나이스옥션 법원경매 광주 2025타경33129 [1] 광주광역시 광산구 수완동 269-17 윤슬의아침수완3차 제104동 제1층,2층,3층 제102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

광주광역시 광산구 수완동 소재 "천곡중학교" 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 소규모 공동주택, 근린생활시설, 농경지 등이 소재하는 주택지대로서, 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 용이하며, 서측 인근에 버스정류장 이 소재하는 등 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지상3층 제104동 제1,2,3층 제102호로서, (사용승인일: 2019.11.21.) - 외벽: 석재 및 몰탈 위 페인팅 마감 등, - 창호: 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스를 이용한 개별난방설비, 태양광설비 등이 설치 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

자루형 평지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 6미터 내외의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 가축사육제한구역(2024-11-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계: 미상임. - 기타: 본건 구분건물 옥상에 설치된 태양광발전설비는 귀 요청에 의거 평가하되‘구분건물 감정평가명세표’의 비고란에 태양광발전설비 금액을 병기하였으며, 소유자 및 광산구청, 한국전력공사 유선탐문상 가정용 3kW로 조사되며, 구체적인 설비 사양 및 발전용량 등은 재확인이 필요한바, 경매시 적절한 조치를 취하시기 바람.

물건 비고

- 태양광설비 매각 포함
- 감정가는 태양광설비 가격 포함된 가격임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 광주지방법원 2025타경33129 (1)

* 소재지: 광주광역시 광산구 수완동 269-17 윤슬의아침수완3차 제104동 제1층,2층,3층 제102호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 604,000,000원

* 토지면적: 267.11㎡ (약 80.8평)

* 토지지분: 267.11㎡ (약 80.8평)

* 건물면적: 84.95㎡ (약 25.7평)

* 건물지분: 84.95㎡ (약 25.7평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 광주비아농업협동조합 (추정)

* 특이사항: 태양광 설비 매각 포함 (감정가에 반영됨)

1.1. 입지조건

* 본건은 광주광역시 광산구 수완동 소재 "천곡중학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위는 소규모 공동주택, 근린생활시설, 농경지 등이 소재하는 주택지대로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 차량으로의 출입이 용이하며, 서측 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통 상황은 보통입니다.

* 토지는 자루형의 평지로서 다세대주택의 건부지로 이용 중입니다.

* 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획상 자연녹지지역이며, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 본 건의 말소기준권리는 2020년 1월 6일 접수된 광주비아농업협동조합의 근저당권(을1)입니다.

* 말소기준권리보다 늦게 등기된 모든 후순위 권리(근저당, 가압류, 임의경매개시결정 등)는 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 인수되는 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

* 등기부채권 총액은 810,487,018원입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 황승희

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 6월 21일

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 없음 (제공된 정보상 판단)

* 비고:

* 주의: 임차인 황승희는 전입일자는 있으나 보증금 및 차임 정보가 0원으로 명시되어 있고, 확정일자 및 배당신고일자가 없어 대항력이 없는 것으로 분석됩니다. 그러나 실제 점유 여부, 임대차 계약의 진위 여부, 그리고 법적인 해석에 따라 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로, 입찰 전 반드시 철저한 현장 조사를 통해 실제 점유 상태 및 권리관계를 재확인하시기 바랍니다.

1.3. 상권분석

* 본건 소재지인 "윤슬의아침수완3차"는 2019년 11월 21일 사용승인된 다세대주택 단지입니다.

* 본 건은 1층, 2층, 3층 전체를 사용하는 호실(제102호)로, 전유부분 건물면적은 84.95㎡ (약 25.7평)입니다. 토지 지분은 267.11㎡ (약 80.8평)입니다.

* 인근 유사 단지 매매 사례 분석:

* "윤슬의아침수완4차리더스카운티" (2021년식, 84.874㎡, 2층)가 2026년 7월 4일에 500,000,000원에 거래되었습니다.

* "수완포레" (2017년식, 73.853㎡, 2층)가 2026년 7월 9일에 300,000,000원에 거래되었습니다.

* "수완아뜨리움연립주택" (2015년식, 78.4057㎡, 1층)이 2026년 7월 3일에 395,000,000원에 거래되었습니다.

* 본 건은 전유면적 84.95㎡로, 가장 최근 거래된 유사 단지인 "윤슬의아침수완4차리더스카운티"(84.874㎡)와 면적이 거의 동일합니다.

* 최근 유사 단지(윤슬의아침수완4차) 거래가 500,000,000원 대비 본건의 감정가 604,000,000원은 약 120.8% 수준으로, 감정가가 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

* 그러나 본 건은 1층, 2층, 3층 전체를 사용하는 희소성 있는 구조로, 이는 일반 단일 층 호실 대비 높은 가치를 가질 수 있습니다.

* 토지 지분(약 80.8평) 역시 비교적 커서 재건축 등 장기적 관점에서 유리할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육: "천곡중학교"가 인근에 위치하여 자녀 교육에 유리한 환경입니다.

* 교통: 서측 인근 버스정류장을 이용한 대중교통 접근성이 양호하며, 차량으로 주요 간선도로 진입이 용이합니다.

* 편의시설: 단지 인근에 형성된 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주거환경: 소규모 공동주택 및 근린생활시설이 혼재된 주택지대로, 상대적으로 조용하고 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

* 자연환경: 자연녹지지역에 속해 있으며, 인근에 농경지가 소재하여 일부 녹지 환경을 느낄 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용 제한: 본 건은 자연녹지지역 및 가축사육제한구역에 해당하므로, 향후 건축 또는 토지 이용에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

* 임차인 관련 불확실성: 임차인 황승희의 보증금, 차임, 확정일자 등의 정보가 미상이며, 대항력이 없는 것으로 분석되나, 실제 점유 여부 및 법적 관계에 대한 추가적인 확인이 반드시 필요합니다.

* 태양광 설비: 매각 포함 및 감정가에 반영되었으나, 설비의 실제 성능, 사양, 유지보수 상태 등에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

* 높은 채권 총액: 총 8억 원이 넘는 채권 총액은 채무의 규모가 상당함을 시사합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 광산구 수완동에 위치한 다세대주택으로, 2019년 사용승인된 비교적 신축급 건물입니다. 특히 1층부터 3층까지 전 호실을 사용하는 구조는 일반적인 다세대주택에서 찾아보기 어려운 특징으로, 넓은 실사용 면적과 높은 활용 가능성을 제공합니다. 매각으로 인해 모든 권리가 소멸되어 인수되는 부담은 없습니다. 태양광 설비가 매각에 포함되어 있다는 점은 긍정적 요소입니다. 다만, 감정가가 최근 유사 단지 거래 사례 대비 다소 높게 책정된 점, 토지 이용 제한 사항, 그리고 미상인 임차인과의 권리 관계 확인 등은 입찰 전 철저히 검토해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 최신 건축 연식 (2019년) 및 양호한 건물 상태를 기대할 수 있습니다.

* 1층, 2층, 3층 전체 사용으로 넓은 실사용 면적과 다목적 활용이 가능합니다.

* 모든 권리가 매각으로 소멸되어 안전하게 소유권을 취득할 수 있습니다.

* 매각에 포함된 태양광 설비는 에너지 효율 증대 및 추가 가치를 제공합니다.

* 수완지구 내 위치하여 지역적 성장 잠재력과 우수한 생활 인프라를 누릴 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본건은 1층, 2층, 3층을 모두 사용하는 특수한 구조를 가지고 있어, 일반적인 단일 층 호실보다 높은 가치를 가질 수 있습니다.

* 유사 단지인 "윤슬의아침수완4차리더스카운티"(84.874㎡, 2021년식)의 최근 거래가 500,000,000원을 참고할 때, 본건의 감정가 604,000,000원은 상대적으로 높은 편입니다.

* 따라서 감정가보다는 낮은 범위에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다. 본 건의 3개 층 사용이라는 희소성과 함께, 최근 거래 사례 및 감정가격을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 투자 제안:

* 최근 유사 거래 사례(500,000,000원)를 기준으로, 본건의 3개 층 사용이라는 희소성을 감안하여 감정가 대비 85% ~ 93% 수준의 입찰가 범위를 제안합니다.

* 권장 입찰가 범위: 513,600,000원 ~ 561,720,000원

* 입찰 전에 반드시 현장 방문을 통해 건물 내부 상태, 3개 층의 실제 사용 면적 및 활용 가능성, 임차인 현황, 태양광 설비 상태 등을 면밀히 확인하시기 바랍니다. 또한, 토지 이용 제한 사항에 대한 추가적인 법률 검토를 권장합니다.

* 주변 혐오시설 정보: 검색 결과, 본건 소재지인 광주광역시 광산구 수완동 269-17 일대에서 특이할 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.