나이스옥션 법원경매 군산 2025타경462 [1] 전북특별자치도 군산시 나운동 752-5 예그린아파트 2층201호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성신감정 · 평가일 2025.06.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 군산시 나운동 소재 ""군산나운초등학교"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는
아파트, 연립주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 정비된 주거지대입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 간선도로와 버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통상황은
보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 중 2층201호로서
외벽: 몰탈위 페인팅 등 마감,
내벽: 벽지 도배 등 마감,
창호: 샷시창호 입니다.

이용상태

아파트로 이용 중입니다.

설비내역

위생및 급배수설비, 소화전설비, 개별난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 장방형의 등고평탄한 토지로 아파트부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

동 남 서측으로 각각 소로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭8M-10m)(접함),소로3류(폭8m미만)(접함) 가축사육제한구역(2024-12-27)(모든축종 사육제한)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다.
기 타:--

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 군산지원 2025타경462 (1)

소재지: 전북특별자치도 군산시 나운동 752-5 예그린아파트 2층201호 (도로명 주소: 전북특별자치도 군산시 상신4길 12-3)

용도: 아파트

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 중 2층 201호

건축 승인일: 1990년 06월 07일

총 세대수: 40세대

감정가: 35,000,000원

1.2. 면적 정보

토지 면적: 30.78㎡ (약 9.31평)

건물 전용 면적: 46.05㎡ (약 13.93평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

건물 총 연면적: 2357.44㎡

1.3. 매각 정보

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 고OO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 전북특별자치도 군산시 나운동 소재 군산나운초등학교 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 아파트, 연립주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 정비된 주거지대입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 일반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

2.3. 토지 이용 현황

토지는 대체로 장방형의 등고평탄한 토지로서 아파트 부지로 이용 중입니다.

동, 남, 서측으로 각각 소로에 접하고 있어 차량 및 보행자 통행이 용이합니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로2류(폭 8M-10M) 및 소로3류(폭 8M 미만)에 접해 있습니다.

가축사육제한구역(2024-12-27)으로 지정되어 모든 축종 사육이 제한되며, 상대보호구역으로 지정되어 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 제한이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리인 을2 근저당권(고석윤, 1995-08-08, 30,000,000원)보다 선순위 권리는 없습니다.

갑1 소유권이전(박노형, 1992-07-15) 이후 을2 근저당권, 갑2 가압류(임현기, 1995-11-27, 말소), 갑3 가압류(아시아자동차공업주식회사, 1998-09-29, 9,000,000원, 말소), 갑4 임의경매(고석윤, 2025-06-25, 30,000,000원, 말소) 등이 설정되었으나, 모두 말소될 예정입니다.

등기부 채권 총액은 39,000,000원입니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원.

임대 관계: 미상.

금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건이 위치한 나운동은 아파트 단지 및 주택가가 밀집된 주거 지역으로, 소규모 근린생활시설들이 입점하여 기본적인 생활 편의를 제공하고 있습니다.

도보 거리에 편의점, 마트, 병원, 약국, 식당 등이 분포하고 있어 생활에 편리합니다.

4.2. 혐오 시설 여부

주변 지역은 전반적으로 주거 및 교육 환경에 적합한 지역으로, 지도 검색 및 토지이용계획상 특별히 혐오 시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

다만, 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 축산업 관련 시설 입지는 제한됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 교육 환경

* 대중교통: 인근에 버스정류장이 있어 시내 이동이 용이합니다.

* 도로 접근성: 차량 접근이 용이하며, 동서남측으로 소로에 접해 있습니다.

* 교육 시설: 군산나운초등학교, 군산나운중학교 등이 인근에 위치하여 자녀 교육에 유리한 환경입니다.

5.2. 주거 환경

* 건물 상태: 철근콘크리트조 건물로, 외벽은 페인팅, 내벽은 벽지, 창호는 샷시로 마감되어 있습니다.

* 주요 설비: 위생 및 급배수 설비, 소화전 설비, 개별 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 불확실성

임대 관계가 미상으로, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

보증금 및 임대차 조건이 확인되지 않았으므로, 낙찰 후 추가적인 확인 및 협상이 필요할 수 있습니다.

6.2. 토지 이용 제한

가축사육제한구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있어, 향후 재건축 또는 용도 변경 시 관련 법규 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 군산시 나운동의 정비된 주거지대에 위치한 아파트입니다.

등기부상 모든 권리가 말소될 예정이어서 권리 관계는 매우 깔끔한 편입니다.

주변에 학교와 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 양호하며, 교통 접근성도 보통 수준입니다.

가장 큰 리스크 요인은 임대 관계가 미상이라는 점입니다. 인수되는 보증금은 없으나, 명도 과정에서의 잠재적 어려움은 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 권리 낙찰: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

* 주거 선호 지역: 초등학교 등 교육 시설과 근린 상권이 인접하여 실수요자 선호도가 있을 수 있습니다.

* 저평가 가능성: 감정가가 3,500만원으로 비교적 낮게 책정되어 있어, 권리 분석 및 현장 조사를 통해 추가적인 가치 상승 가능성을 검토해볼 만합니다.

9. 예상 입찰가

현재 감정가는 35,000,000원입니다.

인수되는 보증금이 없고 권리관계가 명확하다는 점을 고려할 때, 시세 및 본건의 상태, 그리고 임차인 관련 리스크 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

예상 입찰가 범위는 감정가 수준 또는 그 이상을 고려하되, 임차인 명도 비용 및 시간을 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

보수적인 관점에서 감정가의 100%~110% 수준을 예상해볼 수 있습니다. (35,000,000원 ~ 38,500,000원)

정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 건물 상태 및 주변 시세 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.