나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8297 [1] 제주특별자치도 제주시 도련일동 2877 도련블루핀아파트 101동 1층 101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청림 · 평가일 2025.07.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주시 도련일동 소재 『도련초등학교』 남동측 인근에 위치하는 구분건물(집합상가 - 2개호, 아파트 ? 14세대)로서, 부근일대는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재되어 있음.

교통상황

본건까지 제반 차량출입 용이하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장 등이 위치하여 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

- 기호(1),(2)
철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상7층 건물 중
제1층 제101호, 제1층 제102호 구분건물로서,
집합건축물대장상 사용승인일자: 2025.01.21
외벽: 석재타일붙임, 스타코 등 마감,
내벽: 페인팅 등 마감,
바닥: 타일깔기 등 마감,
창호: 시스템창호 등임.

- 기호(3),(4)
철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층/지상7층 건물 중
제3층 제302호, 제4층 제401호 구분건물로서,
집합건축물대장상 사용승인일자: 2025.01.21
외벽: 석재타일붙임, 스타코 등 마감,
내벽: 벽지붙임, 타일붙임 등 마감,
바닥: 강화마루깔기, 타일깔기 등 마감,
창호: 샷시창호 등임.

- 기호(5) ~ (11)
철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상7층 건물 중
제3층 제301호, 제4층 제401호, 제4층 제403호, 제5층 제501호, 제5층 제503호,
제6층 제601호, 제7층 제701호 구분건물로서,
집합건축물대장상 사용승인일자: 2025.01.21
외벽: 석재타일붙임, 스타코 등 마감,
내벽: 벽지붙임, 타일붙임 등 마감,
바닥: 강화마루깔기, 타일깔기 등 마감,
창호: 샷시창호 등임.

- 기호(12) ~ (16)
철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상7층 건물 중
제4층 제401호, 제5층 제501호, 제6층 제601호, 제7층 제701호,
제7층 제702호 구분건물로서,
집합건축물대장상 사용승인일자: 2025.01.21
외벽: 석재타일붙임, 스타코 등 마감,
내벽: 벽지붙임, 타일붙임 등 마감,
바닥: 강화마루깔기, 타일깔기 등 마감,
창호: 샷시창호 등임.

이용상태

기호(1),(2) : 근린생활시설 등으로 이용 중임.
기호(3) ~ (16) : 아파트 등으로 이용 중임.

설비내역

기호(1),(2) : 위생설비 및 급?배수설비, 소화설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어 있음.
기호(3) ~ (16) : 보일러에의한 난방설비, 천정형에어컨에의한 냉방설비, 위생설비 및 급?배수설비, 소화설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

북동측 하향의 완경사지대에 위치한 부정형의 토지로서, 공동주택 건부지 등으로 이용 중임.

인접 도로상태등

남동측으로 폭 10 미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 고도지구(20M이하), 소로1류(폭 10m~12m)(저촉), 가축사육제한구역(2017-01-09)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계
미상임.

나. 기타
? 구분소유건물은""집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률""제20조 규정에 따라 구분건물과 대지사용권이 일체성을 가지며, 일반적으로 이에 따라 분양 및 거래가 되므로 토지 건물의 구분 평가는 곤란하나, 평가목적 등을 고려하여 대상 부동산의 평가가격을 토지가격과 건물가격으로 배분하여 구분건물 감정평가명세표에 기재하였으니, 업무에 참고하시기 바람.

? 본건 기호(3)~(16)은 집합건축물대장 건축물현황도 상 확장형발코니가 소재하는 바 이를 고려하여 감정평가하였으니, 업무 진행시 확장형발코니의 소재 여부 및 관련 사항을 재확인하시기 바람. (후첨 호별배치도, 집합건축물대장 건축물현황도 참조)

? 본건은 수차례 현장조사결과 폐문부재로 내부를 확인하지 못한 바 구분건물 감정평가 요항표상 설비내역 및 층별배치도/호별배치도 등은 집합건축물대장 건축물현황도 및 인근 유사한 구분건물을 기준으로 기재하였으니, 업무진행시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본 정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경8297 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 도련일동 2877 도련블루핀아파트 101동 1층 101호

용도: 근린상가

감정가: 544,000,000원

토지면적: 168.35㎡ (약 50.92평)

토지 지분: 168.3456㎡ (약 50.92평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물면적: 155.93㎡ (약 47.17평)

건물 지분: 155.9314㎡ (약 47.17평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: (OOOOOOOOO

특이사항: 중복사건, 공동담보

주요 건물 정보:

- 건물명: 도련 블루핀 아파트

- 사용 승인일: 2025년 1월 21일 (최신 준공 건물)

- 구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상 7층 건물 중 1층 101호

2. 입지 조건

* 위치 및 주위 환경

본건은 제주시 도련일동에 소재하며, 도련초등학교 남동측 인근에 위치합니다. 주변으로는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재되어 있는 지역입니다.

* 교통 상황

단지 내 차량 출입이 용이하며, 인근 간선도로 및 버스정류장 등이 위치하여 전반적인 교통 환경은 양호합니다.

* 인접 도로 상태

남동측으로 폭 10미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근이 편리합니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 토지는 제2종일반주거지역, 고도지구(20M 이하), 소로1류(폭 10m~12m)(저촉), 가축사육제한구역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리 분석

* 등기부 현황 요약

- 소유권 보존: 도련지역주택조합 (2025.04.18)

- 근저당: 서귀포수산업협동조합 (3,000,000,000원, 말소기준권리) (2025.04.18)

- 근저당(공동담보): 주식회사 홍성건설 (330,000,000원) (2025.04.24)

- 임의경매: 주식회사 홍성건설 (3,913,106,000원) (2025.06.19)

- 가압류: 주식회사제주시스템산업 외 12명 (2,802,693,530원) (2025.07.28)

- 압류: 제주특별자치도 (2026.03.05)

- 임의경매: 서귀포수산업협동조합 (2026.03.27)

- 총 채권액 합계: 6,132,693,530원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

- 지상권: 없음

* 임차인 현황

- 인수 보증금 합계: 0원

- 임대 관계: 미상

- 임차인 중 보증금 및 차임이 미상인 경우, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권 분석

본 건이 위치한 제주시 도련일동은 공동주택과 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 도련초등학교 인근에 위치하여 주거 단지 내 상업 시설로서의 역할을 할 것으로 예상됩니다. 주변에 농경지도 혼재되어 있어 지역 특성을 고려한 상권 분석이 필요합니다.

5. 생활 정보

* 교육 시설

- 도련초등학교가 인근에 위치하고 있습니다.

* 교통 및 편의 시설

- 차량 접근성이 양호하며, 버스정류장이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

- 주변 상가 및 편의시설에 대한 구체적인 정보는 제한적이나, 통상적인 공동주택 단지 인근의 생활 편의 시설을 기대할 수 있습니다.

* 혐오 시설

- 주변에 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 검색되지 않았습니다. 다만, 제주 지역 전체적으로 신규 광역 폐기물 소각 시설 유치 경쟁이 있었던 사례가 있으나, 본 건 소재지와 직접적인 연관성은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 복잡한 권리 관계: 여러 건의 근저당, 가압류, 압류 및 중복사건, 공동담보 물건이라는 점은 권리 관계가 복잡하여 경매 진행 시 변수가 될 수 있습니다.

* 내부 확인 불가: 현장 조사 시 폐문부재로 인해 내부를 확인하지 못했으므로, 실제 내부 상태 및 설비 내역은 등기부 및 건축물 현황도와 차이가 있을 수 있습니다. 이는 향후 명도 및 수리 시 예상치 못한 비용 발생으로 이어질 수 있습니다.

* 토지거래허가구역: 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 향후 소유권 이전 시 관련 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

* 용도 불일치 가능성: 건축물대장상 주된 용도는 공동주택이나, 본건은 근린상가로 이용 중인 점을 고려할 때, 실제 이용 현황과 건축물대장 간의 차이점에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2025년 1월에 사용 승인된 최신 건물의 근린상가로, 제주시 도련일동의 주거 지역 내에 위치하여 잠재적인 수요가 예상됩니다. 교통 여건 또한 양호한 편입니다. 하지만, 복잡한 권리 관계와 내부 확인 불가라는 큰 리스크 요소를 안고 있습니다. 특히, 총 채권액이 감정가를 크게 상회하는 점은 입찰가 산정에 신중을 기해야 함을 시사합니다. 최신 건물이라는 장점과 더불어, 복잡한 법률적 절차 및 현황 파악의 어려움 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2025년 1월 사용 승인된 최신 건물로, 노후화에 따른 수리비용 발생 가능성이 낮습니다.

* 배후 주거 단지: 주변에 공동주택 단지가 형성되어 있어 근린상가로서의 기본 수요를 확보할 수 있습니다.

* 양호한 교통 여건: 간선도로 및 버스 정류장 인근에 위치하여 접근성이 좋습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 인수할 보증금이 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 채권 총액이 감정가를 현저히 초과하고 있으며, 내부 확인이 불가능한 상태이므로 정확한 예상 입찰가를 산정하기는 어렵습니다. 따라서, 향후 현장 재확인 및 주변 시세 조사를 통해 신중하게 입찰가를 결정해야 할 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.