나이스옥션 법원경매 광주 2025타경3348 [1] 광주광역시 남구 임암동 869 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임감정 · 평가일 2025.06.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 남구 임암동에 위치한 효천역 서측 인근에 소재하며, 본건 주변은 성숙중인 상가지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

인근에 버스승강장이 소재하여 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 중 제1층 제101호로서,
외벽:드라이비트마감 및 타일마감 등,
내벽:몰탈위 페인팅 마감 등,
바닥:타일마감임.

이용상태

근린생활시설임.

설비내역

일반적인 위생 및 급배수설비,승강기설비 등이 구비됨.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 평지의 상업용 건부지임.

인접 도로상태등

중로한면임.

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 현장조사 당시 대상 물건의 위치는 별첨 호별배치도 등을 기준으로 파악하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 기본사항

사건번호: 광주지방법원 2025타경3348 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 광주광역시축산업협동조합 (등기부상 임의경매 개시 결정자)

2.2. 물건 현황

소재지: 광주광역시 남구 임암동 869, 1층 101호 (신주소: 광주광역시 남구 효천2로가길 15-1)

건물 용도: 근린생활시설 (제2종근린생활시설)

건물 규모: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 중 제1층 제101호

건축일자: 2018년 11월 15일 사용승인

건물면적: 2521.94㎡ (약 763.2평)

건물지분: 2521.94㎡ (건축물대장상 총 건물 연면적 2960.92㎡)

토지면적: 0.00㎡

토지지분: 0㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

특이사항: 공동담보 물건

2.3. 감정가 정보

총 감정가: 816,000,000원

감정평가서 요약 작성일: 2026년 5월 12일

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 광주광역시 남구 임암동에 위치하며, 효천역 서측 인근 지역에 소재합니다.

주변은 성숙 중인 상가지대로서 다양한 근린생활시설이 입점 가능한 환경입니다.

3.2. 교통 상황

인근에 버스승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3.3. 인접 도로 상태

본 물건은 중로에 한 면이 접해 있어 차량 접근성이 양호합니다.

3.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

제공된 정보상 별도의 토지 이용 계획 및 제한 상태는 확인되지 않았습니다.

4. 권리분석

4.1. 등기부 현황

소유권 변동:

* 주식회사상가짓는사람들 (소유권보존: 2019.01.03)

* 김현주 (소유권이전(매매): 2019.05.27)

주요 권리 내역 (말소 예정):

* 농업협동조합자산관리회사 근저당권: 2019.05.27, 600,000,000원 (말소기준권리)

* 고홍천 근저당권: 2021.06.17, 1,500,000,000원

* 광주광역시축산업협동조합 임의경매개시결정: 2025.06.23, 511,659,967원 (사건번호 2025타경3348)

* 청산농업협동조합 가압류: 2025.07.30, 50,709,313원

등기부채권 총액: 2,150,709,313원

4.2. 임차인 현황

임차인: 정운학 (정 )

보증금: 10,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2025년 5월 28일

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

4.3. 인수되는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 기재되어 있습니다.

현재 등기부상 지상권 등기 내역은 확인되지 않습니다.

4.4. 말소기준 권리

농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (2019.05.27)이 말소기준권리입니다.

본 경매로 인해 위 말소기준권리보다 후순위의 모든 권리 및 해당 임의경매개시결정은 말소될 예정입니다.

5. 상권분석

5.1. 용도 및 주변 상업시설

본 물건은 제2종 근린생활시설로서, 주변의 상가지대를 형성하는 다양한 근린 상업시설 업종이 입점 가능한 용도입니다.

5.2. 상권 형성 현황

효천역 인근의 신흥 개발 지역 내 상권으로, 지속적인 개발 및 상권 활성화가 기대되는 지역입니다.

6. 생활정보

6.1. 편의시설

인근 버스승강장을 통한 대중교통 이용이 용이하며, 주변 상가를 통해 일상적인 편의시설 이용이 가능합니다.

6.2. 주변 시설

본 물건 인근에는 다양한 상업 시설, 주거 단지, 녹지 공간 등이 혼재되어 있습니다. 혐오 시설이나 특별한 유해 시설은 확인되지 않았습니다. 효천역이 인근에 위치하여 교통망이 양호한 편입니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 권리 관계

등기부채권 총액이 감정평가액을 크게 초과하므로, 채권액 전액 변제가 이루어지지 않을 가능성이 있습니다.

7.2. 임차인 관련

임차인 정운학은 대항력이 없으나, 1,000만원의 보증금이 존재합니다. 그러나 인수되는 보증금은 0원이므로 낙찰자가 별도로 인수할 금액은 없습니다.

7.3. 기타

임대 관계가 미상으로, 현장 조사 당시 점유 현황 및 실제 임대차 조건에 대한 추가 확인이 필요합니다. 명도 진행 시 협의 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

8. 종합 의견

광주광역시 남구 임암동에 위치한 제2종 근린생활시설로, 효천역 인근의 성장 가능성 있는 상권에 속해 있습니다.

건축물 규모가 크며(연면적 2521.94㎡), 1층에 해당하는 101호 물건으로 접근성이 양호할 것으로 판단됩니다.

다수의 권리 설정으로 인한 채권 총액은 높으나, 모두 말소될 예정이므로 권리상 낙찰 후 부담은 적을 것으로 예상됩니다.

임차인은 대항력이 없어 명도 부담도 비교적 낮을 것으로 보입니다.

9. 투자 포인트

* 효천역 역세권 개발에 따른 미래 가치 상승 기대.

* 1층 상가로서 높은 가시성과 접근성으로 상업시설 운영에 유리.

* 시세 대비 경쟁력 있는 입찰가 책정 시 시세 차익 실현 가능성.

* 주변 지역 개발 계획 및 상권 활성화 추이에 따른 투자 잠재력 보유.

10. 예상 입찰가

인수 보증금: 0원

본 물건의 예상 입찰가는 시장 상황, 주변 시세, 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

따라서, 보수적인 관점에서 감정가의 70%~80% 수준 (약 571,200,000원 ~ 652,800,000원)을 고려해 볼 수 있으나, 반드시 추가적인 현장 조사 및 면밀한 분석을 통해 최종 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.