나이스옥션 법원경매 군산 2025타경463 [1] 전북특별자치도 군산시 미장동 515-1 1층102호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양 · 평가일 2025.07.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 군산시 미장동 소재 미장초등학교 북동측 인근에 위치하며,
주위환경은 근린생활시설 및 상업나지 등이 혼재하는 미성숙상가지대입니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능합니다.

건물의 구조

일련번호1-가) 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 중 제1층 제102호로서,
외벽 : 돌붙임 등 마감,
내벽 : 몰탈 등 마감,
바닥 : 몰탈위 페인팅 등 마감,
창호 : 새시창 등 마감입니다.

이용상태

일련번호1-가) ""소매점""으로서, 인접한 제103호와 벽체 구분없이 일괄 이용 중입니다.

설비내역

본건 상가건물에 위생설비 및 급ㆍ배수설비, 소화전설비, 스프링쿨러, 승강기설비 등이
있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평지이며, ""상업용건물용지""로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

북서측으로 폭 약 40m 내외의 도로, 남동측으로 폭 약 15m 내외의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역, 지구단위계획구역
(상업용지), 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역
(2024-12-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역
(미장초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 : 없습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

이용상태는 '소매점'으로서, 인접한 제103호와 벽체 구분없이 일괄 이용 중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 군산지원 2025타경463 (1)

* 소재지: 전북특별자치도 군산시 미장동 515-1 1층102호 (도로명주소: 전북특별자치도 군산시 진포로 78 (미장동))

* 용도: 근린상가 (건축물 현황상 제1종근린생활시설)

* 감정가: 910,000,000원

* 토지면적: 45.15㎡ (약 13.66평)

* 토지 지분: 45.1459㎡ (약 13.65평)

* 건물면적: 128.25㎡ (약 38.79평)

* 건물 지분: 128.25㎡ (약 38.79평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 옥OOOOOOO

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건물 중 제1층 제102호

* 주의사항: 이용상태는 '소매점'으로서, 인접한 제103호와 벽체 구분 없이 일괄 이용 중임.

* 특이사항: 공동담보 물건임.

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 전북특별자치도 군산시 미장동 소재 미장초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설 및 상업나지 등이 혼재하는 미성숙상가지대임.

* 교통상황: 본 건까지 차량 진출입이 용이하며, 북서측으로 폭 약 40m 내외의 대로, 남동측으로 폭 약 15m 내외의 중로와 접하여 교통 환경이 양호함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m~40m), 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역, 상대보호구역(미장초등학교)에 해당함.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 04월 22일자 옥구농업협동조합 근저당권.

* 인수되는 권리: 해당사항 없음. 본 건의 등기부등본 상의 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위이거나, 매각으로 인해 소멸될 예정임.

* 채권 총액: 약 726,000,000원.

* 임차인 현황:

* 임차인: 이해자 (개명 혹은 개명 전 성씨가 '이'씨일 가능성 있음)

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입일자(사업일자): 2024-09-13

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없으나, 확정일자 및 배당신고가 이루어지지 않았으므로 명도 진행 시 관련 절차에 유의할 필요가 있음.

* 인수 보증금 합계: 0원.

4. 상권분석

* 본 건은 군산시 미장동의 일반상업지역 내에 위치한 근린상가임.

* 주변이 근린생활시설과 상업용 나지가 혼재하는 지역으로, 상권이 형성 초기 단계(미성숙상가지대)에 있어 향후 발전 가능성을 가지고 있음.

* 인접한 제103호와 벽체 구분 없이 일괄하여 소매점으로 이용 중이라는 점은, 현재의 운영 방식 및 향후 분할 또는 통합 운영 시 고려해야 할 사항임.

* 미장초등학교가 인근에 위치하여 교육 관련 수요 및 관련 종사자, 학부모 등의 유동인구 발생 가능성이 있음.

5. 생활정보

* 편의시설: 미장초등학교 등 교육시설이 인접해 있으며, 상업지역 내에 위치하므로 기본적인 생활 편의시설 접근이 용이할 것으로 예상됨.

* 교통: 차량을 이용한 진출입이 편리하며, 대로 및 중로에 접해 있어 시내외 접근성이 양호함. 대중교통 이용 편의성은 현장 확인 필요.

6. 잠재적 리스크

* 상권의 미성숙 단계: 상권이 아직 완전히 활성화되지 않아 임대 수익률의 변동 가능성이 있으며, 상권 발달까지 시간이 소요될 수 있음.

* 인접 호실과의 일괄 이용: 현재 제103호와 구분 없이 사용 중이므로, 향후 명도 또는 재임대 시 구조 변경 비용이 발생하거나 임차인과의 협의 과정이 필요할 수 있음.

* 임차인 명도 변수: 임차인 이해자(이 )는 대항력이 없으나, 확정일자 및 배당신고가 없어 명도 과정에서 예상치 못한 절차적 복잡성이나 저항이 발생할 가능성을 배제할 수 없음.

* 공동담보 물건: 본 건은 공동담보로 제공되었으므로, 다른 공동담보 물건의 경매 진행 현황 및 결과가 본 건의 낙찰가에 간접적인 영향을 미칠 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 군산시 미장동의 일반상업지역 내에 위치한 근린상가로서, 입지적으로는 차량 접근성이 우수하고 대로와 중로에 접해 있어 양호한 편입니다. 현재는 인접 호실과 통합하여 소매점으로 이용 중이며, 상권은 발전 초기 단계에 있습니다. 권리 관계는 말소기준권리 이후의 권리들이 모두 말소될 예정이므로 인수하는 권리 없이 낙찰받을 수 있는 깔끔한 물건입니다. 상권의 성장 가능성을 보고 장기적인 관점에서 투자한다면 긍정적인 결과를 기대해 볼 수 있습니다. 다만, 현장 방문을 통해 건물 상태, 인접 호실과의 관계, 실질적인 이용 현황 등을 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 미성숙 상권의 초기 단계 투자: 향후 상권 발달에 따른 시세차익 및 임대 수익 증대 기대.

* 우수한 접근성 및 가시성: 대로와 중로에 접해 있어 차량 이용 및 외부 노출에 유리함.

* 권리관계 명확성: 인수 부담 없는 깨끗한 권리 상태로 안정적인 투자 가능.

* 근린상가로서의 꾸준한 수요 기대: 지역 내 소매점 등 기본적인 상업시설로서의 활용성.

9. 예상 입찰가

감정가 910,000,000원을 기준으로, 본 건의 예상 입찰가는 현재의 시장 가치, 향후 예상되는 임대 수익률, 명도에 소요될 시간 및 비용, 상권의 성장 가능성, 그리고 경쟁 입찰자들의 성향 등을 종합적으로 분석하여 신중하게 결정해야 합니다. 인수 보증금이 없는 점은 긍정적인 요소이나, 상권의 미성숙 단계와 현재의 임대 현황 등을 고려하여 과도한 경쟁을 피하고 합리적인 수준의 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다. 상세한 임장 조사와 시세 조사를 통해 구체적인 입찰 전략을 수립할 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.