나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1370 [1] 제주특별자치도 서귀포시 강정동 3385 과수원 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호(1~3)은 제주특별자치도 서귀포시 강정동 소재 '제주유나이티드에프씨 축구장' 북서측 인근에 위치하며 부근일대는 단독주택, 근린생활시설, 과수원 및 전 등이 혼재함.

교통상황

기호(1~3) 본건까지 차량접근 가능하고 북측 근거리에 지방도(1136번), 남측 근거리에 지방도(1132번)이 소재하여 제반교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호(1)은 자루형의 완경사지로서, '전'으로 이용중임.
기호(2)는 부정형의 완경사지로서, '전'으로 이용중임.
기호(3)은 부정형의 완경사지로서, '도로'로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1,2) 남측으로 폭 약 5m 내외의 포장도로에 접함.

기호(3) 본건이 '도로'로 이용되는 폭 약 5m 내외의 도로구성부분임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1~3) 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>임.

제시목록 외의 물건

'지적 및 건물개황도' 및 '사진용지'와 같이 기호(1) 지상에 제시외건물(ㄱ,ㄴ) 및 제시외물건(ㄷ)이 소재함.

공부와의 차이

기호(1)은 공부상 지목이 '과수원'이나 현황 '전'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계
미상임.

2) 기타
- 기호(1) 지상에 '사진용지'와 같이 수목(먼나무, 카나리아 야자수, 녹나무 등), 기호(2) 지상에 '사진용지'와 같이 수목(카나리아 야자수, 측백나무, 벚나무 등)이 소재함.

물건 비고

-일괄매각
-특별매각조건, 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 매수신청보증금 반환하지 아니함)[농지법 개정으로 농지위원회 심의를 거쳐 농지취득자격증명 발급 여부를 판단하는 경우에는 14일 이내에 발급하도록 되어 있으므로 입찰 전에 미리 해당 행정관서에 농지취득자격증명의 신청도 가능함을 알려드립니다.]
-본 건 지상에 매각에서 제외되는 제시외 건물 등이 소재함.
-목록 1. 지목은 과수원이나 현황 전(잡종지 상태)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 개요

이 물건은 제주지방법원에서 진행하는 2025타경1370 (1) 부동산 임의경매 사건으로, 채권자는 구OOOOOOO입니다. 매각 대상은 토지이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

3. 감정가 및 면적

토지 면적은 10,628.00㎡ (약 3,215.03평)이며, 제시외 토지 면적은 없습니다. 건물 면적은 0.00㎡이며, 건물 지분 및 제시외 건물 면적도 없습니다. 감정가는 4,864,799,000원입니다.

4. 경매 정보

본 건은 토지만 매각 대상이며, 농지취득자격증명, 법정지상권, 공동담보 등의 특이사항이 있습니다.

2. 입지조건

3. 위치 및 주위환경

본 건은 제주특별자치도 서귀포시 강정동에 소재하며, '제주유나이티드에프씨 축구장' 북서측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 단독주택, 근린생활시설, 과수원 및 전이 혼재되어 있습니다.

4. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 북측 근거리에는 지방도 1136번, 남측 근거리에는 지방도 1132번이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

5. 토지 형태 및 이용상태

기호(1)은 자루형의 완경사지로서 현재 '전'으로 이용 중입니다.

기호(2)는 부정형의 완경사지로서 현재 '전'으로 이용 중입니다.

기호(3)은 부정형의 완경사지로서 현재 '도로'로 이용 중입니다.

6. 인접 도로상태

기호(1)과 (2) 토지는 남측으로 폭 약 5m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

기호(3) 토지는 본 건이 이용하는 폭 약 5m 내외의 도로 구성 부분입니다.

7. 토지이용계획 및 제한상태

본 건은 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시), 공장설립제한지역(2016-11-28)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

4. 등기부 현황

등기부등본상 주요 권리사항으로는 공유자전원지분전부이전, 소유권이전, 공유물 분할 등이 확인됩니다. 말소 기준 권리는 2021년 4월 7일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당권(을33)으로, 이후 등기된 권리들은 대부분 말소될 예정입니다. 또한, 제주지방법원의 임의경매개시결정(2025타경1370)이 등기되어 있습니다. 등기부채권 총액은 5,200,000,000원입니다.

5. 권리 말소 예정 내역

말소기준권리인 을33 근저당권보다 후순위의 권리들(을33, 을34, 을39, 갑29 등)은 매각으로 인해 소멸될 것으로 보입니다.

6. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면 임차인은 없는 것으로 파악되며, 인수되는 보증금은 0원입니다. 임대관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

7. 법정지상권 검토

본 건 지상에 매각에서 제외되는 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립 여부는 불분명합니다.

4. 상권분석

5. 주변 시설 및 상권 특성

본 건 주변에는 단독주택, 근린생활시설, 과수원, 전 등이 혼재되어 있으며, '제주유나이티드에프씨 축구장'이 인근에 위치하여 지역의 랜드마크 역할을 할 수 있습니다. 제공된 정보 및 일반적인 검색 결과에서 주변에 혐오 시설은 명확히 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

6. 주변 생활 편의시설

주변의 다양한 시설과의 혼재로 인해 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능할 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

7. 특별 매각 조건

특별 매각 조건으로 농지취득자격증명 제출이 필요하며, 매각결정기일까지 미제출 시 매수신청보증금은 반환되지 않습니다. 농지법 개정으로 인한 농지위원회 심의 절차 등을 고려하여 입찰 전에 행정관서에 미리 신청하는 것이 좋습니다.

8. 농지 취득 관련

본 건은 농지이므로 농지법에 따라 농지취득자격증명을 발급받아야 합니다. 미제출 시 매수신청보증금 몰수 등의 불이익이 발생할 수 있습니다.

9. 제시외 건물 및 토지 현황 불일치

제시목록 외 건물(ㄱ, ㄴ) 및 물건(ㄷ)이 기호(1) 지상에 소재하며, 이들은 매각에서 제외됩니다. 또한, 기호(1)은 공부상 지목이 '과수원'이나 현황은 '전(잡종지 상태)'으로 공부와의 차이가 있습니다.

10. 법정지상권 및 건축 허가 관련

본 건 지상에 매각에서 제외되는 제시외 건물과 관련하여 법정지상권 성립 여부가 불분명하여 추가 확인이 필요합니다. 또한, 목록 1, 2. 는 건축 허가를 받은 상태로, 그 유효 및 승계 여부를 입찰 시 반드시 확인해야 합니다.

11. 기타 특이사항

기호(1) 지상에는 수목(먼나무, 카나리아 야자수, 녹나무 등)이, 기호(2) 지상에는 수목(카나리아 야자수, 측백나무, 벚나무 등)이 소재하며, 이들은 일괄하여 평가되었습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서귀포시 강정동에 위치한 넓은 면적의 토지로, 잠재적인 개발 가능성이 있는 자연녹지지역에 해당합니다. 주변 환경은 주거, 근린생활, 농업 시설이 혼재하는 지역이며, '제주유나이티드에프씨 축구장'과 인접해 있습니다. 권리 관계는 말소기준권리 이후의 권리들이 대부분 말소될 예정으로 비교적 명확하나, 농지취득자격증명 제출 의무, 공부상 지목과 현황의 차이, 매각 제외 제시외 건물과 관련된 법정지상권 성립 여부 불분명, 건축 허가 유효성 확인 등은 투자 결정 전 반드시 면밀히 검토해야 할 리스크 요인입니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 10,628㎡의 넓은 면적을 확보하고 있어 활용 가치가 높습니다.

* 입지 조건: 제주특별자치도 서귀포시라는 지리적 이점과 '제주유나이티드에프씨 축구장' 인근이라는 접근성을 가지고 있습니다.

* 개발 잠재력: 자연녹지지역으로 향후 지역 개발 계획에 따라 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 4,864,799,000원입니다. 본 건의 잠재적 가치를 고려하되, 농지취득자격증명, 법정지상권 불확실성, 제시외 건물 및 현황 불일치 등 다수의 리스크 요인을 감안하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다. 인수해야 할 보증금은 없으므로, 시장 상황과 본건의 구체적인 현황 조사를 바탕으로 종합적인 판단 후 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.