나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8305 [1] 제주특별자치도 제주시 애월읍 신엄리 2586 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해밀 · 평가일 2025.08.01

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 신엄리 소재 ""신엄중학교"" 서측 인근에 위치하고, 주위는 공동주택 및 단독주택, 전 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량 접근이 가능하여 제반교통사정은 무난시 됨.

형태 및 이용상태

인접 도로 대비 대체로 평지인 부정형의 토지로서, 단독주택용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

동측으로 노폭 약 5m 내외의 아스콘포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 고도지구(15M이하), 지구단위계획구역(2024-12-27) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 정비구역<도시 및 주거환경정비법>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 하수처리구역<하수도법> 임.

제시목록 외의 물건

별지 ‘지적 및 건물개황도’ 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임.
-기타: 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 2: 벽돌조 철근콘리트슬래브지붕 단층(사용승인일 : 1996.03.05.)
외벽: 치장타일 등, 창호: 샷시창호 마감 등임.
내벽: 벽지 마감, 등

기호 3 : 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 4층 단독주택(사용승인일:2016.12.15.)
외벽: 드라이비트마감 등, 창호: 샷시창호 마감 등임.
내벽: 벽지 마감, 등 임

이용상태

기호 2,3 공히 단독주택으로 이용중 임.

설비내역

기호 2: 위생설비, 기본급배수설비, 보일러에 의한 난방설비 등이 되어있음.
기호 3: 위생설비, 기본급배수설비, 보일러에 의한 난방설비,승강기설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

‘지적 및 건물개황도’ 참조.

공부와의 차이

기호 3: 귀제시목록 및 등기사항전부증명서상 제주특별자치도 애월읍 신엄리 2586, 2457-1번지 양지상 소재 하나, 2016년12월20일 합병되어 현황 동소 신엄리 2586번지 지상에 소재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임.
-기타: 현장조사시 이해관계인 부재로인하여 내부확인이 곤란하여 동 건물내 유사건물, 해당관련 공부, 탐문사
항 및 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으니, 이용상황 및 관리상태등에 대한 재확
인 요망함.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(2-1, 2-2) 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경8305 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 애월읍 신엄리 2586

용도: 단독주택

감정가: 1,823,612,000원

토지면적: 884.00㎡ (약 267.41평)

토지지분: 884㎡ (약 267.41평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 739.41㎡ (약 223.69평)

건물지분: 739.41㎡ (약 223.69평)

건물 제시외면적: 43.30㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 오텍캐리어주식회사

특이사항: 중복사건, 대항력있는임차인

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물(2-1, 2-2) 포함

건물 상세:

기호 2: 벽돌조 철근콘리트슬래브지붕 단층(사용승인일 : 1996.03.05.) 외벽: 치장타일 등, 창호: 샷시창호 마감 등임. 내벽: 벽지 마감, 등

기호 3: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 4층 단독주택(사용승인일:2016.12.15.) 외벽: 드라이비트마감 등, 창호: 샷시창호 마감 등임. 내벽: 벽지 마감, 등

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 신엄리 소재 "신엄중학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 전 등이 혼재하는 지역임.

* 교통상황: 본건까지 제반 차량 접근이 가능하여 제반 교통사정은 무난시 됨.

* 형태 및 이용상태: 인접 도로 대비 대체로 평지인 부정형의 토지로서, 단독주택용 건부지로 이용 중임.

* 인접 도로상태: 동측으로 노폭 약 5m 내외의 아스콘포장도로에 접함.

1.2. 권리분석

등기부상 권리현황:

말소기준권리: 을2 (2016-09-13, 근저당권, 케이씨유엔피엘대부주식회사, 897,000,000원)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

임차인 현황:

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 1983-12-23, 대항력 있음

주의: 금액이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력이 있어 인수 가능성 또는 권리 관계 확인이 필요합니다.

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 1983-12-23, 대항력 있음

주의: 금액이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력이 있어 인수 가능성 또는 권리 관계 확인이 필요합니다.

* 권 : 보증금 80,000,000원, 차임 0원, 전입일자 정보없음, 대항력 없음

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 정보없음, 대항력 없음

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2020-10-22, 대항력 없음

* 김*: 보증금 80,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2019-12-24, 대항력 없음

* 김*: 보증금 2,000,000원, 차임 500,000원, 전입일자 2025-04-09, 대항력 없음

* 김*: 보증금 70,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2018-10-29, 대항력 없음

* 김*: 보증금 70,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-03-02, 대항력 없음

* 문*: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2023-06-19, 대항력 없음

* 염*: 보증금 5,000,000원, 차임 7,500,000원, 전입일자 2024-01-18, 대항력 없음

* 이*: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2021-02-10, 대항력 없음

* 이*: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2021-01-21, 대항력 없음

* 이*: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-04-02, 대항력 없음

* 정*: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-03-17, 대항력 없음

* 정*: 보증금 40,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2020-10-22, 대항력 없음

* 홍*: 보증금 40,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2024-09-20, 대항력 없음

* 홍*: 보증금 55,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2019-01-10, 대항력 없음

* 강*: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2021-08-17, 대항력 없음

* 강*: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-10-28, 대항력 없음

인수 보증금 합계: 0원

※ 중요: 대항력 있는 임차인(김 , 김 )이 존재하며, 보증금액이 '0원'으로 기재되어 있습니다. 이는 재확인이 필요하며, 실제 인수 금액이 발생할 수 있습니다.

특수물건정보: 중복사건, 대항력있는임차인

1.3. 상권분석

주변 시세 분석:

입력된 최근 매매 정보는 모두 '애월읍 신엄리' 지역의 연립/다세대 주택이며, 건축 연도가 2016년~2018년으로 본건과 유사하거나 신축입니다.

* 애월르시엘 (2018년식, 84.68㎡): 27,000만원 (2026년 5월 29일)

* 리츠캐슬 (2018년식, 58.82㎡): 20,000만원 (2026년 5월 7일)

* 애월렉슬 (2016년식, 68.19㎡): 19,700만원 (2026년 5월 15일)

본건은 단독주택으로, 위 정보들은 연립/다세대 주택이므로 직접적인 비교는 어렵습니다. 하지만 신엄리 지역의 주택 거래 시세를 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

토지 이용계획 및 제한 상태: 자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 고도지구(15M 이하), 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 정비구역, 역사문화환경보존지역, 하수처리구역 임.

주변 시설: 본건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 신엄리 소재 "신엄중학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 전 등이 혼재된 지역임.

1.4. 생활정보

* 교통: 제반 차량 접근이 가능하여 제반 교통사정은 무난시 됨. 동측으로 노폭 약 5m 내외의 아스콘포장도로에 접함.

* 편의시설: 신엄중학교 인근으로 주거 지역에 해당하며, 주변 편의시설에 대한 구체적인 정보는 추가 확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재: 김 (전입 1983-12-23) 및 김 (전입 1983-12-23) 임차인은 보증금액이 '0원'으로 기재되어 있으나, 대항력이 있어 인수될 수 있습니다. 이는 상당한 금액의 추가 부담으로 이어질 수 있으므로, 철저한 조사가 필요합니다.

* 중복사건: 본 사건이 중복 사건이라는 점은 경매 절차 진행에 있어 복잡성을 야기할 수 있습니다.

* 제시외 건물 포함: 일괄매각 대상에 제시외 건물(2-1, 2-2)이 포함되어 있으므로, 이에 대한 권리 관계 및 현황 확인이 필요합니다.

* 건물 노후: 기호 2 건물의 사용승인일이 1996년으로 연식이 되었으며, 수리 및 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

* 주변 환경: 검색 결과, 제주환경자원순환센터와 같이 폐기물 처리 시설이 지역적으로 조성되고 있으며, 마을에서 이러한 시설 유치를 통해 주민 편익 시설 및 발전 기금을 지원받는 사례가 있습니다. 다만, 본건 소재지(애월읍 신엄리 2586) 인근에서 직접적으로 언급되는 혐오 시설이나 부정적인 환경 요인에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 제주시 애월읍 신엄리에 위치한 단독주택으로, 토지 면적이 넓고 건물이 두 동으로 구성되어 있습니다. 감정가는 18억 2천만원대이며, 주변 지역은 주거지와 농지가 혼재된 지역입니다.

가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인(김 , 김 )의 보증금액이 '0원'으로 기재되어 있으나, 대항력이 있어 권리 관계 확인이 필수적입니다. 이는 잠재적인 인수 금액으로 이어질 수 있어, 입찰 전 반드시 해당 임차인들과의 협의 또는 법률 검토가 선행되어야 합니다.

건물 중 하나는 1996년식으로 연식이 되었으며, 다른 하나는 2016년식으로 비교적 신축에 해당합니다.

제주도 내 애월읍이라는 입지는 관광 및 생활 인프라 측면에서 장점을 가질 수 있으나, 자연녹지 지역, 고도지구 등 각종 개발 제한 사항이 있습니다.

주변 연립/다세대 시세는 1억 9천만원대부터 2억 7천만원대까지 다양하나, 본건은 단독주택으로 직접 비교는 어렵습니다.

1.7. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 884㎡ (약 267평)의 토지는 향후 활용 가능성이 높습니다.

* 신축 건물 포함: 2016년 준공된 4층 단독주택은 현대적인 시설을 갖추고 있을 가능성이 있습니다.

* 애월읍 지역의 가치: 제주도의 주요 관광 및 주거 지역 중 하나인 애월읍에 위치하여 지리적 이점이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 1,823,612,000원

본 물건의 예상 입찰가는 대항력 있는 임차인(김 , 김 )의 보증금액이 '0원'으로 기재되었으나, 대항력의 존재로 인해 실제 인수액이 발생할 수 있는 특수한 권리 관계로 인해 정확한 산정이 어렵습니다.

만약 '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보가 사실이고 추가적인 보증금 인수 부담이 없다고 가정하더라도, 대항력 있는 임차인의 존재는 점유 이전 등에서 복잡성을 야기할 수 있습니다.

일반적으로 경매에서는 감정가의 70~90% 수준에서 입찰가가 형성되는 경우가 많으나, 본건의 특수한 권리 관계를 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

잠재적인 인수 보증금 부담액을 최소화한다고 가정했을 때, 감정가의 70% 수준인 약 12억 7천만원부터 시작하여, 시장 상황, 경쟁 입찰 정도, 그리고 임차인과의 협상 결과 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 판단하는 것이 합리적일 수 있습니다.

※ 주의: 본 예상 입찰가는 '인수 보증금 합계: 0원' 및 권리 관계에 대한 명확한 확인이 이루어진다는 전제 하에 제시된 추정치입니다. 대항력 있는 임차인으로 인한 실제 보증금 인수액 발생 가능성을 반드시 추가로 조사하고, 법률 전문가의 자문을 받아 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.