함 평가임.
정원석 및 인공 연못시설 포함 평가임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

본 물건은 제주지방법원에서 진행 중인 부동산 임의경매 사건입니다.

사건번호: 제주지방법원 2025타경1451 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 애월읍 하귀2리 2720

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

본 건은 다가구주택으로 이용 중에 있으며, 건물은 일반목구조 및 통나무구조로 지상 3층(일련번호 2)과 통나무 및 철근콘크리트조로 지하 1층~지상 3층(일련번호 3)으로 구성되어 있습니다.

일련번호(2) 건물은 근린생활시설 및 주택으로 이용 중이며, 일련번호(3) 건물은 주택으로 이용 중입니다.

1.3. 면적 및 감정가

감정가: 2,786,092,990 원

토지 면적: 2170.00㎡ (약 656.53평)

건물 면적: 985.93㎡ (약 298.39평)

건물 제시외 면적: 390.40㎡ (약 118.10평)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 하귀2리 소재 "가문동포구" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위 환경은 단독주택, 전, 소규모 점포, 일반음식점 등이 혼재되어 형성되어 있습니다. 애월읍은 제주도의 대표적인 관광지 중 하나로, 아름다운 해안 경관과 다양한 상업 시설이 발달해 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

본 건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 제반 교통 상황은 양호한 것으로 평가됩니다.

2.3. 토지 및 도로 현황

토지는 인접 토지 및 도로와 대체로 등고평탄한 사다리형의 형상을 하고 있으며, 주상용 및 주거용 건부지로 이용 중입니다. 본건은 서측 및 북측으로 폭 4m 내외의 콘크리트 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근에 용이합니다.

2.4. 토지 이용계획

본 건 토지는 자연녹지지역에 속하며, 가축사육제한구역(전부제한구역)으로 지정되어 있습니다. 이는 향후 토지 이용에 있어 관련 법규의 적용을 받게 됨을 의미합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (토지)

토지 등기부 상에는 소유권 이전(박연주, 이순영) 기록이 있으며, 국민은행 근저당권(2023.06.16.) 및 동 은행의 임의경매 개시 결정(2025.06.24.) 기록이 말소 예정으로 등재되어 있습니다. 또한, 제주신용보증재단의 가압류(2025.07.14.) 기록도 말소 예정입니다.

3.2. 등기부 현황 (건물)

건물 등기부 상에도 소유권 이전 및 일부 이전(이순영, 주지현) 기록이 있으며, 토지 등기부와 동일하게 국민은행 근저당권(2023.06.16.) 및 동 은행의 임의경매 개시 결정(2025.06.24.) 기록이 말소 예정입니다. 제주신용보증재단 및 신용보증기금의 가압류 기록 또한 말소 예정입니다.

3.3. 인수 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리 사항은 현재 등기부상 확인되지 않습니다. (지상권 개요는 있으나 비고란에 '-'로 표기되어 있어 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.)

3.4. 말소 기준 권리

본 건의 말소 기준 권리는 2023년 6월 16일에 접수된 국민은행 근저당권입니다. 이 권리보다 늦게 등기된 모든 권리(임의경매 개시 결정, 가압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.5. 경매 개시 채권자

본 경매는 국민은행이 신청하였습니다.

3.6. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면, 인수 보증금 합계는 0원입니다. 따라서 인수할 보증금이 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 임대 관계는 미상으로 확인되어, 실제 점유 관계는 별도 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본 건이 위치한 제주시 애월읍 하귀2리는 단독주택과 함께 소규모 점포, 일반음식점 등이 혼재된 지역입니다. 애월읍 전체적으로는 관광객을 대상으로 하는 다양한 카페, 맛집, 펜션 등 상업 시설이 발달해 있어, 지역 내 상업 활동은 활발한 편입니다.

4.2. 업종 분포 (추정)

주변 환경 및 건물 용도를 고려할 때, 주택 및 근린생활시설(소매점, 음식점 등) 중심의 업종이 분포할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본 건 인근에 생활 편의를 위한 소규모 점포 및 음식점 등이 소재하고 있습니다. 제주시 애월읍 하귀2리 지역은 제주도의 해안 지역으로, 관광객 및 주민을 위한 다양한 편의시설이 분포되어 있을 것으로 예상됩니다. (구체적인 편의시설: 마트, 병원, 학교 등의 상세 위치 및 거리는 추가 확인 필요)

5.2. 교육시설

인근 교육 시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 제주시 애월읍 지역 내에는 초등학교, 중학교 등 교육 시설이 분포되어 있을 것으로 추정됩니다.

5.3. 의료시설

주요 병원 및 의원 등의 의료시설은 제주시 중심 시가지와 연계하여 이용 가능할 것으로 보입니다.

5.4. 혐오시설 여부

본 물건지 반경 내에 특별히 언급된 혐오시설은 없습니다. 다만, 제주도 전역에서 환경 보호 구역(절대보전지역 등) 내 불법 건축물 단속 사례가 다수 보고되고 있어, 관련 법규 준수 여부를 면밀히 확인하는 것이 중요합니다. (검색 결과, 해당 지역 인근에서 절대보전지역 불법 건축물 관련 단속 사례가 확인되었습니다.)

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반건축물

본 건은 '위반건축물'로 명시되어 있습니다. 이는 건축물대장상 위반 사항이 존재함을 의미하며, 향후 철거 명령, 이행강제금 부과 등 행정적 제재나 재산권 행사에 제약이 따를 수 있습니다. 정확한 위반 내용 및 시정 가능 여부에 대한 철저한 확인이 필수적입니다.

6.2. 제시외 건물 및 부대 시설

감정평가 시 조경수, 데크, 정원석, 인공 연못 시설, 제시외 건물 및 구축물 등이 포함되어 평가되었습니다. 일괄매각 대상에 포함되므로 낙찰 후 이러한 부대 시설에 대한 관리, 원상복구, 철거 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

6.3. 공동 담보 물건

본 건은 공동 담보로 설정된 물건입니다. 따라서 본 건 외 다른 공동 담보물건의 경매 진행 또는 처분 결과가 본 건의 매각 및 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.4. 임대 관계 미상

임대 관계가 미상으로 확인되어, 명도 과정에서 예상치 못한 점유 관계나 법적 분쟁이 발생할 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제주시 애월읍이라는 관광 및 거주 수요가 높은 지역에 위치하며, 토지 및 건물을 일괄 매각한다는 점에서 잠재적 가치가 있습니다. 넓은 토지 면적과 건물 면적, 그리고 제시외 자산까지 포함된 감정가는 높은 편이나, 위반건축물 여부, 임대 관계 미상 등의 리스크 요소를 내포하고 있습니다. 따라서 투자 가치를 판단하기 위해서는 현장 조사를 통한 상세한 상태 파악 및 위반건축물에 대한 명확한 정보 확인이 반드시 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 일괄 매각으로 제시외 건물, 조경수, 정원석, 연못 시설 등 부대 자산이 감정가에 포함되어 있습니다.

* 제주도의 높은 관광 수요 및 주거 선호도를 고려할 때, 향후 개발 또는 활용 가능성이 있습니다.

* 주거 및 근린생활시설 복합 용도로의 활용 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

인수해야 할 보증금(0원)이 없는 관계로, 입찰가는 제시된 감정가 2,786,092,990 원을 기준으로 하되, 시장 상황, 경매 경쟁률, 물건의 하자(위반건축물 등) 및 명도 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 제시된 감정가는 초기 가치 평가이며, 실제 낙찰가는 현장 조사와 권리 분석을 통해 파악된 하자 여부에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.