나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8282 [1] 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 동광리 885-4 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한 · 평가일 2025.07.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

일련번호 1: 대상물건은 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 동광리 소재 '동광육거리' 북동측 근거리에 위치하며, 본건 부근은 전, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 전반적인 주위 환경은 보통임.
일련번호 3,4: 대상물건은 제주특별자치도 제주시 한경면 고산리 소재 '한장동마을회관' 북동측 인근에 위치하며, 본건 부근은 단독주택, 전 등이 혼재하는 지역으로서 전반적인 주위 환경은 보통임.

교통상황

일련번호 1: 본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통임.
일련번호 3,4: 본건 및 본건 인근까지 차량접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호 1: 인접지 및 도로와 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서, '주상용' 건부지로 이용중임.
일련번호 3,4: 인접지 및 도로와 대체로 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, '전'임.

인접 도로상태

일련번호 1: 서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.
일련번호 3: 서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.
일련번호 4: 지적도상 서측으로 소폭의 도로에 접하나, 현황 '폐도'이며, 일련번호 3 토지를 경유하여 진출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

'감정평가액의 산출근거 및 결정의견' 상 공법상 제한사항(토지이용계획사항) 참조.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.
- 일련번호 3,4 토지는 농지취득증명을 필요로 하는 농지로 판단되나, 해당관청에 재확인을 요함.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 2: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층 건물로서,
(사용승인일: 2016.06.15)
외벽: 몰탈위페인팅, 타일 등 마감,
창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

일련번호 2 1층: 계단실, 복도, 근린생활시설로 이용중임.
2층: 주택으로 이용중임.

설비내역

기본 위생 및급배수설비, 보일러에 의한 난방설비(2층) 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 제주지방법원 2025타경8282 (1)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 농OOOOOOO (정확한 명칭은 농협 관련 기관으로 추정)

1.2. 물건 현황

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 동광리 885-4

용도: 단독주택 (1층 근린생활시설, 2층 주택으로 이용 중)

건축물 구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층 건물

사용승인일: 2016.06.15

1.3. 감정평가액

감정가: 2,565,309,920원

토지 면적: 1,835.00㎡ (약 555.09평)

건물 면적: 732.30㎡ (약 221.51평)

1.4. 매각 조건

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

주의사항: 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

대상 물건은 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 동광리 소재 '동광육거리' 북동측 근거리에 위치합니다. 본건 부근은 전, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

(참고: 감정평가서에는 제주시 한경면 고산리 일련번호 3,4 토지에 대한 내용도 포함되어 있으나, 본 보고서는 서귀포시 안덕면 동광리 885-4번지 물건에 초점을 맞춥니다.)

2.2. 교통 상황

본 건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 상황은 보통입니다.

2.3. 토지 이용 현황 및 형태

일련번호 1 토지는 인접지 및 도로와 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서, '주상용' 건부지로 이용 중입니다. 서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접합니다.

(참고: 일련번호 3,4 토지는 제주시 한경면 고산리에 위치하며, 농지로서 사다리형의 토지입니다.)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 및 말소기준권리

토지 등기부상 주요 권리 내역 (말소 권리 포함):

소유권 이전 (문애순, 2012.03.21)

근저당권 (농업협동조합자산관리회사, 2016.07.28, 1,105,000,000원) - 말소

근저당권 (농업협동조합자산관리회사, 2024.04.26, 240,000,000원) - 말소

소유권 이전 청구권 가등기 (이정규, 2025.03.10, 매매예약) - 말소되지 않음

임의경매 개시 결정 (제주양돈축산업협동조합, 2025.06.17, 2025타경8278) - 말소

임의경매 개시 결정 (제주양돈축산업협동조합, 2025.06.17, 2025타경8282) - 말소 (본 경매 사건)

건물 등기부상 주요 권리 내역 (말소 권리 포함):

소유권 보존 (주식회사문양, 2016.07.04)

근저당권 (농업협동조합자산관리회사, 2016.07.28, 1,105,000,000원) - 말소

근저당권 (농업협동조합자산관리회사, 2024.04.26, 240,000,000원) - 말소

임의경매 개시 결정 (제주양돈축산업협동조합, 2025.06.17, 2025타경8278) - 말소

임의경매 개시 결정 (제주양돈축산업협동조합, 2025.06.17, 2025타경8282) - 말소 (본 경매 사건)

압류 (제주특별자치도, 2026.06.09) - 말소

등기부채권 총액 (말소된 채권 포함): 1,345,000,000원

말소기준권리로 보이는 권리는 2016년 7월 28일에 등기된 근저당권이지만, 현재 등기부상으로는 해당 권리들이 모두 말소된 상태로 표시되어 있습니다. 그러나 '이정규' 명의의 소유권 이전 청구권 가등기(매매예약)가 말소되지 않고 남아 있어 주의가 필요합니다.

3.2. 임차인 현황 및 대항력

* 임차인: 김

보증금: 10,000,000원, 차임: 1,000,000원

전입/사업일자: 2024-10-15

대항력: 없음

비고: 권리분석상 특이사항 없음.

* 임차인: 문

보증금: 100,000원, 차임: 250,000원

전입/사업일자: 2024-01-03

대항력: 없음

비고: 권리분석상 특이사항 없음.

* 임차인: 소

보증금: 50,000,000원, 차임: 500,000원

배당신고일자: 2025-09-23

대항력: 없음

비고: 권리분석상 특이사항 없음.

* 임차인: 지

보증금: 30,000,000원, 차임: 0원

전입/사업일자: 2023-05-04, 확정/배당신고일자: 2025-09-23

대항력: 없음

비고: 권리분석상 특이사항 없음.

인수 보증금 합계: 0원

상기 임차인들은 모두 대항력이 없는 것으로 파악됩니다. 따라서 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수할 가능성이 낮습니다. 그러나 임대차 관계에 대한 명확한 확인과 명도 절차 진행 시 주의가 요구됩니다.

3.3. 특이 권리사항

* 소유권 이전 청구권 가등기 (이정규, 2025.03.10, 매매예약): 본 경매로 인해 말소되지 않는 권리일 수 있으며, 낙찰자가 인수해야 할 부담이 될 수 있습니다. 이 부분에 대한 명확한 법적 판단 및 처리가 필요합니다.

* 중복사건, 공동담보: 본 경매 물건은 복수의 사건과 연계되어 있거나 동일 담보물로 설정되었을 가능성이 있습니다. 경매 절차 및 권리관계가 복잡할 수 있으므로 세심한 확인이 필요합니다.

* 토지(일련번호 3,4)의 농지취득자격증명 필요: 서귀포시 안덕면 외에 제주시 한경면 고산리 토지가 포함된 경우, 해당 토지는 농지로서 취득 시 농지취득자격증명이 필요할 수 있으며, 해당 관청 재확인이 요구됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

본건은 '동광육거리' 인근의 지역으로, 과거 농경지였던 지역이 개발되면서 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 변화하고 있습니다. 관광객 유입이 많은 서귀포시의 특성상 지역 상권의 잠재력은 일정 부분 존재한다고 볼 수 있습니다. 1층 상가 부분은 다양한 업종으로의 활용이 가능해 보입니다.

4.2. 시세 분석 (JSON 데이터 활용)

제공된 JSON 데이터는 '마마뜰빌리지'라는 다세대 주택에 대한 정보로, 2019년 건축된 전용면적 99.75㎡ (약 30평) 규모의 세대가 2024년 3월과 2025년 6월에 각각 51,000,000원 (5억 1천만원)에 거래되었습니다.

이는 본건의 단독주택과는 규모, 용도, 토지 면적 등에서 상당한 차이가 있어 직접적인 비교 대상이 되기는 어렵습니다. 본건은 1,835㎡의 넓은 토지 면적과 732.30㎡의 연면적을 가진 단독주택으로, 감정가는 25.6억 원에 달합니다. JSON 데이터의 다세대 주택 시세는 해당 지역의 전반적인 주거용 부동산 시장의 흐름을 파악하는 참고 자료로 활용될 수 있으나, 본건과 같은 대형 단독주택의 가치를 평가하는 데는 한계가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

'동광육거리' 인근으로 기본적인 상업 시설(마트, 편의점, 식당 등) 및 금융기관(은행, ATM)이 소재할 것으로 예상됩니다. 차량 이용 시 대형 마트나 병원 등은 서귀포시 시내로 이동하여 이용 가능합니다.

5.2. 교육 시설

해당 지역 인근에는 초등학교, 중학교 등 공교육 시설이 분포하고 있을 것으로 보입니다. 구체적인 학교 정보는 추가적인 확인이 필요합니다.

5.3. 기타 주변 시설 (혐오시설 등)

현재 공개된 정보만으로는 주변에 혐오 시설이 존재한다는 구체적인 내용은 파악되지 않습니다. 다만, 정확한 정보는 현장 조사 및 지도 검색 등을 통해 추가 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

가장 큰 리스크는 말소되지 않은 '이정규' 명의의 소유권 이전 청구권 가등기(매매예약)입니다. 이 가등기가 낙찰 후에도 말소되지 않는다면, 낙찰자는 이를 인수해야 하므로 추가적인 법적 분쟁이나 재산권 행사 제한의 가능성이 있습니다.

6.2. 물건 자체 리스크

일련번호 3, 4 토지가 농지인 경우, 농지 취득 요건 충족 여부가 문제 될 수 있습니다. 또한, 건물 1층의 근린생활시설 용도 활용 및 임대에 대한 시장 상황, 건물 노후도 등에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

6.3. 시장 리스크

제주도 부동산 시장의 변동성, 지역 내 유사 물건의 수급 상황, 금리 변동 등 거시 경제 환경 변화에 따른 가치 하락 가능성이 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제주 서귀포시 안덕면의 '동광육거리' 인근에 위치한 단독주택으로, 비교적 최근에 건축되었고 1층 근린생활시설 및 2층 주택으로 복합 용도 활용이 가능하다는 장점이 있습니다. 넓은 토지 면적 또한 자산 가치를 높이는 요인입니다. 그러나 말소되지 않은 매매예약 가등기라는 중대한 권리 부담이 존재하며, 복수 필지(농지 포함 가능성) 및 중복 담보 물건으로서 권리 분석이 복잡하다는 점은 큰 리스크로 작용합니다. 임차인들은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 적을 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

* 활용도 높은 복합 용도 건물: 1층 상가와 2층 주택을 활용한 다양한 수익 창출 가능성.

* 우수한 입지: 제주 서귀포시 관광 인프라 접근성이 양호한 지역.

* 넓은 토지 면적: 1,835㎡의 토지 면적은 재건축, 증축, 개발 등 향후 활용 가능성이 높음.

* 상대적으로 양호한 건물 상태: 2016년 사용승인으로 비교적 신축에 해당.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 25억 6,530만 9,920원입니다. 하지만, 말소되지 않은 매매예약 가등기라는 중대한 권리상의 위험 부담이 존재합니다. 통상 경매에서 이러한 권리상의 하자가 있는 물건은 시세 대비 낮은 가격에 낙찰되거나, 권리 관계가 명확히 정리되지 않는 경우 입찰 자체가 어려울 수 있습니다.

만약 매매예약 가등기가 경매 절차를 통해 말소된다는 법적 확신이 있을 경우, 감정가의 80~90% 선에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 그러나 현재로서는 해당 가등기의 처리 방안에 대한 면밀한 법률 검토 없이는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다.

제공된 JSON 데이터의 시세(5.1억 원)는 본건과 직접적인 비교가 불가능하여 예상 입찰가 산정에 유의미하게 활용하기 어렵습니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 법률 전문가와의 상담을 통해 가등기 리스크를 명확히 파악한 후, 감정가를 기준으로 위험 프리미엄을 반영하여 보수적으로 접근해야 할 것입니다. 잠재적 낙찰가 범위는 10억 원대 후반에서 20억 원대 초반으로 예상되나, 이는 가등기 처리 여부에 따라 크게 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.