나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101582 [1] 부산광역시 북구 덕천동 386-1 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 형설감정 · 평가일 2025.06.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 북구 덕천동 소재 부산지하철3호선 '숙등역' 남측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하고 있으며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 인근까지 차량접근이 가능하며, 인근에 부산지하철 3호선 '숙등역' 및 시내버스정류장이 위치하여 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로, 현황 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북측으로 노폭 약 30m, 남서측으로 12m, 남측으로 6m 내외의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(2),(4) : 준주거지역, 대로2류(폭 30m~35m)(2023-01-04)(내부순환(만덕~센텀) 도시고속화도로 민간투자사업 실시계획 변경 고시)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이42m 최고높이50m)<건축법> 기호(3) : 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이42m 최고높이50m)<건축법>

제시목록 외의 물건

후첨 ‘사진용지’ 및 '건물개황도'와 같이 제시외 물건이 소재하는 바, 제시외 물건은 구조, 사용자재, 시공정도 및 부대설비 등을 종합적으로 참작하여 원가법으로 감정평가하되, 면적사정은 개략적인 실측에 의하였으며, 감가수정은 현상 및 관리상태 등을 감안하여 관찰감가법을 적용하였음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 불명 기타사항 : -

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 지상2층 지하1층건으로서, 외 벽: 벽돌붙임 및 몰탈위 페인팅 등 마감. 내 벽: 몰탈위 페인팅 및 내부인테리어 등 마감. 바 닥: 타일붙임 등 마감. 창 호: 새시창 등의 구조임.

이용상태

근린생활시설으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 전기설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 ‘사진용지’ 및 '건물개황도'와 같이 제시외 물건이 소재하는 바, 제시외 물건은 구조, 사용자재, 시공정도 및 부대설비 등을 종합적으로 참작하여 원가법으로 감정평가하되, 면적사정은 개략적인 실측에 의하였으며, 감가수정은 현상 및 관리상태 등을 감안하여 관찰감가법을 적용하였음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 불명 기타사항 : -

물건 비고

- 일괄매각(본건 토지 지상의 제시외 건물 4-1, 4-2, 4-4, 4-5는 매각에 포함, 4-3, 4-6은 매각에서 제외).
- 본건 토지 2 내지 4는 현황 상업용 건부지로 이용중이며, 일반건축물대장상 관련지번으로 등재되어 일단으로 이용되고 있고, 용도상 불가분 관계에 있어서 일단지로 평가함. 토지의 최저매각가격은 매각에서 제외되는 4-3, 4-6의 소재를 감안한 토지평가액임(감정평가서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

부산서부지원 2025타경101582 (1)

1.2. 소재지

부산광역시 북구 덕천동 386-1

1.3. 용도

근린시설

1.4. 감정가

12,315,196,000원

1.5. 토지 면적

1347. 10㎡ (약 407.44평)

1.6. 건물 면적

899. 50㎡ (약 272.10평)

1.7. 경매 구분

공유물분할을위한경매

1.8. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

1.9. 채권자

한OO

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 부산광역시 북구 덕천동 소재 부산지하철 3호선 '숙등역' 남측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하고 있어 일반적인 주거 및 상업 지역의 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 상황

본건 인근까지 차량 접근이 용이하며, 부산지하철 3호선 '숙등역'과 다수의 시내버스정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2.3. 인접 도로 상태

본건은 북측으로 노폭 약 30m, 남서측으로 12m, 남측으로 6m 내외의 도로와 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 준주거지역으로 지정되어 있으며, 대로2류(폭 30m~35m)에 접하고 있습니다. 또한, 가로구역별 최고높이 제한 지역(기준 높이 42m, 최고 높이 50m)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 토지 등기부: 2022년 12월 13일 상속으로 인한 소유권 이전(조수남 외 5명) 등기가 있으며, 2025년 06월 23일 말소기준권리인 임의경매 개시결정이 등기되었습니다.

* 건물 등기부: 2022년 12월 13일 소유권 보존(조수남 외 2명) 등기가 있으며, 2023년 06월 01일 증여로 인한 1번 한창훈 지분 전부 이전(서혜경) 등기가 있습니다. 2025년 06월 23일 말소기준권리인 임의경매 개시결정이 등기되었습니다.

3.2. 말소기준권리

2025년 06월 23일자 임의경매 개시결정 등기

3.3. 임차인 현황

* 강 : 보증금 10,000,000원, 차임 550,000원, 전입/사업일자 2022-10-21, 확정일자 2025-09-11, 배당신고일자 2025-09-15, 대항력: 있음.

* 김 : 보증금 10,000,000원, 차임 200,000원, 전입/사업일자 2013-03-20, 확정일자 2013-03-20, 대항력: 있음.

* 김 : 보증금 15,000,000원, 차임 700,000원, 전입/사업일자 2016-07-27, 확정일자 2025-09-03, 배당신고일자 2025-09-03, 대항력: 있음.

* 김 : 보증금 30,000,000원, 차임 300,000원, 전입/사업일자 2011-10-07, 대항력: 있음.

* 김 : 보증금 15,000,000원, 차임 1,000,000원, 전입/사업일자 2023-01-06, 확정일자 2025-12-01, 대항력: 있음.

* 남 : 보증금 10,000,000원, 차임 550,000원, 전입/사업일자 2003-07-11, 확정일자 2025-07-09, 배당신고일자 2025-09-01, 대항력: 있음.

* 박 : 보증금 15,000,000원, 차임 800,000원, 전입/사업일자 2021-06-07, 대항력: 있음.

* 박 : 보증금 10,000,000원, 차임 700,000원, 전입/사업일자 2001-04-22, 대항력: 있음.

* 윤 : 보증금 10,000,000원, 차임 300,000원, 전입/사업일자 2015-04-10, 대항력: 있음.

* 윤 : 보증금 10,000,000원, 차임 770,000원, 전입/사업일자 2021-08-24, 확정일자 2025-09-03, 배당신고일자 2025-09-03, 대항력: 있음.

* 이 : 보증금 2,000,000원, 차임 418,000원, 전입/사업일자 2012-07-06, 대항력: 있음.

* 임 : 보증금 15,000,000원, 차임 550,000원, 전입/사업일자 2024-04-12, 대항력: 있음.

* 조 : 보증금 10,000,000원, 차임 1,100,000원, 전입/사업일자 2002-07-22, 확정일자 2025-09-03, 배당신고일자 2025-09-03, 대항력: 있음.

* 최 : 보증금 20,000,000원, 차임 400,000원, 전입/사업일자 2007-02-09, 대항력: 있음.

* 황 : 보증금 10,000,000원, 차임 100,000원, 전입/사업일자 2003-04-21, 대항력: 있음.

3.4. 인수 보증금 합계

0원 (제공된 정보에 따르면, 매각으로 인해 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금 총액은 0원입니다. 그러나 다수의 임차인이 대항력을 보유하고 있어, 배당 결과에 따라 추가적인 인수 또는 명도 부담이 발생할 가능성이 있습니다.)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 소재한 덕천동 일대는 부산 북구의 핵심 상권 중 하나로, 부산 지하철 3호선 숙등역과 2호선 덕천역을 중심으로 발달해 있습니다. 특히 숙등역 인근은 상업 시설과 주거 시설이 밀집되어 있으며, 높은 유동인구를 자랑하는 지역입니다.

4.2. 주요 이용 현황

현재 토지는 상업용 건부지로 이용 중이며, 건물은 제2종 근린생활시설로 사용되고 있습니다. 이는 지역 내 상업 활동이 활발함을 시사합니다.

4.3. 교통 접근성

숙등역이라는 역세권 입지에 더해, 주변 상업 시설 및 대중교통망이 잘 갖춰져 있어 상권 이용객 및 지역 주민들의 접근성이 매우 우수합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

숙등역 및 덕천역 주변으로는 뉴코아아울렛, 메가박스, 덕천 지하상가 등 쇼핑 시설과 다양한 음식점, 병원, 은행 등 생활 편의시설이 풍부하게 갖추어져 있습니다. 또한, 지역 내에 다수의 도서관과 문화 체육 시설이 운영 중입니다.

5.2. 혐오시설

주변 지역에 대한 검색 결과, 본 물건지 인근에서 직접적으로 언급되는 혐오 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 부산시 전반적으로 건설폐기물 재활용 시설이나 소각장 건설 관련 지역 주민들의 반대 사례가 보고되고 있으나, 본건과의 직접적인 관련성은 없습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공유물분할을 위한 경매

본 건은 공유물분할을 위한 경매로 진행되므로, 기존 공유자들 간의 복잡한 권리 관계 및 분할 과정에서의 특이사항 발생 가능성에 유의해야 합니다.

6.2. 대항력 있는 임차인

등기부상 말소기준권리보다 선순위에 해당하는 임차인(대항력 있는 임차인)이 다수 존재합니다. 비록 '인수 보증금 합계'가 0원으로 명시되어 있으나, 배당 절차에서 전액 배당받지 못할 경우 낙찰자가 보증금 인수 또는 명도 저항에 직면할 수 있습니다. 따라서 각 임차인의 권리 관계를 면밀히 재확인하고, 명도 협상 과정에서 발생할 수 있는 추가 비용 및 시간을 고려해야 합니다.

6.3. 일괄매각 제외 건물

본건은 토지 및 건물 일괄 매각 대상이나, 토지 지상의 제시외 건물 중 일부(4-3, 4-6)는 매각에서 제외됩니다. 이는 토지 이용 시 해당 부분의 존재를 감안해야 함을 의미합니다.

6.4. 토지 평가 방식

매각에서 제외되는 토지(4-3, 4-6)의 소재를 감안하여 토지 평가액이 산정되었으므로, 감정평가서 원문을 통해 구체적인 평가 내용을 반드시 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 지하철 3호선 숙등역 초역세권에 위치하며, 상업 및 주거 시설이 혼재된 지역의 근린생활시설입니다. 우수한 입지 조건과 교통 편의성을 갖추고 있으며, 주변으로 상권이 발달하여 잠재력이 높은 지역으로 판단됩니다. 다만, 공유물분할 경매라는 특성과 다수의 대항력 있는 임차인 존재는 잠재적 리스크 요인으로, 이를 신중하게 고려한 접근이 필요합니다. 또한, 매각 제외 건물이 존재하고 토지 평가 방식이 특별히 고려된 점을 감안하여 면밀한 권리 및 물건 분석이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 숙등역 초역세권 입지: 지하철 3호선 이용이 편리하며, 대중교통 접근성이 뛰어납니다.

* 활발한 상권: 덕천동 일대는 북구의 중심 상권으로, 높은 유동인구와 상업 시설이 발달해 있습니다.

* 개발 잠재력: 숙등역 인근에서 진행 중인 재개발 사업(덕천2, 3구역 등)은 향후 지역 가치 상승의 요인이 될 수 있습니다.

* 준주거지역: 향후 용도 지역 변경이나 건축 행위에 따른 개발 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건에 대한 최종 예상 입찰가 산정은 법원 감정평가액, 현재 진행 중인 권리 분석 내용, 다수의 대항력 있는 임차인으로 인한 잠재적 인수 보증금 및 명도 비용, 그리고 향후 시장 동향 및 개발 계획 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 특히, 제시된 감정가 12,315,196,000원은 매우 높은 금액으로, 이 점을 감안하여 신중하게 접근해야 합니다. 정확한 입찰가 결정은 전문가와 상담 후, 현장 조사 및 권리 분석을 심도 있게 진행한 뒤 이루어져야 합니다.

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