나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1440 [1] 제주특별자치도 제주시 조천읍 신촌리 1419-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 조천읍 신촌리 소재 ""동수동 마을회관"" 북서측 인근에 위치하
며 일대는 지방도 주변 주택지대를 형성하여 단독주택, 공동주택 등으로 이용되고 있음.

교통상황

본건까지 제반 차량의 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통을 비롯한 제
반 교통사정 무난함.

형태 및 이용상태

인접도로와 등고평탄한 부정형(건물이 소재하는 부분을 기준으로는 사다리형 임)의 토지로서
주거용 건부지(타운하우스) 및 내부 도로로 이용 중임.

인접 도로상태

남서측으로 폭 약 3~4m의 아스콘 포장도로에 접하며 타운하우스 내에 폭 약 4m의 아스콘 포
장도로 되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 공장설립제한지역<수도법>, 경관보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설
치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도
설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급<제주특별자치도 설치 및
국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법> 임.

제시목록 외의 물건

(ㄱ) 풀장(약 7.5×2.4) 1식이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 그 외 사항은 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사슬래브위징크지붕 단층으로
<사용승인일 : 2017.01.10.>
외벽 : 미장코트마감 등
내벽 : 벽지마감, 타일붙임 등
바닥 : 데코타일마감, 타일붙임 등
창호 : 시스템창호

이용상태

주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 천장형 시스템에어컨, 가스보일러에 의한 난방설비, 태양
광설비, 어닝설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 그 외 사항은 없음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(목록 기재 1-1) 포함.
조경수, 태양광설비, 어닝설비 등 포함 평가임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본 정보

물건 상세 정보:

사건번호: 제주지방법원 2025타경1440 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 조천읍 신촌리 1419-1

물건종별: 단독주택 (타운하우스 단지 내 10개동 중 1개동)

건축년도: 2017년 01월 10일 (사용승인일)

토지면적: 4165.00㎡ (약 1260평)

토지지분: 326.12㎡ (약 99평)

건물면적: 67.00㎡ (약 20.3평)

감정가: 354,224,160원 (금 3억 5422만 4160원)

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각 (토지 지분 매각 포함)

토지이용계획: 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 공장설립제한지역, 경관보전지구5등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급, 하수처리구역

2. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 조천읍 신촌리 소재 "동수동 마을회관" 북서측 인근에 위치하며, 일대는 지방도 주변 주택지대를 형성하고 있습니다. 단독주택, 공동주택 등이 혼재된 지역입니다.

교통상황

본건까지 제반 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

주변 편의시설 및 혐오시설

주변에는 기본적인 생활 편의를 위한 시설들이 분포하고 있을 것으로 예상됩니다. (구체적인 편의시설 및 교육, 의료시설에 대한 상세 정보는 현장 확인 또는 추가 조사가 필요합니다.)

주변 지역에 대한 조사 결과, 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획 상 가축사육제한구역에 해당하므로 인근에 축산 관련 시설이 존재할 가능성은 있습니다.

3. 권리분석

인수되는 권리

등기부등본 상 말소되지 않고 낙찰자가 인수해야 하는 권리가 존재합니다.

* 근저당권: 주식회사 상석지분 전부 (2016.07.27. 접수, 제주신용협동조합, 금 2,405,000,000원) - 인수

* 근저당권: 손선희지분 전부 (2017.09.01. 접수, 제주은행, 금 224,400,000원) - 인수

상기 두 건의 근저당권 합계 금액은 약 2,629,400,000원(금 26억 2940만원)이며, 이는 본 건의 감정가를 훨씬 초과하는 막대한 금액입니다.

말소되는 권리

말소기준권리(2020.03.11. 제주새마을금고 근저당권) 이하의 권리들은 경매로 인해 말소됩니다.

* 말소기준권리: 제주새마을금고 근저당권 (2020.03.11. 접수, 금 160,000,000원)

* 경매개시결정 등기: 제주새마을금고 임의경매 (2025.06.23. 접수, 금 136,605,470원) - 말소

임차인 현황

* 임차인: 정

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인은 보증금 및 차임이 없으며, 대항력이 없습니다.

총 인수 채무액

낙찰자가 인수해야 하는 채무는 약 2,629,400,000원입니다. 이는 본 건의 감정가(약 3억 5천만원) 대비 매우 큰 금액으로, 투자에 있어 가장 중대한 리스크 요인입니다.

4. 상권분석

지역 특성

본건은 제주시 조천읍 신촌리의 지방도 인근에 위치한 주택지대 내에 있으며, 단독주택 여러 채가 모여 있는 형태의 단지입니다. 조용하고 자연 친화적인 주거 환경을 제공할 것으로 보입니다.

최근 매매 사례 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 인근 지역의 연립주택/빌라 시세는 다음과 같습니다.

* 에코휴리움 (2022년 건축, 84.50㎡): 2026년 3월, 36,000만원 (3.6억원)에 거래.

* 조천해동그린앤골드 (2016년 건축, 69.18㎡): 2026년 3월, 18,000만원 (1.8억원)에 거래.

* 트라움제주더힐 (2023년 건축, 99.50㎡): 2026년 3월, 52,300만원 (5.23억원)에 거래.

분석 결과

본건 건물의 전용면적(67.00㎡)은 조천해동그린앤골드(69.18㎡)와 유사하며, 에코휴리움(84.50㎡)보다 작습니다. 감정가는 354,224,160원(약 3.54억원)으로, 최근 거래된 신축 연립주택인 에코휴리움(84.50㎡)의 3.6억원과 유사한 수준입니다. 이는 본 건물의 비교적 신축인 사용승인일(2017년), 넓은 토지 지분(약 99평), 조경수, 태양광, 어닝 설비 등이 포함된 점을 감안한 것으로 보입니다. 조천해동그린앤골드(69.18㎡)의 1.8억원 거래가는 상대적으로 낮은 편이며, 트라움제주더힐(99.50㎡)의 5.23억원은 고급 단지로서 직접적인 비교 대상으로는 부적합할 수 있습니다.

주변 시세

감정가는 3억 5천만원대이나, 최근 인근 유사 면적 연립주택의 매매가는 1억 8천만원 ~ 3.6억원 수준으로 파악됩니다. 다만, 본건은 단독주택으로 토지 지분이 상대적으로 넓다는 점에서 차이가 있습니다.

5. 생활정보

주변 편의시설

본건은 제주시 조천읍 신촌리에 위치하여 지역 내 상업시설 및 생활 편의 시설 이용이 가능합니다. 인근 마을 회관, 버스 정류장 등이 있으며, 제주시내와의 접근성도 고려해 볼 만합니다.

교육시설

해당 지역 내 또는 인근 지역의 초등학교, 중학교 등 교육 시설 이용이 가능합니다. (정확한 학군 정보는 별도 확인 필요)

의료시설

가까운 지역 내 보건소 또는 제주시내 종합병원 등을 이용할 수 있습니다. (정확한 의료 접근성은 별도 확인 필요)

6. 잠재적 리스크

막대한 인수 채무

가장 심각한 리스크는 약 26억 3천만원에 달하는 인수 채무입니다. 이 금액은 감정가를 훨씬 초과하므로, 이를 인수하고 추가적인 경매 비용, 명도 비용, 그리고 향후 재매각 또는 임대 시 발생하는 모든 비용과 세금을 고려하면 실제 수익률 확보가 매우 어려울 수 있습니다.

토지 이용 제한

본건 토지는 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 경관보전지구, 생태계보전지구 등 다수의 용도지역 및 지구에 묶여 있어 향후 토지 이용이나 개발에 제약이 따를 수 있습니다.

제시외 물건

매각물건에 풀장(약 7.5×2.4m)은 포함되나, 이동식 창고 3기는 매각에서 제외되므로 현황을 정확히 파악해야 합니다.

7. 종합 의견

물건의 강점

* 비교적 신축 건물 (2017년 사용승인)

* 넓은 토지 지분 (약 99평)

* 조경수, 태양광, 어닝 설비 등 포함으로 인한 부가 가치

물건의 약점

* 감정가를 훨씬 초과하는 막대한 금액의 인수 채무 (약 26.3억원)

* 토지 이용 제한 다수 존재

* 제시외 창고 제외 등 현황 파악 필요

종합적인 위험도 평가

본 건은 감정가 대비 인수 채무가 압도적으로 높은 초고위험 물건입니다. 정상적인 경매 투자 관점에서 접근하기에는 리스크가 매우 크며, 인수 채무를 감당할 수 있는 매우 제한적인 투자자에게만 고려될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

이론적인 시세차익 가능성

만약 인수 채무를 완전히 해결하고 시장 가격으로 재매각 또는 임대할 수 있다면, 이론적으로는 큰 수익을 기대할 수 있습니다. 하지만 현실적으로 인수 채무 부담이 매우 커서 이 부분이 가능할지는 미지수입니다.

대규모 개발 부지 내 단독주택

10개 동으로 이루어진 단독주택 단지 내 1개 호실로서, 단지 자체의 개발 가치나 향후 확장 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

안정적인 주거 가치

제주도 내 주거 선호 지역에 위치하며, 단독주택으로서의 독립성과 쾌적성을 갖추고 있습니다. (다만, 현재 임대 관계는 미상임)

9. 예상 입찰가

감정가 대비 고려사항

본 건은 인수해야 할 채무(약 26.3억원)가 감정가(약 3.54억원)를 훨씬 초과하므로, 일반적인 경매 투자 방식으로는 접근이 어렵습니다. 낙찰자는 인수 채무를 모두 책임져야 하며, 경매 자체의 낙찰가는 매우 낮은 수준에서 결정될 가능성이 높습니다.

예상 입찰가

본 건의 막대한 인수 채무 부담을 고려할 때, 매우 보수적이고 투기적인 접근이 필요합니다. 감정가는 354,224,160원이지만, 실제 인수 채무를 감당하고 수익을 내기 위해서는 감정가의 일부 수준으로 입찰해야 할 것입니다.

이에, 본 건에 대한 예상 입찰가는 100,000,000원 (금 1억원) 수준으로 제안합니다. 이는 본 물건의 고유 가치보다는 막대한 부채로 인한 급매/특수 물건임을 감안한 투기적 접근이며, 입찰 전에 인수 채무에 대한 명확한 이해와 추가적인 법률 및 세무 자문이 반드시 선행되어야 합니다.

입찰 시 유의사항

* 본 물건은 막대한 인수 채무로 인해 투자가치가 극히 제한적입니다.

* 입찰 전, 등기부등본 및 관련 법률 내용을 철저히 검토하고, 법률 전문가와 반드시 상담하시기 바랍니다.

* 인수 채무와 관련된 모든 비용 및 위험을 감수할 수 있는 경우에만 신중하게 접근하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.