나이스옥션 법원경매 광주 2025타경33049 [1] 광주광역시 서구 치평동 1203-1 중흥에스-클래스스카이31 19층2037호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부윤 · 평가일 2025.07.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 서구 치평동 소재 ""광주광역시청"" 남측 인근에 위치하며,
주위는 근린생활시설, 관공서, 오피스텔, 주차장 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 위치하며, 근거리에 지하철역이
위치함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평슬라브지붕 지하3층, 지상30층 건물 내
제19층 제2037호로서,
외벽: 석재붙임, 페인팅 마감 등
내벽: 벽지도배, 타일 붙임 등 마감.
창호: 새시창호임.

이용상태

업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 스프링클러설비, 도시가스시설,
난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남측으로 접한 왕복4차선도로를 통하여 본건으로의 차량 출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합),
중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 비행안전제6구
역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경33049 (1)

소재지: 광주광역시 서구 치평동 1203-1 중흥에스-클래스스카이31 19층 2037호

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 76,000,000원

토지면적: 3.54㎡ (약 1.07평)

토지지분: 3.544㎡

건물면적: 29.94㎡ (약 9.06평)

건물지분: 29.9437㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박OO

1.1. 입지조건

본건은 광주광역시 서구 치평동에 위치하며, 광주광역시청 남측 인근에 자리하고 있습니다.

주변으로는 근린생활시설, 관공서, 오피스텔, 주차장 등이 혼재되어 있어 다양한 편의시설 및 업무시설 이용이 편리합니다.

건물은 철근콘크리트구조로 지하 3층, 지상 30층 규모의 오피스텔이며, 본건은 19층에 위치하고 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2024년 01월 18일 서광주세무서장의 압류 (등기부채권 총액: 280,000,000원)

본 경매물건의 매각으로 소멸되지 않는 권리는 다음과 같습니다.

* 을구 3번 주택임차권: 임차인 박철자, 임차보증금 80,000,000원.

이 임차권은 매수인에게 인수되며, 배당에서 전액 변제되지 아니하는 경우 잔액(최소 53,000,000원)을 매수인이 인수해야 합니다.

임차인 현황:

* 임차인: 박

보증금: 0원

차임: 0원

전입/사업일자: 2022-06-27

대항력: 있음

비고: 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

* 임차인: 박

보증금: 80,000,000원

차임: 0원

전입/사업일자: 2022-06-27

확정일자: 2022-06-27

대항력: 있음

비고: 매수인이 인수하는 보증금 53,000,000원 해당될 수 있음.

이 외의 압류, 가압류, 강제경매 등은 말소기준권리 이후의 권리로서 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 치평동 일대는 광주광역시의 주요 행정 및 상업 중심지로, 오피스텔, 근린생활시설, 관공서 등이 밀집하여 풍부한 유동인구를 바탕으로 안정적인 상권이 형성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 근거리에 지하철역이 있어 도심 접근성이 우수합니다.

* 편의시설: 주변에 관공서 및 다양한 근린생활시설이 소재하고 있어 생활 편의성이 높습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 중요한 잠재적 리스크는 '대항력 있는 임차인'의 존재입니다. 특히 박철자 씨의 임차보증금 80,000,000원 중 최소 53,000,000원은 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 이는 경매 낙찰가 외 추가적인 자금 부담으로 이어질 수 있으며, 배당 순위에 따라 인수 금액이 달라질 수 있음을 유의해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 광주광역시청 인근의 우수한 입지에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 좋습니다. 건물 또한 준수한 건축 연혁과 구조를 가지고 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인으로 인한 보증금 인수 부담이 상당하여, 신중한 권리분석과 함께 추가적인 자금 부담 가능성을 충분히 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 광주광역시청 인근 중심상업지역 내 위치하여 입지적 가치가 높습니다.

* 차량 및 대중교통 접근성이 뛰어나 임대수요 확보에 유리합니다.

* 건물이 비교적 신축(2014년 준공)에 해당하여 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

현 시세 분석 결과, 본건과 유사한 면적(약 29.94㎡)의 오피스텔 매매가는 2026년 1월 기준으로 75,000,000원에서 78,000,000원 사이로 파악됩니다.

본건의 감정가는 76,000,000원입니다.

주요 인수 대상인 임차인 박철자 씨의 보증금 중 최소 53,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 점을 감안할 때, 예상 입찰가는 다음과 같이 산정할 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 20,000,000원 ~ 25,000,000원

이는 현 시세에서 인수해야 할 보증금을 제외한 금액을 기준으로 산정한 보수적인 입찰가입니다.

실제 총 지출액은 '입찰가' + '매수인이 인수하는 임차보증금'이 되므로, 예를 들어 25,000,000원에 낙찰받을 경우 총 지출액은 약 78,000,000원 (25,000,000원 + 53,000,000원)이 될 수 있습니다.

임차인 보증금 인수 금액은 배당 결과에 따라 변동될 수 있으므로, 입찰 전 반드시 권리분석 및 배당표를 재확인해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.