나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22200 [1] 부산광역시 부산진구 가야동 82-6 가야센트리움 3층301호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일 · 평가일 2025.07.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 가야동 소재 '부산진우체국' 북측 인근에 위치하는
가야센트리움 3층 301호로서, 부근은 공동주택 및 단독주택, 소규모 점포 등으로
형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 도시철도2호선(동의대역)이
소재하여 전반적인 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 13층건내 3층 301호로서,
외벽 : 석재붙임 및 몰탈위 페인트 마감 등.
내벽 : 벽지 마감 등.
창호 : 샷시창구조임.

이용상태

업무시설(주거용 오피스텔)임.

설비내역

위생설비 및 승강기설비, 소화전설비, 기계식주차설비 등이 되어 있으며, 도시가스에
의한 개별난방구조임.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄하게 조성된 2필 일단의 장방형 토지로서, 공동주택 및 업무시설
부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 8미터 내외, 서측으로 노폭 약4미터 내외 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없 음.

물건 비고

- 신청채권자 주택도시보증공사는 임대차보증금반환채권을 배당에서 전액 변제 받지 못하더라도 그 잔액에 대하여 임대차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권등기(2024년9월23일
제129294호)를 말소하는 것에 동의함 [2026.05.11.자 제출한 서면 참조]

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경22200 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사)

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 부산진구 가야동 82-6, 가야센트리움 3층 301호

용도: 오피스텔

토지면적: 14.15㎡ (약 4.28평)

건물면적: 58.87㎡ (약 17.81평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가

감정가: 190,000,000원

1.4. 특이사항

HUG 인수조건 변경

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 부산광역시 부산진구 가야동에 소재하며, '부산진우체국' 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 공동주택, 단독주택, 소규모 점포 등이 혼재되어 있어 기본적인 주거 및 상업 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 도시철도 2호선 동의대역이 인접해 있어 부산 시내 주요 지역으로의 이동이 수월합니다.

2.3. 도로 상태

본건 건물은 남측으로 약 8미터, 서측으로 약 4미터 폭의 포장도로에 각각 접해 있어 차량 통행 및 접근에 문제가 없습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 경매 물건의 말소기준권리는 2024년 12월 18일자 부산진구(세무1과)의 압류 등기입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 200,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-09-05

* 확정일자: 2022-08-22

* 배당신고일자: 2024-09-23

* 대항력: 없음

* 비고: 주택임차권 등기 (2024.09.23) 되어 있으나, 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리

없습니다. (매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정이며, 등기부상 소멸되지 않는 권리 사항은 기재되어 있지 않습니다.)

3.4. 권리 분석 요약

등기부등본 상 소유권 이전, 신탁 등기 말소 기록이 확인됩니다. 주택임차권(김유미) 및 압류, 강제경매 등기가 존재하나, 모두 말소 예정인 권리입니다. 따라서 본 경매 물건은 인수되는 권리 없이 깨끗한 상태로 취득 가능합니다.

3.5. 임차인 보증금 관련

인수 보증금 합계는 0원입니다. 신청채권자인 주택도시보증공사는 임대차보증금반환채권을 배당에서 전액 변제받지 못하더라도 그 잔액에 대하여 임대차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권등기 말소에 동의하였습니다. 이는 경매 절차의 안정성을 높이는 요소로 작용합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건은 주거용 오피스텔로서, 주변에 공동주택, 단독주택, 소규모 점포 등이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다. 이는 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함을 의미합니다.

4.2. 상업 시설 및 유동인구

부산진구는 부산의 주요 상업 및 업무 지역 중 하나로, 다양한 상업 시설과 업무 시설이 밀집해 있습니다. 도시철도역 인근에 위치하여 유동인구 확보가 용이하며, 오피스텔의 임대 수요는 비교적 안정적일 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 위치: 부산진우체국 북측 인근에 위치합니다.

* 교통: 도시철도 2호선 동의대역 및 다수의 시내버스 노선을 이용할 수 있어 교통이 매우 편리합니다.

* 생활 인프라: 주변에 상점, 마트, 병원 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. (구체적인 편의시설 정보는 현장 확인 필요)

5.2. 혐오시설 유무

주변 지역에 특별한 혐오시설이나 기피 시설은 확인되지 않아 주거 환경에 부정적인 영향을 줄 만한 요소는 없어 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 변경의 영향

신청채권자인 주택도시보증공사(HUG)의 임대차보증금반환채권 관련 조건 변경은 경매 절차에 영향을 줄 수 있는 중요한 사항입니다. HUG가 채권 회수에 대한 특수한 이해관계를 가지고 있음을 시사하며, 정확한 배경과 후속 절차에 대한 확인이 필요합니다.

6.2. 감정가와 실거래가 간의 괴리

감정가는 1억 9천만원으로 책정되었으나, 제공된 JSON 정보에 따르면 2025년 6월 29일 6층 54.79㎡ 면적의 유사 물건이 1억 3천 8백만원에 거래되었습니다. 이는 본건의 감정가가 현재 시세 대비 높게 책정되었을 가능성을 시사하며, 투자 시 신중한 가치 평가가 요구됩니다.

6.3. 건물 노후도 및 관리 상태

2018년에 준공된 건물로, 최신 건물은 아니므로 향후 유지보수 및 관리 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 부산진구 가야동에 위치한 주거용 오피스텔로, 교통 및 생활 인프라가 양호한 편입니다. 권리 관계가 명확하여 인수되는 권리가 없다는 점은 큰 장점입니다. 그러나 신청채권자인 HUG의 이례적인 조건 동의 내용과 감정가 대비 낮은 최근 실거래가는 본 물건에 대한 신중한 접근을 요구합니다. 특히, 최근 실거래가와의 큰 격차는 감정가의 적정성에 의문을 제기하므로, 투자 시 보수적인 시각을 유지하는 것이 바람직합니다. HUG의 조건은 경매 절차의 안정성을 높이는 긍정적 요인으로 볼 수 있으나, 그 배경을 정확히 파악하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 입지: 부산진구 내에서도 교통 요충지에 위치하여 접근성이 우수합니다.

* 명확한 권리관계: 매각으로 모든 권리가 소멸되며, 인수되는 부담이 없습니다.

* HUG의 적극적 동의: 채권자의 권리 말소 동의로 경매 절차의 불확실성이 감소합니다.

* 시세 대비 저가 매수 가능성: 최근 실거래가를 고려할 때, 적정 낙찰가를 산정한다면 시세차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 190,000,000원

* 최근 실거래가 (2025.06.29, 6층, 54.79㎡): 138,000,000원

* 본건 면적(58.87㎡) 및 층수(3층)를 고려할 때, 최근 실거래가(138,000,000원)를 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

* 인수 보증금은 0원입니다.

* 입찰 당시의 경쟁 상황, 현장 조사를 통한 정확한 시세 파악, 임대 수요 등을 종합적으로 고려하여 140,000,000원에서 160,000,000원 사이에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다. 감정가와 실거래가 간의 큰 차이를 감안하여 무리한 경쟁은 지양하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.