나이스옥션 법원경매 군산 2025타경21029 [1] 전북특별자치도 군산시 나운동 155-1 한울아파트 105동 12층1209호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2025.07.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전북특별자치도 군산시 나운동 소재 '군산서해초등학교' 북측 인근에 소재하며, 주위는 아파트단지 및
근린생활시설, 학교 등이 소재하는 등 제반 주위환경여건은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

일련번호1) 철근콘크리트벽식구조 평슬래브지붕 15층 중 제105동 제12층 제1209호로서,
외 벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감,
내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감,
창 호 : 샷시창임.

이용상태

일련번호1) 아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생·급배수설비, 소방설비, 승강기설비, 개별난방설비 등이 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서, 기준시점일 현재 ""아파트부지"" 로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측 왕복4차선의 아스팔트 포장도로를 통하여 주 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

155-1번지: 도시지역, 제3종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2012-04-17)
(접합), 가축사육제한구역(2024-12-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시기타용
도지역지구기타(택지개발지구)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호
에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임.
- 기 타 : --

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 군산지원 2025타경21029 (1)

소재지: 전북특별자치도 군산시 나운동 155-1 한울아파트 105동 12층 1209호

용도: 아파트

감정가: 87,000,000원

토지면적: 33.51㎡ (약 10.14평)

토지지분: 33.513㎡ (약 10.14평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 59.95㎡ (약 18.14평)

건물지분: 59.95㎡ (약 18.14평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

대상물건은 전북특별자치도 군산시 나운동 소재 '군산서해초등학교' 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 등 일반적인 주거 지역의 환경을 갖추고 있습니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용 또한 보통 수준입니다.

1.2. 권리분석

경매구분은 부동산강제경매이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

본건에는 선순위 임차권이 존재합니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 변순보

* 보증금: 95,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-02-27

* 확정일자: 2023-01-05

* 대항력: 있음

해당 임차인은 대항력 있는 임차인으로, 보증금 95,000,000원을 가지고 있습니다.

집합건물 등기부 요약 상, 을구 순위번호 7번 주택임차권(변순보)은 '인수'로 기재되어 있습니다.

물건명세서에 따르면, 이 사건 배당절차에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 해당 주택임차권 등기는 말소되지 않고 매수인이 인수하게 됩니다.

등기부채권 총액은 95,000,000원입니다.

말소기준권리는 전주지방법원 군산지원의 강제경매개시결정 등기(2025타경21029)입니다.

1.3. 상권분석

대상물건이 속한 나운동 지역은 아파트 단지와 근린생활시설, 교육시설 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

주변에 학교 및 상업시설이 있어 생활 편의성은 보통 수준으로 평가됩니다.

다만, 일부 자료에 따르면 해당 지역(나운1동)은 과거 군산의 번화가였으나, 신도심 개발 등으로 인해 상권 침체 및 인구 감소 추세를 겪고 있는 것으로 나타납니다.

1.4. 생활정보

대상물건은 나운한울아파트 105동 12층 1209호로, 1996년 7월 25일 사용승인되었습니다.

아파트 건물은 철근콘크리트벽식구조이며, 최저 1층, 최고 15층 규모입니다.

기본적으로 위생, 급배수, 소방, 승강기, 개별난방 설비가 구비되어 있습니다.

아파트 단지 내에는 총 840세대가 거주하고 있으며, 주차는 총 535대가 가능합니다 (지상 15대, 지하 28대 포함, 아파트 정보 기준).

인접 도로로 북서측 왕복 4차선 아스팔트 포장도로를 통해 주 출입합니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 인수 위험:

* 임차인 변순보 씨는 95,000,000원의 보증금을 가지고 있으며 대항력이 있습니다.

* 물건명세서상 해당 임차권은 '인수'될 가능성이 높습니다.

* 현재 물건의 감정가(87,000,000원)가 임차인의 보증금(95,000,000원)보다 낮으므로, 낙찰 시 임차인의 보증금 전액 또는 일부를 매수인이 인수해야 할 위험이 매우 높습니다.

* '권리분석' 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 이는 실제 인수 금액과 상충될 수 있으므로 법률 전문가와 상의하여 인수 보증금 규모를 정확히 파악해야 합니다.

시장 가격 대비 감정가:

* 최근 매매 실거래가 정보에 따르면, 유사 면적의 아파트 거래 가격은 5,300만원에서 7,300만원 수준입니다.

* 감정가(87,000,000원)가 최근 실거래가보다 다소 높게 책정되어 있어, 시세 대비 고평가되었을 가능성이 있습니다.

지역 상권 쇠퇴:

* 일부 분석 자료에서 나운동 지역 상권의 침체 추세가 언급되고 있어, 향후 지역 가치 상승에 영향을 줄 수 있습니다.

혐오시설:

* 본건과 직접적으로 인접한 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 검색되지 않았습니다.

* 다만, 군산시 전반적으로 환경오염 유발 업체 목록이 공개되고 폐기물 관련 이슈가 보고된 바 있습니다.

* 따라서, 현장 방문 시 주변 환경에 대한 면밀한 조사를 통해 불쾌감을 유발할 수 있는 시설이나 환경오염 발생 가능성이 있는 지역은 없는지 직접 확인하시는 것이 좋습니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 임차인의 보증금이 감정가를 초과하여 매수인이 인수해야 할 보증금 부담이 현실적으로 발생할 가능성이 매우 높다는 점이 가장 큰 리스크 요인입니다.

'인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보와 달리, 실제 낙찰 후 추가적인 금전적 부담이 발생할 수 있으므로, 권리 분석 및 인수 금액에 대한 철저한 재확인이 필수적입니다.

또한, 최근 실거래가 대비 감정가가 높은 점과 지역 상권의 쇠퇴 가능성도 투자 결정 시 신중하게 고려해야 할 사항입니다.

이러한 리스크 요인에도 불구하고, 저가 매수를 통해 시세 차익을 노릴 수도 있으나, 철저한 사전 조사와 함께 법률적, 재정적 위험을 충분히 감수할 수 있는 경우에 한하여 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

(본 건의 경우, 대항력 있는 임차인 인수 등 명확한 리스크가 부각되어, 뚜렷한 투자 포인트 발굴이 어렵습니다. 만약 입찰을 고려하신다면, 이하 사항을 참고할 수 있습니다.)

* 저가 매수의 기회: 임차인 보증금 인수 리스크로 인해 경쟁이 낮을 경우, 시세보다 낮은 가격에 취득할 가능성이 있습니다. (단, 실제 인수 금액 산정 필수)

* 향후 지역 개발 가능성: 장기적인 관점에서 지역 개발 및 상권 활성화 가능성을 염두에 둘 수 있습니다. (현실적으로는 현재 불확실성이 높음)

1.8. 예상 입찰가

감정평가액: 87,000,000원

인수 보증금 (제공된 정보 기준, 실제 인수 가능성에 유의): 0원

* (참고: 임차인 변순보의 보증금은 95,000,000원이며, 배당 금액이 부족할 경우 매수인이 인수하게 될 가능성이 매우 높습니다.)

예상 입찰가: 87,000,000원

(주의사항: 상기 예상 입찰가는 제공된 '인수 보증금 합계: 0원' 정보를 기반으로 산정된 것으로, 법률적으로 임차인 보증금 95,000,000원 전액 또는 일부를 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 따라서 실제 입찰가를 산정할 때에는 인수 보증금액을 반드시 고려하여 재산정해야 하며, 이에 대한 전문가의 상담을 강력히 권장합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.