나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21555 [1] 경상남도 통영시 산양읍 추도리 233-3 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화감정 · 평가일 2025.07.09

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 통영시 산양읍 추도리(도서지방-추도) 대항마을 인근에 위치하며,
주위는 주택 및 농경지, 임야 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 다소 불편시됨.

교통상황

본건은 도서지방으로, 제반 교통상황은 다소 불편시됨.

형태 및 이용상태

본건 1),2)토지는 부정형 완경사, 묵답상태이며,
3)토지는 부정형 완경사, 도로임.

인접 도로상태

본건 1),2)토지는 북측으로 소폭의 농로와 접하며,
3)토지는 도로임.

토지이용계획 및 제한상태

1),2)토지 : 생산관리지역, 가축사육제한구역(2019-07-24)(주거밀집지역에서 200m
이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.
3)토지 : 보전관리지역, 가축사육제한구역(2019-07-24)(주거밀집지역에서 75m이내)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 임대관계는 미상임.

물건 비고

- 일괄매각.
- [목록1,2] 농지취득자격증명 필요함(미제출시 매수보증금 반환하지 않음).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경21555 (1) 사건번호의 본건은 경상남도 통영시 산양읍 추도리 233-3에 소재한 답(논)입니다.

본 토지의 면적은 4239.00㎡ (약 1282.4평)이며, 감정가는 55,062,000원입니다.

본 경매는 부동산 임의경매로, 매각 대상은 토지이며 채권자는 산양OOOOOOO입니다.

건물은 매각 대상에 포함되지 않으며, 건물 면적은 0㎡입니다.

2. 입지조건

본건은 경상남도 통영시 산양읍 추도리(도서지방-추도)의 대항마을 인근에 위치합니다.

주위 환경은 주택, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 다소 불편한 편입니다.

본건은 도서지방에 속해 있어 제반 교통 상황이 다소 불편할 수 있습니다.

토지 형태는 부정형 완경사지이며, 묵답(방치된 논) 상태입니다.

인접 도로 상태는 북측으로 소폭의 농로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2011년 5월 3일에 설정된 산양농업협동조합의 근저당(을1)입니다.

등기부 요약에 따르면, 소유권 이전 및 협의분할에 의한 상속, 매매 등 다수의 소유권 변동 이력이 확인됩니다.

을1 근저당 외 다수의 가압류(경남신용보증재단, 농업협동조합중앙회, 거제수산업협동조합, 수협은행 등) 및 압류(해양수산부)가 존재했으나, 이들은 모두 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

임차인 현황은 별도로 파악되지 않았으며, 인수 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

본 물건은 도서 지역의 농경지로, 상업 시설이나 일반적인 상권 형성과는 거리가 있습니다.

주요 산업은 어업 및 농업이며, 지역 경제는 이러한 1차 산업에 기반하고 있을 것으로 추정됩니다.

주변의 일부 주택과 혼재된 농경지 위주의 환경이므로, 상업적 가치를 논하기는 어렵습니다.

통영항에서 약 21km 떨어진 섬 지역이라는 점을 고려할 때, 접근성과 유동 인구가 제한적입니다.

5. 생활정보

본건은 경상남도 통영시 산양읍 추도리에 위치한 섬 지역입니다.

추도리는 물메기 요리로 유명하며, 계절별 활어회 등 지역 특산물을 즐길 수 있는 식당이 있는 것으로 파악됩니다.

또한, 천연기념물로 지정된 수령 300년의 후박나무가 있어 지역의 명소로 언급됩니다.

섬 자체는 산책로, 해안 절벽, 기암괴석 등 자연경관이 뛰어나 관광 및 트레킹을 즐길 수 있는 곳으로 알려져 있습니다.

다만, 섬이라는 지리적 특성상 육지에 비해 의료, 교육, 문화 등 생활 편의 시설 접근성은 다소 제한적일 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필요: 본 건은 토지이용계획상 농지에 해당하며, 매수인은 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 매수 보증금이 반환되지 않으므로, 사전에 발급 가능 여부 및 절차를 반드시 확인해야 합니다.

* 도서 지역의 접근성: 섬이라는 지리적 특성상 육지와의 이동에 제약이 있으며, 물류 및 교통비 상승의 요인이 될 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 토지는 생산관리지역, 보전관리지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역에 해당합니다. 이는 향후 토지 이용 계획 수립 시 고려해야 할 사항입니다.

* 묵답 상태 및 지형: 현재 묵답 상태이며 부정형 완경사지라는 점은 즉시 활용에 어려움이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 통영시 산양읍 추도리에 위치한 농업용 토지입니다. 아름다운 자연경관을 갖춘 섬 지역이지만, 도서 지역이라는 특성상 접근성과 생활 편의 시설이 다소 부족할 수 있습니다. 특히, 농지 취득을 위해서는 농지취득자격증명 발급이 필수적이므로, 관련 절차를 반드시 숙지해야 합니다. 현재 묵답 상태의 부정형 완경사지로, 즉각적인 개발이나 활용보다는 농업적 목적 또는 장기적인 관점에서 접근하는 것이 적합해 보입니다.

8. 투자 포인트

* 청정 자연환경: 통영시 추도리는 수려한 해안 절벽과 기암괴석, 천연 기념물 후박나무 등이 있는 아름다운 섬으로, 자연 친화적인 가치를 지니고 있습니다.

* 지역 특산물 연계 가능성: 물메기 등 지역 특산물과 연계한 6차 산업 또는 체험 관광 활성화 가능성을 탐색해 볼 수 있습니다.

* 농업용 토지 확보: 농업 경영을 목적으로 하거나, 향후 농지 이용 계획이 있는 경우 고려해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 농지취득자격증명 필요, 도서 지역의 교통 불편, 묵답 상태의 부정형 완경사지라는 점을 감안할 때, 현재 제시된 감정가 55,062,000원보다 낮은 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 수 있습니다.

투기 목적의 접근보다는 실질적인 농업 경영 또는 장기적 가치 상승을 염두에 둔 신중한 접근이 필요합니다.

리스크 요인과 지역적 특성을 종합적으로 고려하여, 감정가의 70% ~ 80% 선인 약 38,500,000원 ~ 44,000,000원 사이에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

다만, 이는 예상치이며 실제 입찰 시 시장 상황 및 경쟁자 분석을 통해 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.