나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1457 [1] 제주특별자치도 제주시 애월읍 신엄리 1159-6 몽돌빌1차 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 신엄리 소재 '신엄중학교' 남동측 인근에 위치하며,
주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재한 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통을 비롯한 제반 교통
사정 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 6층 건물내 3층 301호로서,
외벽: 스타코, 석재타일, 징크판넬마감 등
창호: 샷시창 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본위생설비, 급배수설비, 가스보일러에 의한 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 대비 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 공동주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 폭 약 25m 내외의 아스콘 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 제1종일반주거지역, 고도지구(15M이하), 고도지구(25M이하), 방화지구, 대로
1류(폭 35m~40m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(저촉), 가축사육제한구역(2017-01-09)(전부제
한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,
역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계
획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

사건번호: 제주지방법원 2025타경1457 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 애월읍 신엄리 1159-6, 몽돌빌 1차 3층 301호

경매구분: 부동산강제경매

용도: 다세대주택

채권자: 주OOOOOOOOO

물건종별: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 중복사건, 공동담보

1.2. 권리분석

본 건은 말소기준권리인 달서새마을금고의 근저당권(2022-07-07, 177,600,000원)을 기준으로, 해당 근저당권 외 등기된 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

등기부상 갑구의 소유권이전, 가압류(우리금융캐피탈), 압류(제주특별자치도, 제주세무서장) 및 을구의 근저당권, 강제경매(주식회사우리육가공), 임의경매(달서새마을금고) 등기들은 모두 말소(취하 또는 확정)된 것으로 확인됩니다.

등기부채권 총액은 208,214,030원입니다.

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 임대차 관계는 미상입니다.

1.3. 건물 및 토지 정보

건물명: 몽돌빌 1차

구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 6층 건물 내 3층 301호

건축년도: 2016년 (허가), 2017년 (사용승인)

토지 면적: 36.79㎡ (약 11.13평)

토지 지분: 36.794㎡

건물 면적: 68.87㎡ (약 20.84평)

건물 지분: 68.87㎡

외벽 마감: 스타코, 석재타일, 징크판넬 등

창호: 샷시창 등

1.4. 감정가 및 현황

감정가: 224,000,000원

이용 상태: 다세대주택으로 이용 중입니다.

부지 이용: 공동주택 부지로 이용 중이며, 인접 도로(폭 약 25m)에 접합니다.

토지 이용계획: 일반상업지역, 제1종일반주거지역, 고도지구(15M이하, 25M이하), 방화지구, 대로1류(접합), 중로3류(저촉) 등 복합적인 용도지역에 속합니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 신엄리 소재 '신엄중학교' 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재된 지역으로 주거 및 생활 편의성이 있는 환경입니다.

2.2. 교통 편의성

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 상권분석

주거지역과 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 지역 내 수요를 기반으로 하는 상권입니다.

애월읍은 제주 내에서도 관광객과 거주민 모두에게 인기 있는 지역으로, 부동산 가치 상승 잠재력이 있습니다.

신엄중학교 인근이라는 점은 배후 주거 수요를 뒷받침할 수 있습니다.

4. 생활정보

4.1. 편의시설

근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 접근이 가능할 것으로 보입니다.

자세한 편의시설 정보는 현장 확인이 필요합니다.

4.2. 교육시설

신엄중학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호합니다.

기타 주변 학교 정보는 별도 확인이 필요합니다.

4.3. 기타

기본 위생, 급배수, 가스보일러 난방, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

5. 잠재적 리스크

* 중복사건, 공동담보: 경매 절차의 복잡성이나 예상치 못한 추가 채권 관계 발생 가능성을 염두에 두어야 하며, 관련 서류를 면밀히 검토해야 합니다.

* 임대차 관계 미상: 현재 임차인이 거주 중일 경우 명도 과정에서 시간이 소요되거나 추가 비용이 발생할 수 있습니다. (단, 인수 보증금은 0원이므로 금전적 부담은 없습니다.)

* 복합적인 토지 이용계획: 일반상업지역, 제1종일반주거지역, 고도지구, 방화지구 등이 혼재되어 있어 향후 건물 증축이나 용도 변경 시 제한 사항이 있을 수 있습니다.

6. 종합 의견

본 물건은 제주 애월읍 신엄리에 위치한 다세대주택으로, 신엄중학교 인근이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다.

건축 연도(2016/2017년) 대비 건물 상태 관리가 중요하며, 철근콘크리트 구조로 안정성을 갖추고 있습니다.

권리 분석상 인수되는 부담은 없는 것으로 파악되나, '중복사건', '공동담보' 등 특이사항에 대한 추가 확인은 필수적입니다.

주변 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여 신중한 입찰 전략이 요구됩니다.

7. 투자 포인트

* 입지: 제주 관광 및 주거 명소로 수요가 꾸준한 애월읍에 위치.

* 구조: 철근콘크리트 구조의 공동주택으로 안정적이며, 6층 건물 내 3층으로 접근성 양호.

* 권리: 말소기준권리 외 인수 부담 없음 (인수 보증금 0원).

* 지역 개발 잠재력: 제주 지역 개발 계획 및 관광 활성화에 따른 가치 상승 기대.

8. 예상 입찰가

시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 본 건과 유사한 시기에 건축되었거나 유사한 면적을 가진 주변 빌라/다세대주택의 매매가는 다음과 같습니다.

* '애월르시엘' (2018년식, 84.6873㎡): 270,000,000원 (2026년 5월 거래)

* '리츠캐슬' (2018년식, 58.829㎡): 200,000,000원 (2026년 5월 거래)

* '애월렉슬' (2016년식, 68.19㎡): 197,000,000원 (2026년 5월 거래)

본 건의 건물 면적은 68.87㎡ (약 20.84평)으로, '애월렉슬'의 면적(68.19㎡)과 매우 유사합니다.

'애월렉슬'이 2026년 5월 197,000,000원에 거래된 점을 감안할 때, 본 건의 감정가 224,000,000원은 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

최근 매매가를 고려하여, 보수적이고 합리적인 입찰가로 190,000,000원 ~ 210,000,000원 사이를 고려해 볼 수 있습니다.

특히 '애월렉슬'의 실거래가 197,000,000원을 기준으로, 본 건의 면적 및 상태를 고려하여 200,000,000원에서 210,000,000원 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것을 추천합니다.

인수 보증금: 0원

추천 입찰가 범위: 200,000,000원 ~ 210,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.