나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경619 [1] 부산광역시 해운대구 좌동 1331 해운대상록아파트 105동 6층602호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명장감정 · 평가일 2025.07.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 부산광역시 해운대구 좌동 소재 ‘해송초등학교’ 북측 인근에 위치하는 구분
건물(아파트)인 해운대상록아파트 105동 6층 602호(통칭: 23 평형, 남동향)로서 9개동,
총120세대로 구성되어 있으며, 주변은 대규모 아파트단지 및 근린상가, 학교 등으로 형성
되어 있으며, 주위환경은 양호시 됩니다.

교통상황

본건까지 제반 차량출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 도보로 약 5분
정도 소요되나, 제반 교통사정은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 중 6층(신측/사용승인일자: 1998.07.15)으로서
외벽: 몰탈위 수성페인팅 마감,
내벽: 벽지 및 타일 마감,
창호: 샷시 및 목재이중창,
내부마감재는 이해관계인 부재로 조사하지 못하였습니다.

이용상태

아파트로 이용중입나다.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 소화전설비, 화재경보설비, 승강기설비, 열병합에 의한 지역난방
설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄하게 조성한 가장형의 토지로서 공동주택 건부지(아파트용지)로 이용중
입니다.

인접 도로상태등

남동측 및 남서측, 북측으로 광대로 및 중로에 각각 접하며, 단지내 가로망 정비되어 있습
니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역,
택지개발지구, 공동주택용지입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 이해관계인 부재 및 응답기피로 인하여 임대여부를 부득이 조사치 못하였으니
자세한 임대내역 및 내부마감재 등은 경매진행시 확인하시기 바랍니다.
2)기 타: 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경619 (1)

부산광역시 해운대구 좌동 1331 해운대상록아파트 105동 6층 602호

용도: 아파트

감정가: 324,000,000원

토지면적: 31.33㎡ (약 9.48평)

건물면적: 59.85㎡ (약 18.10평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

사용승인일: 1998년 7월 15일

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

대상 물건은 부산광역시 해운대구 좌동에 위치하며, 해송초등학교 북측 인근에 자리 잡고 있습니다. 이 아파트는 총 9개동 120세대로 구성되어 있으며, 주변은 대규모 아파트 단지와 근린상가, 학교 등으로 형성되어 있어 주거 환경이 양호한 편입니다.

* 교통상황

차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 있어 도보로 약 5분 거리에 있습니다. 전체적인 교통 사정은 보통 수준입니다.

* 인접 도로상태

물건지는 남동측, 남서측, 북측으로 광대로 및 중로와 접하고 있으며, 단지 내 도로망도 잘 정비되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2004년 3월 5일에 접수된 신한은행의 근저당권(을3)입니다.

* 인수되는 권리

매각으로 인해 모든 권리(근저당, 가압류 등)는 소멸될 예정이므로, 낙찰자가 인수해야 할 부담 있는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 전유자 (소유자 점유로 추정)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 6월 22일

* 대항력: 없음

비고: 이해관계인 부재 및 응답 기피로 인해 임대 여부 및 내부 마감재 조사가 제한적이었습니다.

* 집합건물 등기부 요약

소유권 이전은 김영철에서 이도훈으로 이루어졌습니다. 다수의 신한은행 근저당권이 설정되었으며, 이후 박나선, 신한카드, 신용보증기금, 주식회사아이엔티 등의 가압류도 있었으나 모두 말소되었습니다. 등기부 채권 총액은 495,183,183원입니다.

1.3. 상권분석

단지 내 및 인근에 근린상가가 형성되어 있으며, 대규모 아파트 단지가 밀집한 주거 중심 상권입니다. 풍부한 배후 수요를 갖추고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설

해송초등학교가 북측 인근에 위치하고 있습니다.

* 편의시설

단지 내 및 인근 근린상가를 통해 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주거환경

대규모 아파트 단지 내에 위치하여 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

* 단지 내 시설

관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 자전거 보관소 등 다양한 복리시설을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 노후화

1998년에 준공되어 건물 연식이 다소 있어, 향후 수리 및 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

* 점유 관계 불확실성

임차인 현황에서 전유자로 기재되어 있고 보증금 및 차임이 0원으로 표기되어 소유자 점유로 추정되나, 이해관계인 부재로 정확한 점유 관계 확인이 어렵습니다. 입찰 전 현장 조사를 통해 실점유자를 파악하는 것이 중요합니다.

* 혐오시설 유무

제공된 자료 및 일반적인 지도 검색으로는 주변에 혐오시설이 직접적으로 언급되거나 확인되지 않았습니다. 다만, 정확한 주거 환경 평가를 위해 현장 방문 시 주변 환경에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

부산 해운대구 좌동에 위치한 본 물건은 우수한 입지 조건과 양호한 주거 환경을 갖춘 아파트입니다. 권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없어 명확한 권리 관계를 가지고 있습니다. 건물 연식은 있으나, 관리 상태 및 향후 개발 가능성을 고려할 때 투자 가치를 판단해 볼 수 있습니다. 감정가 대비 시세 비교를 통한 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 해운대구 좌동의 안정적인 주거 지역 내 위치

* 권리 분석상 인수 부담 없는 명확한 권리 관계

* 대규모 아파트 단지의 탄탄한 배후 수요

* 장기적인 관점에서 잠재적 가치 상승 기대

1.8. 예상 입찰가

* 아파트 시세 분석

본 물건은 전용면적 59.85㎡ (약 18.10평)입니다. 최근 2026년 7월 거래 사례를 보면, 8층 물건이 31,000만원과 24,000만원에 거래되었으며, 5층 물건은 31,000만원에 거래되었습니다. 24,000만원 거래는 특이 사항이 있을 수 있으며, 31,000만원 수준이 현재 시세를 반영하는 것으로 판단됩니다.

* 감정가 대비 시세

감정가는 324,000,000원이며, 최근 최고가 시세인 31,000만원보다 소폭 높습니다.

* 인수되는 보증금

0원

* 예상 입찰가 제안

권리상 인수 부담이 없고, 아파트 입지 및 시세 등을 종합적으로 고려할 때, 최근 시세인 31,000만원을 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다. 24,000만원 거래 사례도 참고하여, 경매 시장 상황과 경쟁 물건을 감안하여 다음과 같은 입찰가 범위를 제안합니다.

예상 입찰가 범위: 290,000,000원 ~ 310,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.