나이스옥션 법원경매 군산 2025타경21037 [1] 전북특별자치도 익산시 모현동1가 812 익산배산사랑으로부영1차 105동 16층1604호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2025.07.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전북특별자치도 익산시 모현동1가 소재 “가온초등학교” 남측 인근에 위치
하는 구분건물[익산배산사랑으로부영1차 제105동 제16층 제1604호]로서, 주위는 중·소
규모의 아파트단지 및 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

대상물건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은
보통임.

건물의 구조

1) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트경사지붕 21층 중 16층 1604호로서,
외벽 : 몰탈위 페인트 등 마감,
내벽 : 벽지 및 타일 등 마감,
창호 : 새시창임.

이용상태

1) 아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 난방설비, 화재탐지설비, 엘리베이터설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 평지의 토지로서 조사일 현재 ""아파트부지""로 이용중임.

인접 도로상태등

남측과 북측으로 왕복 4차선의 아스팔트포장도로를 통해 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로
3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(2024-08-16)(전부제한구역)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지
구<택지개발촉진법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : --

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 군산지원 2025타경21037 (1)

소재지: 전북특별자치도 익산시 모현동1가 812 익산배산사랑으로부영1차 105동 16층1604호

용도: 아파트

감정가: 245,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적 및 규모

토지면적: 53.36㎡ (약 16.14평)

토지지분: 53.3635㎡ (약 16.14평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 84.99㎡ (약 25.71평)

건물지분: 84.9933㎡ (약 25.71평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건물 정보

아파트명: 익산배산사랑으로부영1차

건축년도: 2012년

사용승인일: 2012년 11월 23일

총 동수: 13동 (총괄표제부 기준)

총 세대수: 1044세대

전용면적: 84.99㎡ (약 25.71평)

분양면적: 제공된 정보에 해당 정보 없음

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

대상 물건은 전북특별자치도 익산시 모현동1가 소재 “가온초등학교” 남측 인근에 위치하며, 주위는 중·소규모의 아파트단지 및 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

2.2. 교통 및 도로

차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 보통 수준임.

남측과 북측으로 왕복 4차선의 아스팔트 포장도로를 통해 출입 가능함.

2.3. 토지 이용 계획

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(2024-08-16)(전부제한구역), 상대보호구역, 택지개발지구임.

3. 권리분석

3.1. 경매 개요

본 건은 부동산 강제경매로 진행되며, 채권자는 주OOOOOOO임.

3.2. 등기부 현황

말소기준권리: 부산지방법원 2024카단105635 (가압류)

등기부채권 총액: 280,000,000원

주요 권리사항:

- 소유권 이전 (갑4, 갑5, 갑6)

- 주택임차권 (을1, 오영민): 2024년 02월 15일 접수, 270,000,000원, 말소: 인수

- 가압류 (갑7): 2024년 09월 13일, 10,000,000원, 말소: 말소 (말소기준권리로 기재됨)

- 강제경매 (갑8): 2025년 06월 24일, 291,511,967원, 말소: 말소 (본 사건)

3.3. 임차인 분석

임차인: 오영민

보증금: 270,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 08월 19일

확정일자: 2022년 07월 25일

배당신고일자: 2024년 02월 15일

대항력: 있음 (을구 1번 임차권)

3.4. 인수되는 권리

을구 순위번호 1번 주택임차권 (오영민)은 배당절차에서 보증금이 전액 변제되지 아니할 경우 매수인이 인수해야 함. 이는 본 건의 가장 큰 리스크 요인임.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

대상 물건이 위치한 모현동1가는 중·소규모 아파트 단지와 단독주택, 근린생활시설이 혼재된 주거지역임. 가온초등학교가 인접해 있어 학군 배후 수요가 존재함. 택지개발지구로 지정되어 있어 향후 지역 발전 가능성이 있음.

4.2. 상업 시설

주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있으나, 대규모 상업 시설에 대한 정보는 제한적임. (검색 결과, 인근에 '크레모드 상가'와 같은 대규모 상가 시설이 있으나 분양 및 임대가 원활하지 않은 사례도 존재함)

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

가온초등학교가 남측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능한 거리에 있음. (검색 결과, 익산시의 다른 학군 정보도 있으나 본 물건과의 직접적인 연관성은 낮음)

5.2. 편의 시설

근린생활시설이 인접해 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능할 것으로 예상됨. (검색 결과, 모현동 일대에 익산모현주간보호센터와 같은 복지시설이 있으며, 대중교통 이용이 편리한 지역으로 언급됨)

6. 잠재적 리스크

6.1. 선순위 임차인 부담

대항력 있는 선순위 임차인 오영민 씨의 보증금 270,000,000원이 인수될 가능성이 높음. 이는 감정가(245,000,000원) 및 최근 매매가(약 204,000,000원 ~ 221,000,000원)를 초과하는 금액으로, 실질적인 총 취득 비용 상승의 주요 요인임.

6.2. 건물 연식

건축년도가 2012년으로, 약 14년차 아파트로 노후화가 진행 중일 수 있음. (건물 정보에 따르면 2012년 11월 23일 사용승인)

6.3. 주변 시설

검색 결과, 모현동1가 인근(모현동 718-20번지)에 장기간 방치된 폐가가 존재하여 주거 환경에 부정적인 영향을 줄 수 있다는 보도가 있었음. 또한, 익산시 내 특정 지역에서는 비둘기로 인한 피해 사례가 보고되기도 하였으나, 본 물건지와의 직접적인 관련성은 명확하지 않음. 그 외 생활폐기물 소각시설과 같은 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 본 물건지 주변에 대한 검색 결과에서 나타나지 않았음.

7. 종합 의견

본 물건은 익산시 모현동의 편리한 교통과 교육 환경을 갖춘 아파트임. 하지만, 대항력 있는 선순위 임차인의 존재로 인해 270,000,000원의 보증금을 인수해야 하는 중대한 리스크를 안고 있음. 이로 인해 낙찰 후 총 실질 취득 비용이 매우 높아질 수 있어 신중한 접근이 요구됨.

8. 투자 포인트

- 택지개발지구 내 위치하여 장기적인 지역 발전 가능성이 있음.

- 학교(가온초등학교)가 인접해 있어 실수요자에게 매력적일 수 있음.

- 현재 경매 절차를 통해 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 있으나, 인수되는 임차 보증금을 반드시 고려해야 함.

9. 예상 입찰가

본 물건은 선순위 임차인의 보증금 270,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 상황임. 이는 감정가(245,000,000원) 및 최근 실거래가(약 204,000,000원~221,000,000원)를 상회하는 금액이므로, 총 실질 취득 비용이 매우 높아집니다.

제공된 정보에 따르면, 최근 2026년 6월 10일 20,400만원, 7월 3일 20,700만원, 7월 4일 22,100만원에 거래된 사례가 있습니다. 감정가는 245,000,000원입니다.

'인수 보증금'을 제외한 물건 자체의 가치에 대한 예상 입찰가는, 최근 시세와 감정가를 종합적으로 고려하여 보수적으로 산정할 수 있습니다. 그러나 본 물건의 경우, 인수되는 임차 보증금 270,000,000원을 고려하면, 낙찰 후 총 지출액이 상당히 높아질 가능성이 높습니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 보증금 인수 비용을 제외한 금액으로, 최근 실거래가 수준을 고려하여 220,000,000원 수준에서 검토해볼 수 있습니다.

그러나 이 경우 총 실질 취득 비용은 약 220,000,000원 + 270,000,000원 = 490,000,000원 이 됩니다. 이는 최근 시세와 비교했을 때 매우 높은 금액이므로, 해당 물건은 투자 가치가 현저히 떨어질 수 있음을 강조합니다. 철저한 권리 분석과 추가적인 시세 조사를 통해 신중하게 결정하시길 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.