나이스옥션 법원경매 부산 2025타경2636 [1] 부산광역시 부산진구 부전동 537-9 더샵 센트럴스타 디동 6층607호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 드림 · 평가일 2025.06.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 전포동 소재 경남공업고등학교 남서측 인근에 위치한 더샵 센트럴스타 디동 6층 607호로서, 주위는 업무시설, 판매시설, 아파트, 오피스텔, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있어, 제반 주위환경 양호함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 부산도시철도 2호선(전포역), 1호선(범내골역) 및 시내버스정류장 등이 소재하여 대중교통사정 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하5층 지상48층 건내 6층 607호로서,
(사용승인일: 2011.06.17)

·외벽: 알미늄 복합판넬 마감, 석재 마감 등,
·내벽: 벽지마감 등(추정),
·창호: 시스템창호임.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 화재탐지설비, 옥내소화전, 공동현관설비, 승강기설비, 중앙난방열병합설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 장방형의 토지로서 주상용건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 동측, 북측으로 중로한면에 각각 접하며, 서측으로 소로한면에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭
20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 상대보호구역<교
육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경2636 (1)

소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 537-9, 더샵 센트럴스타 디동 6층 607호

용도: 아파트

감정가: 7억 7,600만원

토지면적: 18.83㎡ (약 5.69평)

토지지분: 18.829㎡ (약 5.69평)

건물면적: 154.28㎡ (약 46.67평)

건물지분: 154.28㎡ (약 46.67평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 대OOOOOOO

사용승인일: 2011년 06월 17일

건물구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트구조 평지붕, 지하 5층, 지상 48층 건물 내 6층 607호

1.2. 입지조건

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재, 경남공업고등학교 남서측 인근에 위치한 '더샵 센트럴스타' D동 6층 607호임. 주위는 업무시설, 판매시설, 아파트, 오피스텔, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 주거환경 및 생활 편의성이 양호함.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 부산도시철도 2호선(전포역), 1호선(범내골역) 및 다수의 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리함.

1.3. 권리분석

2. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 10월 28일 접수된 대구경북양돈축산업협동조합의 근저당권(을12, 을13)이 말소기준권리임.

* 소멸 예정 권리: 말소기준권리보다 후순위인 근저당권, 압류, 가압류 등은 경매 절차를 통해 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

* 등기부채권 총액: 840,383,534원. 채무 총액이 상당하나, 해당 채무는 경매로 인해 소멸될 예정이므로 낙찰자가 인수하지 않음.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 보고서에 '지상권'으로 명시되어 있음. 등기부 요약 상에는 지상권 등기가 확인되지 않으나, 관련 내용은 별도 확인이 필요함.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대 관계는 미상으로 확인됨.

* 주의사항: 임차인의 보증금 및 차임 등 구체적인 금액이 미상이므로, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있음. 해당 부분에 대한 면밀한 조사가 필수적임.

1.4. 상권분석

2. 상권분석

* 주변 상권: 본건이 소재한 부산진구 부전동 일대는 부산의 주요 도심 중 하나인 서면 지역에 속하며, 부산 시민들이 많이 이용하는 상업, 업무, 금융, 문화의 중심지임.

* 편의시설: 주위의 아파트, 오피스텔, 업무시설 등의 배후 수요를 바탕으로 대형마트, 병원, 금융기관, 식당, 카페 등 각종 생활 편의시설이 매우 잘 갖추어져 있어 주거 만족도가 높음.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 주변 환경 분석 결과, 본건 인근에서 현저한 혐오시설은 확인되지 않으며, 전반적으로 주거 및 상업 활동에 적합한 환경임.

1.5. 생활정보

2. 생활정보

* 아파트 단지 정보: '더샵 센트럴스타'는 총 5개동, 1360세대의 대규모 아파트 단지임.

* 건축 정보: 2011년 6월 17일 사용승인되었으며, 최고 58층, 최저 5층으로 구성되어 있음.

* 단지 내 시설: 관리사무소, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등이 마련되어 있음.

* 주차: 총 3287대의 주차 공간(지하 자동 주차 시스템 포함)을 확보하고 있어 주차 편의성이 높음. 지하에는 전기차 충전기 66대가 설치되어 있음.

* 면적:

* 전용면적: 154.28㎡ (약 46.67평)

* 분양면적: (해당 정보를 직접적으로 파악하기 어려우나, 통상 전용면적을 포함하여 계산됨. 일반적으로 154.28㎡ 전용은 약 60평대 초반의 분양면적을 가질 수 있음)

1.6. 잠재적 리스크

2. 잠재적 리스크

* 임차인 관련 불확실성: 임차인의 보증금 및 차임이 미상인 점은 명도 과정에서 예상치 못한 명도 비용 발생 또는 법적 분쟁의 소지가 될 수 있음.

* 미확인 권리 가능성: 등기부상 말소되지 않는 권리로 '지상권'이 언급되었으나, 실제 등기사항에 확인되지 않는 경우도 있으므로, 현장 조사 시 해당 부분에 대한 면밀한 확인이 필요함.

* 수리 및 유지보수: 2011년 준공으로 비교적 연식이 오래되지 않았으나, 향후 도배, 장판, 내부 설비 등에 대한 수리 및 유지보수 비용이 발생할 수 있음.

1.7. 종합 의견

2. 종합 의견

* 본 물건은 부산의 핵심 상업 및 교통 요충지인 서면 인근에 위치한 '더샵 센트럴스타' 아파트로, 우수한 입지 조건과 편리한 교통 환경을 자랑함.

* 다수의 권리가 매각으로 소멸되는 비교적 클린한 권리 분석 결과를 보이지만, 임차인의 보증금 및 차임 미상이라는 잠재적 리스크는 반드시 고려해야 함.

* 감정가 및 최근 실거래가를 종합적으로 고려할 때, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 잠재력을 지닌 물건으로 판단됨.

1.8. 투자 포인트

2. 투자 포인트

* 최고의 입지: 부산의 중심부인 서면 생활권에 속하여 직주근접성이 뛰어나며, 풍부한 상업 및 편의시설을 이용하기 편리함.

* 교통 편의성: 1, 2호선 더블 역세권에 인접하고 다양한 버스 노선을 이용할 수 있어 부산 전역으로의 이동이 용이함.

* 대단지 브랜드 아파트: '더샵 센트럴스타'는 지역 내 인지도 높은 브랜드 아파트로, 향후 시세 상승 및 안정적인 임대 수요 확보에 유리함.

* 권리관계의 명확성: 말소 예정 권리가 많아 낙찰 후 법적 문제 발생 가능성이 낮음. (단, 임차인 관련 사항은 별도 확인 필요)

1.9. 예상 입찰가

2. 예상 입찰가

* 감정가: 7억 7,600만원

* 최근 실거래가 (비슷한 면적 149.212㎡ 기준):

* 2026년 7월 3일: 7억 7,000만원 (약 1,690만원/평)

* 2026년 7월 11일: 5억 4,000만원 (약 1,197만원/평)

* 본건 전용면적: 154.28㎡ (약 46.67평)

* 분석: 제공된 최근 실거래가에서 동일 면적대임에도 불구하고 큰 시세 차이가 발생하고 있습니다. 7월 3일 거래가는 감정가와 거의 동일한 수준인 반면, 7월 11일 거래가는 약 2억 3천만원 이상 낮게 거래되었습니다. 이는 해당 호실의 층, 향, 내부 상태, 조망권 등 개별적인 요인에 따른 것으로 보입니다.

* 임차인 인수 보증금이 0원이므로, 최근 실거래가 범위를 고려하되, 물건의 실제 상태 및 시장 상황을 면밀히 분석하여 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

* 예상 입찰가 범위: 6억 5,000만원 ~ 7억 2,000만원

* 권고 입찰가: 6억 8,000만원 ~ 7억 1,000만원 (현장 방문 및 추가 정보 확인 후 최종 결정 요망)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.