나이스옥션 법원경매 순천 2025타경51670 [1] 전라남도 광양시 중동 1691 성호아파트 303동 18층1802호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진남 · 평가일 2025.07.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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형태 및 이용상태

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인접 도로상태

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토지이용계획 및 제한상태

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제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

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이용상태

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설비내역

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부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 광양시 중동 소재 '광양중진초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 부근은
아파트단지 위주의 공동주택, 학교시설 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 아파트단지까지 제반 차량출입이 자유롭고, 인근 간선도로변에 시내버스승강장이
위치하며, 시중심부에 위치하는 는 등 일반적인 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 18층건물 내 제18층 제1802호로서,
외벽: 몰탈위페인팅 등
내벽: 벽지 및 타일붙임 등
창호: 새시창호 등

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

일반적인 위생설비 및 급.배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 화재탐지 및 옥내소화전
설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서, 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트단지는 서측으로 연접한 왕복 4차선 규모의 아스팔트포장도로변으로
아파트단지 주출입로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

본건 아파트부지의 용도지역은 제3종일반주거지역이고, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축
사육제한구역(모든가축제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교
육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 위치확인은 호별 출입문에 표시된 식별번호에 의하였고, 현장조사시 거주인 부재로
내부 출입 및 확인이 불가능한 바, 내부상태는 주거용도로서의 통상적인 현상 및 관리상태
를 상정하여 평가하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 순천지원 2025타경51670 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 전라남도 광양시 중동 1691 성호아파트 303동 18층 1802호

용도: 아파트

감정가: 113,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

토지면적: 29.05㎡ (약 8.79평)

건물면적: 84.96㎡ (약 25.70평)

아파트 정보: 성호3차 아파트, 1999년 11월 1일 사용승인, 총 19층 중 18층에 해당함.

전용면적: 84.96㎡ (약 25.70평)

분양면적: (제공된 정보 기준, 전용면적과 동일하게 적용) 84.96㎡ (약 25.70평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 전라남도 광양시 중동 소재 '광양중진초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지 위주의 공동주택, 학교시설 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

2.2. 교통상황

본건 아파트단지까지 차량 출입이 자유로우며, 인근 간선도로변에 시내버스승강장이 위치하고 있어 대중교통 이용 또한 편리한 편임.

2.3. 인접 도로상태

본건 아파트단지는 서측으로 연접한 왕복 4차선 규모의 아스팔트포장도로변으로 주출입로가 개설되어 있어 차량 접근성이 양호함.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 아파트부지의 용도지역은 제3종일반주거지역이며, 중로1류(폭 20m~25m)에 접해 있음. 또한, 가축사육제한구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 이전 등기 이후 압류 및 강제경매 개시결정이 등기되어 있음. 총 등기부 채권액은 150,000,000원임.

3.2. 임차인 현황

현재 임차인으로 김 씨가 거주 중임.

임차인 김 씨는 2021년 7월 14일에 전입신고 및 확정일자를 받았으며, 보증금은 150,000,000원임.

해당 임차인은 대항력이 있으며, 을구 6번 순위로 주택임차권이 등기되어 있음.

이 임차권은 말소기준권리(갑12 압류, 2024-07-18)보다 선순위이므로, 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리임.

임차인의 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 함.

3.3. 말소기준권리

말소기준권리는 2024년 7월 18일 접수된 서대전세무서장의 압류(갑12)임.

3.4. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리는 을구 6번 주택임차권(김 , 보증금 150,000,000원)임.

4. 상권분석

본건 주변 반경 1km 이내에 혐오시설은 확인되지 않음.

부근은 아파트단지, 학교, 근린생활시설 등이 밀집한 주거지역임.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

아파트단지 인근에 근린생활시설이 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

5.2. 교육시설

'광양중진초등학교'가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호하며, 해당 지역은 상대보호구역으로 지정되어 있음.

5.3. 기타

아파트 관리사무소 연락처: 061-794-0522

6. 잠재적 리스크

6.1. 미납 관리비

현황조사서 상 2025년 7월 기준 체납관리비 1,319,760원이 확인됨. 체납 관리비는 인수 여부를 반드시 확인해야 함.

6.2. 대항력 있는 임차인 (인수 보증금)

선순위 대항력 있는 임차인의 보증금 150,000,000원이 매수인에게 인수될 가능성이 매우 높음. 이는 본건 감정가(113,000,000원)보다 높은 금액으로, 투자 수익에 직접적인 영향을 미치는 최우선 리스크임.

7. 종합 의견

본건은 광양시 중동에 위치한 아파트로, 비교적 양호한 입지 및 교통 환경을 갖추고 있음.

그러나 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금 150,000,000원이 감정가 113,000,000원보다 높아, 매수인에게 인수되는 금액이 매우 큰 상황임.

이는 일반적인 경매 물건의 수익 분석을 넘어선 고위험 투자로 판단됨.

8. 투자 포인트

선순위 임차인의 보증금이 매우 높아, 본 건이 유찰될 가능성이 있으며, 이는 저가 매수의 기회가 될 수 있음.

단, 인수되는 임차보증금을 고려한 총 매수 비용이 시장 가치를 초과하지 않는 범위 내에서 신중한 접근이 요구됨.

9. 예상 입찰가

최근 시세 분석 결과, 성호3차 아파트 84㎡ 타입의 시장 가치는 대략 150,000,000원에서 180,000,000원 선으로 추정됨.

본 건의 감정가는 113,000,000원이나, 매수인에게 인수되는 임차인의 보증금이 150,000,000원이므로, 낙찰가가 감정가 수준(113,000,000원)일 경우 총 매수 비용은 113,000,000원(낙찰가) + 150,000,000원(인수 보증금) = 263,000,000원이 되어 시장 가치를 크게 초과하게 됨.

따라서, 본 건의 경우 시장 가치(150,000,000원)를 기준으로 손익분기점(Break-even point)을 계산하면, 매수인은 최대 10,000,000원(160,000,000원(목표 총 매수비용) - 150,000,000원(인수 보증금))까지만 입찰해야 손실을 최소화할 수 있음.

이는 매우 보수적인 접근이며, 실질적인 입찰은 시장의 추가 하락 가능성, 임차인의 배당 수령액, 향후 가격 상승 기대치 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 함.

예상 입찰가: 10,000,000원 ~ 20,000,000원

상기 입찰가는 고위험 투자임을 감안하여, 최소한의 손실을 목표로 하는 매우 투기적인 제안임. 실제 입찰 시에는 철저한 사전 조사와 함께 본인의 투자 성향 및 자금 계획을 면밀히 검토해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.