나이스옥션 법원경매 순천 2025타경51652 [1] 전라남도 고흥군 봉래면 신금리 520 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남문 · 평가일 2025.07.15

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 고흥군 봉래면 신금리 소재""신금마을""내에 위치하며, 주변은 단독주택 및 나로도학생수련원, 민박집, 해수욕장 등이 소재하는 해안취락지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 간선도로 등이 소재하여 일반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

부정형 평지이며, 단독주택 및 상가부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건토지 4면으로 차량통행이 가능한 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 주거개발진흥지구(봉래신금지구), 제2종지구단위계획구역, 주거용지, 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 가축사육제한구역(제한구역(모든축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 현상변경허가 대상구역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 1-가) 시멘트 벽돌조 및 경량철골구조 슬래브지붕 2층 건물로서,
외벽 : 적벽돌 노출쌓기 등 마감 등,
내벽 : 도배 벽지 및 타일마감 등,
창호 : 새시창호임.
일련번호 2-나) 시멘트 블록조 스레이트지붕 단층 건물로서,
외벽 : 적벽돌노출쌓기 등 마감 등,
내벽 : 도배 벽지 및 타일마감 등,
창호 : 새시창호임.

이용상태

일련번호 1-가) 주택 및 점포 등으로 이용중이며, 일련번호 2-나) 주택으로 이용중임.

설비내역

일련번호 1-가), 2-나) 일반적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 등 구비되어있음.

부합물 및 종물

제시외건물 ㄱ) 파이프조 판넬지붕 단층, 차양, 약 13.5㎡임.
제시외건물 ㄴ) 파이프조 판넬지붕 단층, 부엌 등, 약 18.1㎡임.
제시외건물 ㄷ) 파이프조 판넬지붕 단층, 차양, 약 10.4㎡임.
제시외건물 ㄹ) 조적조 목조지붕 단층, 보일러실, 약 0.8㎡임.
제시외건물 ㅁ) 파이프조 판넬지붕 단층, 차양, 약 44.9㎡임.
제시외건물 ㅂ) 목조 썬라이트지붕 단층, 휴게실, 약 18.9㎡임.<2층소재>
제시외건물 ㅅ) 조적조 슬레이트지붕 단층, 주택, 약 30.6㎡임.
제시외건물 ㅇ) 조적조 슬레이트지붕 단층, 창고, 약 5.1㎡임.
제시외건물 ㅈ) 조적조 슬래브지붕 단층, 창고 등, 약 12.6㎡임.
제시외건물 ㅊ) 목조 아스팔트슁글지붕 단층, 휴게실, 약 10.8㎡임.
제시외건물 ㅋ) 조적조 슬래브지붕 단층, 주택, 약 11.1㎡임.
제시외건물 ㅌ) 조적조 슬래브지붕 단층, 보일러실 등, 약 6.9㎡임.
제시외건물 ㅍ) 판넬조 판넬지붕 단층, 창고, 약 46.9㎡임.

공부와의 차이

일련번호 1-가)는 공부상 ""주택""이나, 현황 ""주택 및 점포""임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각, 제시외 건물 포함, 수목포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 순천지원 2025타경51652 (1)

소재지: 전라남도 고흥군 봉래면 신금리 520

토지 면적: 886.00㎡ (약 268평)

주요 건물 면적: 243.10㎡ (약 73.5평)

제시외 건물 면적: 230.60㎡ (약 69.8평)

총 건물 면적 (주요+제시외): 473.70㎡ (약 143.3평)

건축물대장상 총 연면적: 259.6㎡ (약 78.5평)

감정가: 450,983,800원

용도: 단독주택 (현황 주택 및 점포, 상가부지 이용)

경매 구분: 부동산임의경매

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각 (제시외 건물 및 수목 포함)

채권자: 에프더블유2503유동화전문유한회사

1.1. 입지조건

위치: 전라남도 고흥군 봉래면 신금리 "신금마을" 내 위치.

주변 환경: 단독주택, 나로도학생수련원, 민박집, 해수욕장 등이 소재하는 해안 취락지대. 주위 환경 보통.

교통: 차량 접근 가능하며, 인근 간선도로가 소재하여 일반적인 교통 상황은 보통.

토지 현황: 부정형 평지이며, 단독주택 및 상가부지로 이용 중.

도로 접근성: 토지 4면으로 차량 통행 가능한 포장도로 접함.

토지 이용 계획: 계획관리지역, 주거개발진흥지구(봉래신금지구), 제2종지구단위계획구역, 주거용지.

토지 제한 사항: 소로3류(폭 8m 미만) 저촉, 가축사육제한구역(모든 축종), 현상변경허가 대상구역.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 우리은행 근저당권 (접수일 2016-05-02, 채권금액 240,000,000원)

매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리 이하의 모든 권리(우리은행 근저당, 에프더블유2503유동화전문유한회사 근저당 겸 임의경매, 고흥군 압류)는 매각으로 소멸됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 없음).

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대 관계는 미상입니다.

임차인 관련 주의: 금액이 미상인 임차인이 존재할 수 있으므로, 현장 조사를 통해 대항력 있는 임차인 여부 및 인수 조건 등을 철저히 확인해야 합니다. 보증금 또는 차임이 미상인 임차인이 있을 경우, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

지역 특성: 해안가 취락지대로, 주거 기능과 함께 관광 관련 시설(민박, 해수욕장)이 혼재되어 있습니다.

활용 가능성: 본건이 주택 및 점포로 이용되고 있음을 고려할 때, 지역 주민 및 관광객을 대상으로 하는 상업 활동이 가능합니다.

1.4. 생활정보

교통: 차량 접근은 용이하나, 대중교통 이용 편의성은 제한적일 수 있습니다.

주변 시설: 신금마을 내 위치하며, 인근에 해수욕장, 민박, 학생수련원 등이 있습니다. 고흥 우주발사체 발사센터 및 나로항과 비교적 가까운 거리에 있습니다.

혐오시설: 주변 반경 내 혐오시설에 대한 정보는 검색되지 않았으나, 현장 직접 확인이 필요합니다.

기타: 가축사육제한구역 및 현상변경허가 대상구역은 생활 환경 및 향후 개발에 영향을 줄 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

제시외 건물: 총 14개 동, 약 230.60㎡에 달하는 제시외 건물이 존재합니다. 이 중 일부(목록 1-5)는 타 필지(신금리 513번지)에 걸쳐 소재하고 있으며, 일부(목록 1-13 내)는 매각 대상이 아닌 이동이 용이한 저온창고 2동이 포함되어 있습니다. 이는 철거, 명도, 재산권 행사 시 복잡한 문제를 야기할 수 있습니다.

건물 현황과 공부의 차이: 공부상 '주택'이나 현황은 '주택 및 점포'로 이용 중입니다. 용도 변경 가능성 및 건축물대장과의 일치 여부를 확인해야 합니다.

수목 포함: 감나무 등 수목이 매각 대상에 포함되어 있어, 수목에 대한 처리 방안을 고려해야 합니다.

토지 이용 제한: 소로3류 저촉, 가축사육제한구역, 현상변경허가 대상구역 등은 향후 건축 행위에 제약을 줄 수 있습니다.

임대차 관계의 불확실성: 임대 관계가 미상이며 인수 보증금 0원으로 기재되어 있으나, 실제 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 보증금 인수 부담이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 전라남도 고흥군 봉래면 신금리 해안가 취락지대에 위치한 단독주택 및 점포 겸용 건물입니다.

넓은 토지(886㎡)와 다수의 제시외 건물, 수목을 포함한 일괄 매각으로, 활용 방안에 따라 잠재적 가치가 높은 물건입니다.

부동산 임의경매로 진행되어 권리 관계는 비교적 명확하게 정리될 것으로 예상되나, 제시외 건물의 소재지 중복 및 포함 여부, 임대차 관계의 불확실성 등은 면밀한 조사가 필요합니다.

해안 관광지 인근이라는 입지적 장점을 활용한 사업 기회가 있을 수 있으나, 토지 이용 제한 사항은 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

넓은 대지 활용: 886㎡의 대지를 활용하여 신축, 증축, 리모델링 등 다양한 개발 및 재산 증식 가능성이 있습니다.

관광 연계 잠재력: 해수욕장 및 관광 명소와 인접하여 숙박, 체험 시설, 근린 상가 등으로의 활용 가치가 높습니다.

복합 용도 가능성: 주거와 상업 시설을 동시에 운영할 수 있어 수익 다각화에 유리합니다.

일괄 매각 대상: 토지, 건물, 수목까지 모두 매입하여 활용도를 높일 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정평가액: 450,983,800원

주변 시세 분석: 제공된 주변 연립/다세대 매매 정보는 본건 단독주택과의 건물 형태, 규모, 건축 연도가 상이하여 직접적인 비교가 어렵습니다. (나로도스카이캐슬: 2022년식, 68.265㎡, 2.2억원 / 중앙빌라A/B동: 1997년식, 76.6㎡, 7.7~7.8억원). 본건은 단독주택으로서 넓은 토지(886㎡)가 큰 비중을 차지합니다.

고려사항:

* 토지 면적(886㎡, 약 268평) 기준 평당 가치 (감정가 기준 약 168만원/평).

* 건축물대장상 총 연면적 259.6㎡, 감정평가상 주요 건물 243.1㎡ + 제시외 건물 230.6㎡ = 총 473.7㎡.

* 제시외 건물 중 타지 걸침, 매각 제외 건물 존재.

* 임차인 보증금 인수 부담 없음.

* 토지 이용 제한 사항 (소로3류 저촉, 가축사육제한구역, 현상변경허가 대상구역).

예상 입찰가: 본건의 감정가는 토지 가치와 건물 가치, 제시외 건물 가치를 종합적으로 반영한 것으로 판단됩니다. 제시된 주변 빌라 시세와 직접 비교하기는 어려우나, 넓은 토지와 잠재적 활용 가치를 고려할 때 감정가 수준에서 접근해 볼 수 있습니다. 다만, 제시외 건물 처리 문제, 토지 이용 제한 사항 등 리스크 요인을 감안하여, 감정가의 80~90% 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

보수적 접근을 권장하며, 현장 조사 및 추가 시세 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

예상 입찰 범위: 약 3억 7천만원 ~ 4억 1천만원.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.