나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101614 [1] 부산광역시 사하구 하단동 888-9 남영아트펠리체 13층1302호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사하구 하단동 소재 '하단중학교' 남측 인근에 위치하며, 부근은 공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근 콘크리트조 철근 콘크리트지붕 14층건 내 13층 1302호 및 2층 202호로서,

외벽: 몰탈위페인팅 및 하부 치장석붙임 등,
내벽: 벽지도배 등 마감,
창호: 샷시창의 구조 입니다.

이용상태

기호 1,2 공히 주거용으로 이용 중인 것으로 탐문 조사 되었습니다.

설비내역

위생 및 급,배수설비, 소화전설비, 화재경보설비, 승강기설비, 주차타워 설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 3필일단의 가장형 토지로서, 공동주택, 오피스텔의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 6m 내외 폭의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1,2 공히 준주거지역 , 도로(접합), 비행안전구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역(2020-02-05)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다.
기 타: 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부산서부지원 2025타경101614 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 구OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 사하구 하단동 888-9 남영아트펠리체 13층1302호

용도: 오피스텔

건물 구조: 철근 콘크리트조 철근 콘크리트지붕 14층건 내 13층 1302호 및 2층 202호

이용 상태: 탐문 조사 결과 주거용으로 이용 중

1.3. 감정가 및 면적 정보

감정가: 205,000,000원

토지면적: 18.98㎡ (약 5.74평)

토지 지분: 18.97751210198883㎡ (약 5.74평)

건물면적: 76.90㎡ (약 23.26평)

건물 지분: 76.9033㎡ (약 23.26평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 건축물표제부 요약

건물명: 남영아트펠리체

주용도: 업무시설 (오피스텔)

총층수: 14층

건축구조: 철근콘크리트구조

사용승인일: 2018년 01월 18일

1.5. 건축물 전유부 요약

구분 건물: 남영아트펠리체

호수: 1302호

층수: 13층

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 부산광역시 사하구 하단동 소재 '하단중학교' 남측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택 및 근린생활시설 등이 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

해당 토지는 준주거지역으로 분류되어 있습니다. 또한, 비행안전구역<군사기지 및 군사시설 보호법> 및 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>에 해당되어 건축 및 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을1 근저당권, 접수일자 2021-07-23 (채권자: 구덕신용협동조합)

3.2. 인수되는 권리

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 없는 것으로 확인됩니다.

3.3. 등기부 요약

* 소유권이전 2번 신탁등기 말소 (2021-07-23)

* 근저당권 (구덕신용협동조합, 2021-07-23, 168,000,000원) - 말소기준권리

* 근저당권 (박점순, 2023-09-18, 100,000,000원) - 말소

* 임의경매 (구덕신용협동조합, 2025-06-23) - 말소

* 압류 (수영세무서장, 2025-08-11) - 말소

등기부채권 총액: 268,000,000원

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

임대관계: 미상.

(주의사항: 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함합니다. 본 건은 인수 보증금 합계가 0원이지만, 임대 관계가 미상인 점을 참고하시기 바랍니다.)

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본건이 위치한 하단동 일대는 주거용 오피스텔과 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 일상생활에 필요한 편의시설을 갖추고 있습니다. 인근에 하단중학교가 있어 학군 수요도 일부 있을 것으로 예상됩니다.

4.2. 오피스텔 시세 동향

부산 사하구 하단동 지역 오피스텔의 경우, 최근 몇 년간 실거래가 데이터는 표본이 적어 명확한 시세 동향 파악이 어렵습니다. 다만, 유사한 연식 및 면적대의 오피스텔 매물이 1억 7천만원대에서 2억 5천만원대까지 형성되어 있는 것으로 파악됩니다. 본 건의 감정가 2억 5백만원은 이러한 시장가 범위 내에 있어 적정 수준으로 판단됩니다. (자세한 시세 조사를 위해서는 추가적인 현장 방문 및 인근 부동산 중개업소 상담이 필요합니다.)

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

* 교육시설: 하단중학교, 부산여자고등학교, 동아대학교 승학캠퍼스 등이 인근에 위치합니다.

* 편의시설: 아트몰링 하단점, 노브랜드 부산아트몰링점 등 쇼핑 시설 및 다양한 근린생활시설이 가까이 있습니다. 하단도서관, 하단복합센터 등이 있어 문화생활 및 여가 활동을 즐기기에도 좋습니다.

* 교통: 인근 시내버스 정류장을 통해 시내버스 이용이 용이하며, 하단역(사상-하단선, 하단-녹산선 예정)과의 접근성도 양호한 편입니다.

5.2. 건물 편의시설

* 위생 및 급배수 설비

* 소화전 설비

* 화재경보 설비

* 승강기 설비

* 주차타워 설비

* 도시가스 개별난방 설비

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한

* 비행안전구역<군사기지 및 군사시설 보호법>: 건축물 높이 제한 등 군사 작전 관련 제한이 있을 수 있습니다. 상세 내용은 관할 부대와 협의가 필요합니다.

* 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>: 문화재 보존을 위한 건축 행위 허용 기준이 적용될 수 있으며, 이는 건축 및 리모델링 시 제약을 초래할 수 있습니다.

6.2. 기타

* 임대관계 미상: 비록 인수되는 보증금은 없으나, 실제 점유 관계 및 임대차 계약 내용을 정확히 파악하기 어렵습니다.

* 공사 관련 지반 침하 위험: 부산 지역에서 지반 침하 사고가 다수 보고되고 있으며, 대심도 공사 등이 원인으로 지목된 사례가 있습니다. 이는 간접적인 위험 요소로 고려될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 사하구 하단동에 위치한 오피스텔로, 하단중학교 인근에 자리하고 있어 주거 및 상업 시설 접근성이 좋습니다. 대중교통 이용이 편리하며, 주변 편의시설 및 교육 시설도 잘 갖추어져 있습니다. 등기부상 인수되는 권리가 없어 권리관계는 비교적 명확합니다. 다만, 비행안전구역 및 역사문화환경보존지역에 속해 있어 향후 건축 행위 시 제한이 따를 수 있다는 점, 그리고 임대 관계가 미상이라는 점은 유의해야 할 사항입니다. 전반적으로 입지 및 생활 편의성은 양호하나, 법적 규제 사항에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권(예정) 및 교통 접근성: 향후 지하철 노선 개통 시 교통 편의성이 더욱 증대될 수 있습니다.

* 편리한 생활 인프라: 쇼핑몰, 문화 시설, 학교 등 주변 생활 편의시설이 풍부하여 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

* 명확한 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸되어 안전한 투자가 가능합니다.

* 적정 감정가: 시장 시세 대비 경쟁력 있는 감정가로, 낙찰 후 시세차익을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 205,000,000원입니다.

인근 오피스텔의 최근 실거래가 및 시세 분석 결과, 유사 면적대의 오피스텔이 1억 7천만원대에서 2억 5천만원대까지 거래된 사례가 있습니다. 본 건의 건물 면적(약 23.26평)과 감정가(2억 5백만원)를 고려할 때, 감정가는 시장 시세 범위 내에 있어 합리적인 수준으로 판단됩니다.

예상 입찰가는 감정가 수준에서 보수적으로 접근하거나, 시장 상황에 따라 10% 내외의 상승을 고려해 볼 수 있습니다. 따라서, 예상 입찰가는 약 200,000,000원 ~ 225,000,000원 범위에서 고려해 볼 수 있습니다.

(주의: 본 예상 입찰가는 현재까지 파악된 정보와 시장 동향을 기반으로 추정한 것이며, 실제 입찰 시에는 법원 현황 조사, 현장 방문, 지역 부동산 전문가 의견 수렴 등 추가적인 정보 수집 및 분석을 통해 신중하게 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.