나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5409 [1] 부산광역시 기장군 철마면 송정리 364-1 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 오상호 · 평가일 2025.07.01

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 기장군 철마면 송정리 소재 ""임석마을회관"" 남서측 인근에 위치하며 인근에
근린생활시설, 소규모 공장, 단독주택, 농경지 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

본건 기호(1,3): 공히 인접지대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 건부지로 이용중임.
본건 기호(6,7): 대체로 등고평탄한 장방형의 토지로서, 현황 '도로'로 이용중임.

인접 도로상태

본건 기호(1,3)은 서측으로 노폭 약 5미터의 포장도로와 접하고 있음.
본건 기호(6,7)은 본건이 공히 도로임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,3,6,7): 제1종일반주거지역 제1종지구단위계획구역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>가축사육제한구역(2015-03-04)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 환경정비구역<상수원관리규칙>, 상수원보호구역(회동 상수원보호구
역)<수도법>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기 타: 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) 일반목구조 기타지붕 1층건으로서
외벽: 벽돌쌓기 마감 등,
내벽: 벽지마감 등,
창호: 샷시 이중창 구조임.

기호(4) 일반철골구조 및 경량철골구조 기타지붕 2층건으로서
외벽: 판넬, 목재 마감 등,
내벽: 인테리어, 벽지마감 등,
창호: 샷시 창호 등 임.

기호(5) 일반철골구조 철근콘크리지붕 2층건으로서
외벽: 알루미늄 복합판넬, 판넬 마감 등,
내벽: 인테리어, 벽지마감 등,
창호: 샷시 창호 등 임.

이용상태

본건 기호(2): 1층 주택
기호(4): 1층 소매점
2층 단독주택
기호(5): 1층 창고시설, 소매점
2층 창고시설 등으로 이용중임

설비내역

기호(2,4,5) : 공히 기본적인 위생 및 급.배수 설비, 주택부분은 난방설비, 기호(2)는 태양광발전설비가 되어 있음.

부합물 및 종물

1)구조 및 규모
별첨' 지적 및 건물개황도' 기호(ㄱ~ㄷ)
2) 이용상태
기호(ㄱ,ㄷ): 창고, 기호(ㄴ): 가추
3)감정물건에 미치는 영향
기호(ㄱ~ㄷ): 구조 및 규모, 용도 등을 고려할 때 사용, 수익 및 처분 등에 미치는 영향이
미미할 것으로 사료됨.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타: 없음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(ㄱ~ㄷ) 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산동부지원 2025타경5409 (1)

* 소재지: 부산광역시 기장군 철마면 송정리 364-1

* 용도: 근린시설

* 감정가: 2,552,926,480원

* 토지면적: 1316.00㎡ (약 398.09평)

* 건물면적: 581.92㎡ (약 176.03평)

* 건물 제시외면적: 44.89㎡ (약 13.58평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 울OOOOO

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 기장군 철마면 송정리 소재 "임석마을회관" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 소규모 공장, 단독주택, 농경지 등으로 형성되어 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 대중교통 이용 등 제반 교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

* 토지 현황:

* 기호(1,3): 인접지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로 건부지로 이용 중입니다.

* 기호(6,7): 대체로 등고평탄한 장방형 토지로 현재 '도로'로 이용 중입니다.

* 인접 도로: 본건 토지(기호 1,3)는 서측으로 노폭 약 5미터의 포장도로와 접하고 있습니다. 기호(6,7)은 본건이 도로로 이용되고 있습니다.

* 토지이용계획: 본건 토지(기호 1,3,6,7)는 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역이며, 가축사육제한구역, 환경정비구역, 상수원보호구역(회동 상수원보호구역)에 해당합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 을3 (2017-07-13, 하나은행 근저당)

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 을3 (2017-07-13, 하나은행 근저당)

* 을5 (2018-02-20, 하나은행 근저당)

* 을6 (2023-07-28, 울산중앙신용협동조합 근저당)

* 갑5 (2024-11-19, 토스뱅크주식회사 가압류)

* 갑6 (2025-02-13, 금정세무서장 압류)

* 갑8 (2025-06-19, 울산중앙신용협동조합 임의경매)

* 건물 등기부의 을1, 을2, 을3, 갑3, 갑4, 갑5, 갑6 또한 말소기준권리 이후의 권리로 모두 소멸됩니다.

* 매각으로 인해 인수되는 권리:

* 을2 (2017-05-12, 사단법인담쟁이 지상권설정): 목적은 철근콘크리트조 건물(근린생활시설)의 소유 범위 토지의 일부 (남서쪽 639㎡), 존속기간은 2017년 5월 1일부터 10년입니다. 본 권리는 말소되지 않고 낙찰자가 인수해야 합니다.

* 갑2 (2017-02-28, 박보영 소유권 이전), 갑3 (2017-11-08, 최연심 소유권 이전), 갑4 (2023-07-20, 박종오 소유권 이전), 갑7 (2025-06-12, 박서현 외 2명 소유권 이전) 등 소유권 관련 변동 사항은 인수 대상이 아닙니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 박

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2024-12-05

* 대항력: 없음

* 비고:

* 임차인: 부광메디텍(주) 이

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2024-10-23

* 대항력: 없음

* 비고:

* 임차인: 사단법인 담쟁이 박

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2018-10-04

* 대항력: 없음

* 비고:

* 임차인: 신

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 정보 없음

* 대항력: 없음

* 비고:

* 임차인: 이

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2024-07-02

* 대항력: 없음

* 비고:

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

* 본 물건은 근린생활시설, 소규모 공장, 단독주택, 농경지가 혼재된 지역에 위치하고 있습니다.

* 주요 건물 용도가 주택, 소매점, 창고시설 등으로 파악되어, 해당 지역의 생활 편의 및 지역 경제 활동과 연계된 상권을 형성하고 있는 것으로 보입니다.

* 정확한 상권의 활성화 정도는 추가적인 현장 조사 및 주변 지역 분석이 필요합니다.

5. 생활정보

* 주거 환경: 주변이 단독주택 및 농경지와 혼재되어 있어 조용한 편이며, 근린생활시설이 근거리에 위치하여 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 판단됩니다.

* 편의시설: 상세한 편의시설 정보는 제공되지 않았으나, 근린생활시설이 분포하는 지역으로 기본적인 마트, 병원, 식당 등은 이용 가능할 것으로 예상됩니다.

* 교육시설: 인근에 초등학교, 중학교 등의 교육시설이 있는지 여부는 추가 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

* 선순위 지상권 인수: 본건 토지에는 2017년 5월 12일 설정된 사단법인 담쟁이 명의의 지상권(존속기간 10년)이 존재하며, 이는 말소되지 않고 낙찰자가 인수해야 합니다. 이 지상권은 토지의 일부(남서쪽 639㎡)에 설정되어 있으며, 근린생활시설 소유를 목적으로 하고 있어 향후 토지의 이용 및 처분에 중대한 제약이 될 수 있습니다. 이는 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

* 미상 임대 관계: 임차인들의 보증금, 차임, 전입일자 등 상세 정보가 일부 미상이며, 대항력이 없는 것으로 파악되었으나, 이에 대한 추가적인 사실 확인 및 명도 진행 시 발생할 수 있는 문제에 대한 대비가 필요합니다. (임대관계: 미상임)

* 제시외 건물 포함: 제시외 건물(ㄱ~ㄷ)이 일괄매각에 포함되나, 감정평가서상 그 영향은 미미할 것으로 판단되었습니다.

* 주변 시설: 현재까지 조사된 정보에 따르면, 본 물건 소재지 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 뚜렷하게 확인되지 않았습니다. 그러나 토지이용계획상 가축사육제한구역, 환경정비구역, 상수원보호구역에 속해 있어 관련 규제 사항을 추가로 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 부산광역시 기장군 철마면의 근린시설로서, 넓은 토지와 여러 동의 건물로 구성되어 있습니다.

* 가장 큰 문제는 선순위 지상권의 존재로, 이는 부동산의 가치와 활용성에 직접적인 영향을 미치는 중대한 권리입니다. 이 지상권의 존속 기간(2027년 4월 30일까지)과 그 내용에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다.

* 다른 권리들은 말소기준권리보다 후순위로 대부분 소멸될 예정이나, 임차인의 상세 현황 미확인 등은 추가적인 주의를 요합니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적 (1316.00㎡ / 약 398.09평)을 활용한 다양한 개발 가능성 (단, 지상권의 제약 고려 필요)

* 근린생활시설, 주택, 창고 등 복합 용도로 이용 중인 건물로, 지역 내에서의 활용 가치 보유

* 감정가 대비 인근 시세 비교 및 지상권 해소 시 잠재적 가치 상승 기대

9. 예상 입찰가

* 본 건은 감정가 2,552,926,480원으로 책정되었습니다.

* 그러나, 가장 큰 리스크인 선순위 지상권(2027년 4월 30일까지 존속)이 낙찰자가 인수해야 하는 조건이므로, 입찰가 산정 시 이 점을 반드시 고려해야 합니다.

* 또한, 지상권 설정 범위(토지 남서쪽 639㎡)와 해당 건물의 용도(근린생활시설 소유 목적)가 구체적으로 명시되어 있어, 해당 지상권으로 인한 실질적인 사용 제한 및 가치 하락분을 면밀히 평가해야 합니다.

* 인수 보증금이 0원이므로, 입찰가 산정 시 임차인 관련 부담은 없습니다.

* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 해당 지상권의 정확한 가치 평가와 함께 주변 시세, 건물 상태, 향후 활용 방안 등을 종합적으로 분석해야 합니다. 제시된 감정가만으로는 충분한 판단이 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.