나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8336 [1] 제주특별자치도 서귀포시 서홍동 2597 서홍동헤리티지 104동 OO OOOO 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나감정 · 평가일 2025.07.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 서홍동 소재 '서귀북초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주택 및 상가혼용지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정기노선 및 지방도가 소재하는 등 제반교통사정 무난함.

건물의 구조

일련번호(1) 철근콘크리트구조 슬래브지붕 104동 5층 내 5층 503호건으로서,
(사용승인일자: 2020.04.09.)
외벽: 타일마감, 징크마감 등,
내벽: 벽지마감 등,
바닥: 강마루마감 등,
창호: PVC샷시창 등임.

이용상태

일련번호(1): 도시형생활주택(단지형연립주택)임.

설비내역

기본위생설비, 급배수설비, 소화설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 천장매립형 에어컨에 의한 냉방설비, 가스보일러에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

일련번호①: 인접도로 대비 등고 평탄한 부정형지로서 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 폭 약 8미터 아스콘포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호①: 제2종일반주거지역, 고도지구(25M이하), 소로2류(폭 8m~10m)(2020-06-24)(접합)
가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구
역<교육환경 보호에 관한 법률>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, 지하수자원특별관
리구역(2020-07-01)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경8336 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한

2.2. 물건 현황

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 서홍동 2597 서홍동헤리티지 104동 5층 503호

용도: 연립주택 (도시형생활주택, 단지형연립주택)

건물명: 서홍동헤리티지

사용승인일자: 2020년 04월 09일

2.3. 감정가 및 면적

감정가: 420,000,000원

토지면적: 62.16㎡ (약 18.80평)

건물면적: 84.63㎡ (약 25.60평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 제주특별자치도 서귀포시 서홍동 소재 '서귀북초등학교' 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택 및 상가 혼용 지역입니다.

3.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정기노선 및 지방도가 있어 대중교통 이용 및 차량 이동이 편리한 편입니다. 물건지 서측으로는 폭 약 8미터의 아스콘 포장도로에 접해 있습니다.

3.3. 토지 이용계획 및 제한 상태

* 용도지역: 제2종일반주거지역

* 고도지구: 25M 이하

* 도로: 소로2류 (폭 8m~10m)

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역, 상대보호구역, 공장설립제한지역, 지하수자원특별관리구역

4. 권리분석

4.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2025년 06월 25일 접수된 한규진의 강제경매 (갑10)입니다.

4.2. 인수 권리

말소기준권리보다 선순위인 권리는 없는 것으로 보입니다.

4.3. 임차인 현황

* 임차인: 오

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023-02-28

대항력: 있음

비고:

* 임차인: 주택도시보증공사 (대리인: 정 )

보증금: 280,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-07-20

확정일자: 2022-07-20

배당신고일자: 2025-09-23

대항력: 있음

비고: 본 임차인은 대항력 있는 임차인으로, 보증금 280,000,000원을 인수해야 할 가능성이 높습니다.

5. 상권분석

5.1. 주변 시세 분석

최근 2026년 7월 거래된 '이음빌리지' (2023년 준공, 전용면적 84.18㎡)의 매매가가 420,000,000원으로, 본건과 유사한 신축 연립주택의 시세를 보여줍니다. 이는 본건의 감정가 420,000,000원과 일치하는 수준입니다. 반면, 1986년 준공된 '동덕주택' (전용면적 51.653㎡)은 123,000,000원에 거래되어, 연식 및 면적에 따른 가격 차이를 확인할 수 있습니다.

5.2. 단지 특성

본건이 속한 '서홍동헤리티지'는 2020년 4월 사용승인된 단지형 연립주택으로, 총 4개 동, 64세대로 구성되어 있습니다. (건축물표제부 총괄표제부 정보 기반)

6. 생활정보

6.1. 건물 구조 및 설비

본건은 철근콘크리트 구조 슬래브 지붕의 104동 5층 503호입니다. 외벽은 타일 및 징크 마감, 내벽은 벽지, 바닥은 강마루로 마감되었습니다. PVC 샷시 창호가 설치되어 있습니다. 기본 위생, 급배수, 소화, 화재 탐지 설비가 갖추어져 있으며, 승강기 및 천장 매립형 에어컨, 가스보일러에 의한 냉난방 설비가 구비되어 있습니다. 건물 내에 다락 공간이 평가에 포함되었습니다.

6.2. 주변 편의시설

본건은 서귀북초등학교 인근에 위치하며, 주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. (추가적인 혐오시설 정보는 확인되지 않았습니다.)

7. 잠재적 리스크

7.1. 대항력 있는 임차인

가장 큰 리스크 요인은 보증금 280,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점입니다. 본 건 취득 시 해당 보증금을 인수해야 할 가능성이 높아, 실제 총 투자 비용이 높아질 수 있습니다.

7.2. 기타 제한사항

* 토지이용계획상의 고도지구(25M 이하), 가축사육제한구역, 공장설립제한지역, 지하수자원특별관리구역 등 관련 법규에 따른 건축 및 이용 제한이 있을 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축(2020년 사용승인)이며, 서귀포시의 주거 지역에 위치한 연립주택입니다. 최근 거래된 유사 신축 연립주택 시세와 감정가가 일치하는 점은 긍정적입니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 존재하여 상당한 금액의 보증금 인수 부담이 발생할 수 있습니다. 이러한 인수 부담을 고려한 입찰 전략이 필요합니다.

9. 투자 포인트

* 최신 준공 연도(2020년)로 신축급의 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

* 유사 신축 연립주택의 시세가 감정가와 동일하게 형성되어 있어, 급격한 시세 하락 위험이 낮습니다.

* 서귀포시의 주거 밀집 지역에 위치하여 생활 편의성이 양호합니다.

10. 예상 입찰가

현재 시장 가격을 기준으로, 본건과 유사한 '이음빌리지'의 최근 실거래가 420,000,000원을 기준으로 시세를 판단합니다.

본건에는 대항력 있는 임차인으로 280,000,000원의 보증금 인수 부담이 예상됩니다.

따라서, 총 지출 금액을 시세 수준(420,000,000원)으로 맞추기 위한 희망 입찰가는 다음과 같이 산정됩니다.

희망 총 지출 목표가: 420,000,000원

인수 보증금: 280,000,000원

예상 입찰가: 희망 총 지출 목표가 - 인수 보증금

예상 입찰가: 420,000,000원 - 280,000,000원 = 140,000,000원

이 입찰가는 인수 보증금을 제외한 물건 자체의 순수한 가격을 반영한 것으로, 실제 경매 진행 시 경쟁 상황 및 최저 매각 가격에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.