나이스옥션 법원경매 해남 2025타경50507 [1] 전라남도 완도군 신지면 월양리 542-3 교육연구시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: JHP · 평가일 2025.07.03

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 완도군 신지면 월양리 소재 ""월부마을"" 북측 인근에 위치하며,
주위환경은 마을, 농경지, 태양광발전소 등이 소재하는 마을주변 농경지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 용도에 따른 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

부정형, 공업기타(태양광 등) 및 잡종지로 이용중임.

인접 도로상태

남동측으로 아스콘포장 소로에 접하고, 서측으로 콘크리트포장 세로(불)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 소로2류(폭 8m~10m)(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한),
가축사육제한구역(젖소 닭 오리 개 돼지 제한)

제시목록 외의 물건

""감정평가액의 산출근거 및 결정 의견"" 참고.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2-가): 철근콘크리트조 슬래브지붕 2층

기호(2-나): 벽돌조 슬래브지붕 단층

기호(2-다): 벽돌조 슬래브지붕 단층

기호(2-라): 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층

기호(2-마): 벽돌조 슬래브지붕 2층

기호(3-바): 철골조(철골콘크리트구조) 기타지붕 단층

이용상태

기호(2-가 ~ 2-마): 공부상 학교(교실, 관사, 사택)이나 현황 폐교로서 공실이며,
지붕 및 건물 내에 태양광발전설비가 소재함,

기호(3-바): 태양광발전설비 구조물로 이용중임.

설비내역

없음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 일괄매각, 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계기구 포함.
2. 목록1.지상 소재 감정평가에서 제외된 가설건축물(컨테이너건물, 차광망 하우스 등)은 매각 제외.
3. 목록1.공부상 지목은 "학교용지"이나 현황 "폐교"로서 공업기타(태양광) 및 잡종지 등으로 이용중임.
4. 목록1.남동측 일부 공법상 제한(도로 및 도로구역 저촉)을 받고 있으나, 구애됨 없이 평가됨.
5. 목록3.은 태양광 발전설비의 부대설비로서, 기계기구에 포함하여 평가됨.
6. 기계기구 중 일부 태양광모듈 현황 이탈되어 소재불명임.

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

사건번호

해남지원 2025타경50507 (1)

소재지

전라남도 완도군 신지면 월양리 542-3

용도

교육연구시설 (현황 폐교)

감정가

964,898,000원

토지면적

0. 00㎡ (0평)

건물면적

1,940.72㎡ (약 587.07평)

매각대상

토지/건물 일괄매각

경매구분

부동산 임의경매

채권자

유아이제이십삼차유동화전문

특이사항

유동화물건, 공동담보, 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계기구 포함 (태양광 발전설비 등)

1.2. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 완도군 신지면 월양리 소재 '월부마을' 북측 인근에 위치하며, 주위환경은 마을, 농경지, 태양광발전소 등이 소재하는 마을 주변 농경지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 용도에 따른 제반 교통상황은 보통임.

토지이용

부정형, 공업기타(태양광 등) 및 잡종지로 이용중임. (공부상 지목: 학교용지)

인접 도로

남동측으로 아스콘포장 소로에 접하고, 서측으로 콘크리트포장 세로(불)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 소로2류(폭 8m~10m)(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한, 젖소 닭 오리 개 돼지 제한).

공법상 제한

남동측 일부 공법상 제한(도로 및 도로구역 저촉)을 받고 있으나, 면적 및 비율이 미미하여 구애됨 없이 평가됨.

1.3. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리

해당사항 없음.

말소기준권리

2010년 11월 17일 중소기업은행 근저당권 (360,000,000원)

총 채권액

토지 및 건물 등기부채권 총액 2,315,277,051원 (근저당 2건, 가압류 1건, 임의경매 1건, 압류 2건 등)

등기 현황

* 토지: 전라남도 소유권 (1971년), 주식회사도암엔지니어링 소유권 이전 (2009년), 중소기업은행 근저당 (2010년, 말소기준), 신용보증기금 근저당 (2017년), 현대커머셜주식회사 가압류 (2023년), 유아이제이십삼차유동화전문 임의경매 (2025년), 국민건강보험공단 압류 (2025년), 완도군 압류 (2025년)

* 건물: 전라남도 소유권 보존 (1990년), 주식회사도암엔지니어링 소유권 이전 (2009년), 중소기업은행 근저당 (2010년, 말소기준), 신용보증기금 근저당 (2017년), 현대커머셜주식회사 가압류 (2023년), 유아이제이십삼차유동화전문 임의경매 (2025년), 국민건강보험공단 압류 (2025년), 완도군 압류 (2025년)

임차인 현황

인수 보증금 합계 0원.

건물 임대 관계는 미상임. 금액이 미상이라도 주의 필요.

1.4. 상권분석

본건은 마을, 농경지, 태양광발전소 등이 혼재된 농촌 지역에 위치하여 일반적인 상업 및 주거 상권의 특성을 보이지 않음.

주요 이용 형태는 태양광 발전 시설 운영 및 기타 농업 관련 활동으로 추정됨.

인근에 편의시설이나 상업시설은 제한적일 것으로 예상됨.

1.5. 생활정보

교통

차량 접근은 가능하나, 대중교통 이용 편의성은 낮을 것으로 예상됨.

주변 환경

농촌 지역 특유의 조용하고 한적한 환경을 제공함.

편의시설

인근 마을 내 기본적인 편의시설이 있을 수 있으나, 도심 지역에 비해 부족할 것으로 보임.

의료/교육

완도군 내 주요 의료 및 교육 시설은 차량 이동 필요.

1.6. 잠재적 리스크

폐교 활용

공부상 학교용지이나 현황 폐교 상태로, 새로운 용도로의 전환 또는 철거/신축 시 상당한 비용과 시간이 소요될 수 있음.

공법상 제한

도로 및 도로구역 저촉으로 인한 향후 건축 또는 개발 시 제약 발생 가능성. (비록 평가 시 구애되지 않았으나, 실질적인 행정 절차 시 확인 필요)

시설물 노후화 및 부재

폐교 건물로서 노후화 가능성이 있으며, 태양광 모듈 일부가 소재 불명인 점은 설비의 완전성 및 가치에 영향을 줄 수 있음.

토지 지목과 현황 불일치

공부상 '학교용지'이나 현황 '공업기타(태양광) 및 잡종지'로 이용 중인 점은 향후 행정 처리 또는 활용 시 혼란을 야기할 수 있음.

가축사육제한구역

주변 지역으로의 축산업 관련 신규 진입 또는 활동에 제약이 있음.

유동화 물건

통상적인 물건보다 절차가 복잡하거나 특수한 관리가 필요할 수 있음.

1.7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 완도군에 위치한 구(舊) 신지동중학교 부지 및 건물로, 현재는 폐교 상태이며 태양광 발전 시설이 일부 설치되어 있는 상황입니다.

감정가는 약 9.6억 원으로, 비교적 높은 편이나, 토지 면적이 0㎡로 표시된 점은 특이 사항이며, 건물 면적은 1,940.72㎡입니다.

주변 환경은 농경지와 마을이 혼재된 농촌 지역으로, 대중교통 접근성은 낮은 편이나 차량 접근은 가능합니다.

권리 관계는 말소기준권리 이후 다수의 근저당, 가압류, 압류, 임의경매 개시 결정이 등기되어 있어, 경매 절차를 통해 대부분 소멸될 것으로 보입니다. 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

리스크 요인으로는 폐교 상태의 활용 문제, 공법상 제한, 태양광 설비의 부분적인 부재, 토지 지목과 현황 불일치 등이 있습니다.

종합적으로 볼 때, 본 물건은 대규모 폐교 시설로서 활용 방안 모색이 중요하며, 향후 개발 가능성이나 특정 목적(예: 태양광 발전 시설의 완전 복구 및 운영, 농업 시설, 체험 시설 등)으로의 전환을 고려할 수 있는 잠재력을 지니고 있습니다.

1.8. 투자 포인트

대규모 부지 및 건물

넓은 면적의 폐교 부지와 건물을 활용하여 다양한 용도로 개발 또는 재활용할 잠재력이 있음.

태양광 발전 관련 시설

현재 태양광 발전 설비가 일부 설치되어 있어, 이를 복구하거나 확장하여 재생에너지 사업 연계 가능성.

농촌 지역의 이점

조용하고 쾌적한 환경을 활용한 귀농·귀촌 주택, 체험 시설, 요양 시설 등 특수 목적 시설로 활용 가능.

권리 관계 명확

경매를 통해 모든 권리가 소멸되므로, 낙찰 시 깨끗한 권리 상태로 인수가 가능.

1.9. 예상 입찰가 (전략적 제언)

본 물건의 예상 입찰가는 감정가(964,898,000원)를 기준으로 하되, 다음과 같은 점들을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

폐교 활용 방안 및 소요 비용

새로운 용도로 개발 시 필요한 건축 허가, 리모델링 또는 신축 비용, 토지 이용 규제 등을 면밀히 조사해야 합니다.

태양광 설비의 현재 가치 및 복구 비용

소재 불명인 태양광 모듈의 수량, 상태, 복구 비용 등을 파악하여 실질적인 가치를 산정해야 합니다.

농촌 지역의 부동산 시장 동향

완도군 신지면 지역의 유사 부동산 거래 사례 및 시세 동향을 파악하여 적정 가치를 추정해야 합니다.

입찰 참여자의 사업 계획 및 자금 조달 능력

낙찰 후 실제 활용 계획과 이에 따른 투자 여력을 고려해야 합니다.

따라서, 감정가 수준 또는 그 이하에서 전략적으로 접근하는 것을 고려해 볼 수 있으며, 상세한 현장 조사와 법규 검토를 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.