나이스옥션 법원경매 통영 2025타경507 [1] 경상남도 거제시 동부면 산촌리 498 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대광감정 · 평가일 2025.07.01

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경상남도 거제시 동부면 산촌리 소재 ""산촌마을"" 남서측 인근에 위치하며 주변은 경지정리된 농경지 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

간선도로와의 거리 및 대중교통 이용상황 등을 고려했을 때 제반 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

공히, 세장형의 평지로서, 답으로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호 1: 북동측으로 포장도로와 접함.
일련번호 2: 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

1,2: 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.
2) 기타: '감정평가액의 산출근거 및 결정의견' 상 'Ⅳ. 그 밖의 사항'란 참조

물건 비고

- 일괄매각.
- 농지취득자격증명 필요함(미제출시 매수보증금 반환하지 않음).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 통영지원 2025타경507 (1)

소재지: 경상남도 거제시 동부면 산촌리 498

용도: 답 (논)

감정가: 358,354,000원

토지면적: 2,973.00㎡ (약 900.8평)

건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

매각대상: 토지매각 (토지만 매각 대상)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 새마을금고중앙회 (주 채권자)

주의사항:

* 일괄매각: 해당 사항 없음 (건물이 없으므로)

* 농지취득자격증명 필요: 미제출 시 매수보증금 반환 불가.

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

* 경상남도 거제시 동부면 산촌리 소재 "산촌마을" 남서측 인근에 위치함.

* 주변은 경지 정리된 농경지로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됨.

* 인근에 노자산 등이 있으며, 자연경관이 우수한 지역임.

교통상황:

* 간선도로와의 접근성 및 대중교통 이용 편의성을 고려할 때 교통사정은 보통 수준임.

인접 도로상태:

* 일련번호 1: 북동측으로 포장도로와 접함.

* 일련번호 2: 맹지임 (도로에 직접 접하지 않음).

토지이용계획 및 제한상태:

* 자연환경보전지역

* 수산자원보호구역

* 가축사육제한구역 (모든 축종 제한)

* 농업진흥구역

3. 권리분석

말소기준권리:

* 을13 근저당권, 접수일자 2022-03-21, 채권자 새마을금고중앙회, 권리금액 264,000,000원.

매각으로 소멸되는 권리:

* 등기사항에 기재된 소유권이전, 근저당권, 지상권설정, 가압류, 임의경매 등 모든 권리는 매각으로 소멸됨.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 해당 사항 없음.

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대관계: 미상임.

* 주의사항: 임대관계가 미상이며 보증금/차임 또한 미상이므로, 실제 점유 현황 및 권리관계를 철저히 조사해야 함.

4. 상권분석

* 본 물건은 농업용 토지로서, 주변 지역은 주로 농경지로 이루어져 있어 일반적인 상권 분석은 적용하기 어려움.

5. 생활정보

* 주변 마을과의 연계성은 보통 수준으로 판단됨.

* 편의시설, 의료시설 등 생활 기반 시설은 인근 읍면 지역으로의 이동이 필요할 것으로 예상됨.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 일반적인 정보 검색 결과, 뚜렷한 혐오시설이나 유해 시설에 대한 정보는 확인되지 않음.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필수: 농지법에 따라 농지취득자격증명을 발급받지 못할 경우, 낙찰받더라도 소유권을 취득할 수 없으며 매수보증금을 반환받지 못하는 불이익이 발생함.

* 맹지 발생: 토지 일부(일련번호 2)가 맹지이므로, 토지 이용 및 활용에 제약이 있을 수 있음.

* 토지 이용 규제: 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 농업진흥구역 등으로 지정되어 있어 건축, 개발 등 토지 이용에 상당한 제한이 따름.

7. 종합 의견

* 본 경매 물건은 경상남도 거제시 동부면의 농업진흥구역 내 위치한 답으로, 농업 목적 외의 토지 이용에는 제약이 많음.

* 반드시 농지취득자격증명을 취득해야 하며, 토지 일부가 맹지라는 점, 개발 제한 구역이라는 점을 반드시 고려해야 함.

* 등기부상 채권 총액이 감정가를 크게 상회하므로, 유찰될 가능성을 염두에 두어야 함. 권리상 하자보다는 법규적 제한 사항이 주된 고려 요소임.

8. 투자 포인트

* 농업 경영 목적: 실제 농업을 영위하고자 하는 실수요자에게는 농업진흥구역 내의 농지로 활용 가치가 있을 수 있음.

* 지역 농업 기반: 경지 정리된 농경지 주변 환경으로, 해당 지역의 농업 생태계에 기여할 수 있는 기회.

9. 예상 입찰가

* 본건은 농지법상의 취득 제한, 맹지, 각종 개발 제한 구역 지정 등으로 인해 일반적인 토지 투자와는 다른 접근이 필요함.

* 명확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 현장 방문을 통한 실질적인 이용 가능성, 지역 농업 시세, 관련 법규 검토 등이 추가적으로 요구됨.

* 낙찰가는 감정가 대비 유찰 횟수, 경쟁률, 입찰자의 농지 취득 자격 및 활용 계획 등에 따라 크게 변동될 수 있음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.