나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101612 [1] 부산광역시 사하구 괴정동 697-11 사남신익아파트 2동 7층702호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

<기호1, 기호2>
본건은 부산광역시 사하구 괴정동 소재 '사남초등학교' 동측 인근에 위치하고 있는
사남신익아파트 2동 7층 702호 및 9층 906호로서, 인근 주변은 공동주택·단독주택
및 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 주택지대로서 제반 주위환경은 보통수준임.

<기호3>
본건은 부산광역시 서구 서대신동1가 소재 '국민건강보험공단 부산서부지사' 남동측
인근에 위치하고 있는 유니온캐슬2차 10층 1001호로서, 인근 주변은 공동주택·단독
주택 및 근린생활시설 드이 혼재하는 간선도로 후면 주택지대로서 제반 주위환경은
보통수준임.

교통상황

<기호1, 기호2>
본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도1호선(사하역)
이 각각 소재하고 있어 대중교통사정은 무난한 편임.

<기호3>
본건까지 차량의 접근이 가능하며, 근거리에 시내버스정류장 및 부산도시철도1호선(동대
신역)이 각각 위치하고 있어 대중교통사정은 편리한 편임.

건물의 구조

<기호1, 기호2>
철근콘크리트조 슬래브지붕 11층 건물 내 7층 702호 및 9층 906호로서,

- 외벽 : 시멘몰탈위 페인팅 마감 등
- 내벽 : 시멘몰탈위 벽지 마감 등
- 창호 : 샷시이중창 구조임.

<기호3>
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 10층 1001호로서,

- 외벽 : 시멘몰탈위 페인팅 마감 등
- 내벽 : 시멘몰탈위 벽지 마감 등
- 창호 : 샷시이중창 구조임.

이용상태

<기호1, 기호2> : 공동주택(아파트)으로 이용중임.

<기호3> : 업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

<기호1, 기호2>
급·배수설비, 위생설비, 화재탐지설비 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비 및 도시
가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

<기호3>
급·배수설비, 위생설비, 화재탐지설비 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 기계식
주차설비 및 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

<기호1, 기호2>
부정형의 토지로서 인근지세는 북하향의 경사지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.


<기호3>
가장형의 토지로서 인근지세는 대체로 등고·평탄하며, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

<기호1, 기호2>
북측으로 약 18m 내외 폭의 포장도로와 접하며, 단지내 가로망이 정비되어 있음.

<기호3>
남서측으로는 약 8m 내외, 남동측으로는 약 6m 내외 폭의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

<기호1, 기호2>
제2종일반주거지역(2024-05-22), 자연녹지지역, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한
법률>, 상대보호구역(2024-10-21)<교육환경 보호에 관한 법률>, <추가기재>2030년
부산도시관리계획(재정비)안 입안중(2024.09.25.)임.

<기호3>
일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역
(2024-06-12)((기준높이 95m, 최고높이 135m))<건축법>, 상대보호구역(2015-01-14)
<교육환경 보호에 관한 법률>, <추가기재>가축사육제한구역,가축사육제한구역임.

공부와의 차이

<기호1, 기호2> 없음.

<기호3> 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

<기호1, 기호2> 임대관계 : 미상

<기호3> 임대관계 : 미상

물건 비고

공동주택(아파트)으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 부산서부지원 2025타경101612 (1)

* 소재지: 부산광역시 사하구 괴정동 697-11 사남신익아파트 2동 7층 702호

* 용도: 아파트

* 감정가: 178,000,000원

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 중소기업은행 (기록상 추정)

* 특이사항: 유동화물건, 공동담보

1.1. 아파트 면적 정보

* 전용면적: 84.66㎡ (약 25.6평)

* 분양면적: 제공된 정보에서는 별도 확인되지 않으나, 통상 전용면적 대비 일정 비율로 산정됩니다.

1.2. 건축물 정보

* 아파트명: 사남신익아파트

* 동/호: 2동 7층 702호

* 건물구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 11층 건물 내

* 사용승인일: 1992년 3월 28일

* 총세대수: 139세대

* 주차대수: 0대 (확인 필요)

1.3. 토지 정보

* 지번: 부산광역시 사하구 괴정동 697-11

* 토지면적: 47.89㎡ (약 14.5평)

* 이용상태: 공동주택 건부지로 이용중

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 자연녹지지역, 상대보호구역. 2030년 부산도시관리계획(재정비)안 입안중.

2. 입지조건

* 2.1.주변 환경

* 본건은 부산광역시 사하구 괴정동 소재 '사남초등학교' 동측 인근에 위치.

* 주변은 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성된 주택지대로서 주위 환경은 보통 수준임.

* 2.2.교통 상황

* 본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재.

* 부산도시철도 1호선 사하역이 가까이 있어 대중교통 이용이 편리한 편임.

3. 권리분석

* 3.1.임차인 현황

* 임차인: 조명철

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 3월 5일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인은 있으나 보증금 및 차임이 없어 인수되는 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

* 3.2.등기부 요약

* 말소기준권리: 2019년 2월 28일 중소기업은행 근저당 (을12)

* 본 경매 절차를 통해 말소될 권리: 을12, 을14 (근저당), 갑5, 갑6, 갑9, 갑10, 갑11 (가압류), 갑12, 갑13 (압류), 갑5-1 (가압류변경)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 없음 (명시된 권리 없음)

* 등기부채권 총액: 5,010,470,541원

* 3.3.집합건물 등기부 요약

* 최초 소유권 이전: 1992년 6월 26일 권수근

* 이후 소유권 이전: 2002년 3월 11일 주식회사동남엘리베이터

* 본 경매는 임의경매로 진행되었으므로, 말소기준권리보다 후순위로 등기된 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

* 본 물건은 주거지역 내 아파트로, 상업 시설보다는 주거용 부동산으로서의 가치가 높음.

* 인근 근린생활시설 이용이 가능하며, 사하역 역세권으로 기본적인 생활 편의성이 확보된 지역임.

5. 생활정보

* 5.1.교육 시설

* 본건은 사남초등학교 동측 인근에 위치하며, 초등학교 교육 환경에 영향을 받는 지역임.

* 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역으로 지정되어 있음.

* 5.2.편의 시설

* 단지 인근 및 사하역 주변 상권을 통한 편의시설 이용이 가능함.

* 5.3.의료 시설

* 부산대학교병원, 구포성심병원 등 대형 병원이 차량 접근 가능한 거리에 위치함.

* 지역 내 다수의 의원 및 병원 이용이 가능함.

* 5.4.혐오시설 분석

* 본건 소재지인 부산광역시 사하구 괴정동 일대는 주거지역으로 형성되어 있으며, 주변에 혐오시설(폐기물 처리 시설, 화장장 등)이 소재한다는 정보는 확인되지 않았음.

6. 잠재적 리스크

* 6.1.유동화 물건

* 유동화 물건으로 채권 양도 등 관련 절차상 변동 가능성이 있을 수 있으나, 경매 절차가 진행 중이므로 큰 영향은 없을 것으로 판단됨.

* 6.2.공동 담보

* 본 건이 공동 담보로 묶여 있는 경우, 다른 담보물의 경매 진행 여부나 가치가 본 건의 낙찰가에 간접적인 영향을 미칠 수 있음. (추가 확인 필요)

* 6.3.재건축/재개발 가능성

* 1992년 준공된 아파트로 노후화가 진행 중이므로, 장기적으로 재건축 또는 재개발 추진 가능성을 염두에 둘 수 있음. 이는 향후 지역 가치 상승 또는 단기적인 변동성 요인이 될 수 있음.

* 6.4.도시관리계획 변경

* 2030년 부산도시관리계획 재정비안이 입안 중인 점은 해당 지역의 미래 가치에 영향을 줄 수 있으나, 현재로서는 불확실함.

7. 종합 의견

* 본 물건은 부산 사하구 괴정동에 위치한 84.66㎡ 아파트로, 사하역 역세권에 해당하며 교육 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

* 등기부상 높은 채권 총액이 존재하나, 말소기준권리보다 후순위 권리는 모두 소멸되는 일반적인 임의경매 물건으로 보입니다.

* 대항력 있는 임차인이 없어 인수되는 보증금은 0원입니다.

* 다만, 유동화 물건 및 공동 담보 물건이라는 점은 투자 시 고려해야 할 특수 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 8.1.역세권 입지

* 부산 도시철도 1호선 사하역 도보 이용이 가능한 역세권 아파트로, 출퇴근 및 교통 편의성이 우수함.

* 8.2.실거주 만족도

* 주거 밀집 지역에 위치하며, 초등학교가 인접하여 가족 단위 실거주 목적에 적합함.

* 8.3.잠재적 개발 가능성

* 노후 아파트로서 향후 정비사업(재건축/재개발) 추진 시 시세 차익을 기대할 수 있는 장기적인 투자 가치를 고려할 수 있음.

9. 예상 입찰가

* 본건의 예상 입찰가는 인수해야 할 보증금이 0원이므로, 감정가 178,000,000원을 기준으로 시장 상황, 경쟁률, 유사 물건의 실거래가 등을 종합적으로 분석하여 결정해야 합니다.

* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 현장 조사를 통한 시세 파악 및 경쟁 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.