나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경2072 [1] 부산광역시 강서구 강동동 29-81 창고시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼보감정 · 평가일 2025.07.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 강서구 강동동 소재 ""강동동행정복지센터"" 동측 인근에 위치하며 부근은 공장, 단독주택. 창고, 농경지 등으로 형성되어있으며 제반 주위환경은 보통임

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 원거리에 버스정류장이 소재하여 교통상황은 불편함.

형태 및 이용상태

본건기호1,5;인접필지와 등고 평탄하게 조성된 세장형 토지로서 농경지 상태임.
본건기호2;인접필지와 등고 평탄하게 조성된 부정형 토지로서 농경지 상태임.
본건기호3;인접필지와 등고 평탄하게 조성된 가장형 토지로서 창고부지 상태임.

인접 도로상태

본건기호1;남동측으로 노폭 약 8미터의 도로와 접함.
본건기호2;남동측으로 노폭 약 8미터, 남서측으로 노폭 약 3미터의 도로와 접함.
본건기호3;남서측으로 노폭 약 3미터의 도로와 접함.
본건기호5;지적도상 맹지 상태임.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역.개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>.토지거래계약에 관한 허가구역

제시목록 외의 물건

1)기호㉠(별첨 '지적 및 건물개황도' 참고)
2)구조, 규모 및 용도 등을 고려할때 영향 별무 할 것으로 판댠됨.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임
기 타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

경량철골구조 기타판넬지붕 단층
외 벽: 판넬 마감
바 닥: 하드너 마감
창 호: 알미늄샷시창임.

이용상태

창고시설임.

설비내역

급배수시설, 위생시설 등이 되어있음.

부합물 및 종물

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임
기 타 : 없음.

물건 비고

-일괄매각, 제시외 건물 제외.
-목록 1,2,3,5 각 농지이며, 농지취득자격증명 제출요(특별매각조건으로서 최고가매수신고 후 매각허가기일까지 제출하지 아니한 경우에는 부득이한 사유가 없는 한 매수보증금을 미반환).
-목록 1,2,5 각 파란색 철망펜스가 있어 출입이 불가하며 대부분 묵전으로 보임.
-목록 2 현황은 일부 휴경(건축물, 콘크리트 타설 등)중임, 전용허가를 얻지 않고 토지현황이 일부 변경되어 향후 원상회복명령이 발하여질 가능성이 있음.
-목록 3 현황은 대지(창고부지)임, 농업용 창고로 전용허가 있음(2025.7.18.자 강서구청 제출 사실조회 회신서 참조).
-목록 4 창고시설이며, 벽면 이용 간판에는 ㈜티앤푸드라고 되어 있음.
-목록 5 지적도상 맹지임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

3.1. 1. 사건 기본 정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경2072 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 새OOOOOOO

1.1. 2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 강서구 강동동 29-81 (건물: 부산광역시 강서구 낙동북로126번길 81-11 (강동동) - 29-348번지)

용도: 창고시설 (농수산물 보관 및 관리 관련 시설)

건축구조: 경량철골구조 기타 판넬지붕 단층

1.1. 3. 감정가 및 면적

감정가: 3,074,780,900원

토지면적: 4,278.00㎡ (약 1,294.13평)

건물면적: 148.05㎡ (약 44.78평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 119.00㎡ (주의사항에 따라 매각 시 제외될 수 있음)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 부산광역시 강서구 강동동 소재 "강동동행정복지센터" 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위 환경은 공장, 단독주택, 창고, 농경지 등이 혼재된 지역으로 전반적인 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근은 가능하나, 대중교통 이용 시 원거리에 버스 정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 다소 불편한 편입니다.

2.3. 도로 상황

* 본건 기호1: 남동측 노폭 약 8미터 도로와 접함.

* 본건 기호2: 남동측 노폭 약 8미터, 남서측 노폭 약 3미터 도로와 접함.

* 본건 기호3: 남서측 노폭 약 3미터 도로와 접함.

* 본건 기호5: 지적도상 맹지 상태로 도로 접근에 제약이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (토지 및 건물)

등기부등본상 말소기준권리인 근저당권(을12, 건물 을5) 외 다수의 근저당권이 설정되어 있으나, 본 경매 사건의 말소기준권리보다 후순위로 등기된 권리들은 모두 경매 절차에 따라 매각으로 소멸될 예정입니다. 즉, 인수해야 할 부담은 없는 것으로 분석됩니다. (총 채권액: 1,976,000,000원)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 손

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 800,000원

* 전입일자(사업자등록일): 2020-09-21

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

본 물건은 부산광역시 강서구의 외곽 지역에 위치하며, 주변이 공장, 창고, 농경지 등으로 이루어진 산업 및 농업 복합 지역입니다. 이러한 입지 특성상 물류 창고, 농산물 관련 시설 운영에 적합할 것으로 보입니다. 다만, 강서구는 신공항 건설 및 지역 개발 계획에 따라 향후 산업 및 물류 거점으로서의 잠재력을 가지고 있습니다.

5. 생활정보

본 물건은 창고시설 용도로, 주거 목적의 생활 편의시설과는 거리가 있습니다. 주변 편의시설 및 주거 환경에 대한 정보는 제한적입니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지 취득 자격 증명 필수: 물건지 중 상당 부분(목록 1, 2, 3, 5)이 농지이므로, 최고가 매수 신고 후 매각 허가 기일까지 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 매수 보증금 미반환 등의 불이익이 발생할 수 있습니다.

* 출입 불가 및 묵전 상태: 목록 1, 2, 5 토지는 파란색 철망 펜스로 출입이 불가하며, 대부분 묵전(오랫동안 경작하지 않은 농지)으로 보이므로 현황 파악 및 이용에 어려움이 예상됩니다.

* 토지 현황 변경 및 원상회복 가능성: 목록 2 토지는 건축물, 콘크리트 타설 등으로 일부 휴경 및 현황 변경이 이루어진 상태이며, 전용 허가 없이 이루어진 경우 향후 원상회복 명령이 발하여질 가능성이 있습니다.

* 맹지: 목록 5 토지는 지적도상 맹지입니다.

* 개발 제한 구역: 본 물건은 개발제한구역으로 지정되어 있어 향후 건축 및 토지 이용에 제약이 따릅니다.

* 토지거래허가구역: 토지 거래 시 허가 절차가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 강서구의 창고시설로, 현재 감정가액은 30억 7천여만원 수준입니다. 토지 및 건물에 대한 권리관계는 경매를 통해 모두 소멸될 예정으로, 인수 부담이 없는 것은 장점입니다. 그러나 다수의 농지가 포함되어 있어 농지 취득 자격 증명 발급이 필수적이며, 일부 토지의 접근 제한, 무단 형질 변경으로 인한 원상회복 가능성, 맹지, 개발제한구역 지정 등 복합적인 제약사항을 내포하고 있습니다. 제시외 건물 제외 조건도 확인해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 권리관계가 깨끗하여 낙찰 후 명도가 원활할 경우 인수 부담이 없습니다.

* 향후 부산 강서 지역 개발 계획에 따른 산업 및 물류 거점으로서의 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 현황 농지 및 창고시설로서, 적법한 절차를 통해 활용 시 안정적인 임대 수익 또는 자체 활용이 가능합니다.

* ㈜티앤푸드 간판이 있는 창고(목록 4)는 현재 운영 중인 시설로 추정됩니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 제시된 감정가를 기준으로 하되, 시장 상황, 물건의 잠재적 가치, 명도 난이도, 각종 제반 비용(취득세, 명도 비용, 농지취득자격증명 발급 비용 등) 및 권리분석 상의 리스크 요인(농지, 맹지, 개발제한구역, 원상회복 가능성 등)을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 본 물건은 낙찰 후 인수해야 할 보증금은 없으나, 농지취득자격증명 발급 및 토지 이용 제한 등의 특수성을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다. 최종 입찰가는 해당 물건의 실질적인 시장 가치와 투자자의 위험 감수 수준에 따라 결정될 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.