나이스옥션 법원경매 부산 2025타경1527 [1] 부산광역시 동래구 안락동 1251 강변뜨란채 101동 18층1802호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정명 · 평가일 2025.07.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 안락동 소재 ""안진초등학교"" 동측에 인근에 위치하는 강변뜨란채
101동 18층 1802호로서, 부근은 아파트 단지, 중소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설
및 학교 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 동해선 ""안락역""이 소재하여
제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 지하1층 지상20층 건물 내 18층 1802호로서,
(사용승인일 : 2006년 04월 28일)
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지 및 타일 마감 등,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

공동주택(아파트)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 공동현관문설비,
도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 공동주택(아파트) 건부지로
이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 20미터, 동측으로 노폭 약 12미터, 북측으로 폭 노폭 약 10미터, 서측
으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 상대보호구역(2022-03-23)<교육환경 보호
에 관한 법률>, 절대보호구역(2022-03-23)<교육환경 보호에 관한 법률>, 철도보호지구<철도
안전법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기타사항 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 부산지방법원 2025타경1527 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 부OOO

감정가: 440,000,000원

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 동래구 안락동 1251 강변뜨란채 101동 18층 1802호

용도: 아파트

매각대상: 토지/건물 일괄매각

사용승인일: 2006년 04월 28일

1.3. 면적 정보

토지면적: 52.82㎡ (약 15.98평)

토지 지분: 52.82480000000001㎡ (약 15.98평)

건물면적: 74.65㎡ (약 22.58평)

건물 지분: 74.65㎡ (약 22.58평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 부산광역시 동래구 안락동 소재 "안진초등학교" 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 아파트 단지, 중소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 학교 등이 형성되어 있어 주거 환경이 양호한 편입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 또한, 동해선 "안락역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 입지입니다.

본건 토지는 남측으로 노폭 약 20미터, 동측으로 노폭 약 12미터, 북측으로 노폭 약 10미터, 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 및 보행자 통행에 불편함이 없습니다.

2.3. 토지이용계획

본건 토지는 제3종일반주거지역에 속해 있으며, 소로1류(폭 10m~12m)에 접합되어 있습니다. 또한, 상대보호구역 및 절대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 철도보호지구(철도안전법)로 지정되어 있어 일부 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2023년 05월 23일 접수된 부산은행의 근저당권(77,000,000원)입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않았습니다.

등기부상 소유권 관련 변동은 대한주택공사로부터 김홍석, 이창균, 이극민 외 2명(상속) 순으로 이전되었습니다.

2025년 06월 23일 접수된 부산은행의 임의경매개시결정(72,500,375원)은 말소될 예정입니다.

3.2. 채권 총액

등기부채권 총액은 77,000,000원입니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다.

임대 관계는 미상입니다.

임대차 관계는 미상으로, 실제 점유자 및 임차인 유무, 보증금 및 차임 등에 대한 현장 확인이 반드시 필요합니다. 만약 임차인이 존재할 경우, 인수되는 보증금이 없더라도 대항력 유무 등을 면밀히 검토해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 및 편의시설

본건은 주거 단지 내에 위치하며, 인근에 근린생활시설 및 학교 등이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 정보

아파트명: 강변뜨란채

주소: 부산광역시 동래구 안락동 1251

사용승인일: 2006년 04월 28일

총 동수: 9동

총 세대수: 814세대

최고층: 25층

5.2. 부대시설 및 주차

주요 복리시설로는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설 등이 있습니다.

총 주차대수는 395대 (지상 4대, 지하 20대)입니다.

관리사무소 연락처: 051-525-2460

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대차 리스크

임대 관계가 미상으로, 실제 거주 현황 및 명도 가능성에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

6.2. 법적/이용 제한 리스크

토지이용계획상 철도보호지구로 지정되어 있어, 향후 재건축이나 증축 등 개발 행위에 제한이 발생할 수 있습니다.

6.3. 기타 확인 필요 사항

특이사항, 주의사항, 특수물건정보란은 공란으로, 현장 방문 시 건물 상태, 수리 필요 여부, 누수, 하자 등 추가적인 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 동래구 안락동에 위치한 강변뜨란채 아파트로, 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 안락역 역세권이며 안진초등학교가 인접해 있어 교통 및 교육 환경이 좋습니다. 2006년에 건축되어 준신축급으로 분류될 수 있으며, 아파트 단지 규모도 적지 않아 생활 편의성이 있습니다. 권리 관계는 비교적 명확하나, 임대차 관계 미상인 점과 철도보호지구라는 점은 유의해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 안락역 역세권 프리미엄 및 교통 편의성

* 안진초등학교 인접으로 인한 교육 환경 우수

* 안정적인 아파트 단지 내 물건으로 명도 리스크 상대적으로 낮음 (임차인 미상 시 제외)

* 감정가 대비 시세 상승 여력 기대 가능 (시세 확인 필요)

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 강변뜨란채 59.69㎡(약 18평, 25평형)의 거래가는 2026년 5월~6월 기준 35,000만원에서 36,500만원 사이에 형성되어 있습니다. 이는 평당 약 1,944만원에서 2,027만원 수준입니다.

본 건의 건물 면적은 74.65㎡(약 22.58평)으로, 일반적으로 30평형대에 해당할 것으로 추정됩니다. 30평형대의 시세는 25평형대의 시세보다 높게 형성될 것입니다.

9.2. 감정가 대비 분석

본 건의 감정가는 440,000,000원입니다. 제공된 25평형 시세(3.5억~3.65억)를 고려할 때, 30평형대에 대한 감정가 4.4억원은 합리적인 수준으로 보입니다. 만약 74.65㎡가 공급면적이고 실제 전용면적이 59.69㎡와 유사하다면, 시세는 3.5억~3.65억 범위일 수 있으나, 현재 감정가는 30평형대 시세를 반영한 것으로 판단됩니다.

9.3. 제안 입찰가

안정적인 투자를 위해 감정가의 85% ~ 90% 수준으로 입찰가를 고려하는 것이 바람직합니다.

제안 입찰가 범위: 380,000,000원 ~ 400,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.