나이스옥션 법원경매 진주 2025타경30928 [1] 경상남도 하동군 화개면 탑리 763-2 신화개타운 1층104호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 하동군 화개면 탑리 소재 ""화개장터"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는
근린생활시설, 주택 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 통행이 가능하며, 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층건 중 1층 104호외 20개호, 2층 201호외 10개호로
(사용승인일자:2023.10.20)
외벽 : 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 등 마감.
내벽 : 몰탈 및 몰탈위 페인팅, 일부 타일 및 인테리어 등 마감.
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

기호(1~32) : 근린생활시설임.

설비내역

승강기설비, 소방관련설비, 위생설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로 상업용건부지임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 남도교차로가 있으며 남동측 및 서측으로 왕복2차선 아스콘도로가 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 주거개발진흥지구(2022-07-21), 주거용지(2016-09-08)(주거용지(Ⅰ-4)),
지구단위계획구역(2022-07-21)(탑리지구) 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 접도구역(2021-12-21)<도로법>, 역사문화환경보존지역<문화유산의
보존 및 활용에 관한 법률>, 공장설립승인지역(2020-03-31)(수도법시행령 제14조의3 1호)
<수도법>.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 참조.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

* 사건번호: 진주지원 2025타경30928 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 중소기업은행

1.2. 물건 상세 정보

* 소재지: 경상남도 하동군 화개면 탑리 763-2, 신화개타운 1층 104호 (신주소: 경상남도 하동군 쌍계로 4)

* 용도: 근린생활시설 (제1종, 제2종 근린생활시설)

* 감정가: 272,000,000원

* 토지 면적: 36.23㎡ (약 10.96평)

* 건물 면적: 29.93㎡ (약 9.05평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주위 환경

본 물건은 경상남도 하동군 화개면 탑리에 위치하며, 유명 관광지인 "화개장터" 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 근린생활시설 및 주택 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 및 상업 지역의 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 남측에는 남도교차로가 있고 남동측 및 서측으로는 왕복 2차선 아스콘 도로가 접해 있어 전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본 토지는 계획관리지역 내에 있으며, 주거개발진흥지구, 주거용지, 지구단위계획구역(탑리지구)으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 접도구역, 역사문화환경보존지역, 공장설립승인지역(수도법 관련) 등의 각종 제한 사항이 적용되고 있어 향후 개발 및 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건과 관련하여 다수의 근저당, 가압류, 압류 내역이 등기되어 있으나, 말소기준권리(을1 근저당, 2024.02.27.)보다 후순위로 등기된 권리들은 모두 매각으로 인해 말소될 예정입니다. 총 등기부채권액은 약 120억 원에 달하나, 이는 감정평가액(2.72억 원)에 비해 매우 높은 수치입니다. 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 구체적인 내용은 확인되지 않았습니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 심관식

보증금: 20,000,000원, 차임: 1,200,000원

대항력: 없음

* 임차인: 주식회사바로쏠라

보증금: 0원, 차임: 875,000원

사업자일자: 2024-07-24

대항력: 없음

* 임차인: 현대데코빌주식회사

보증금: 2,000,000원, 차임: 0원

사업자일자: 2019-09-10

대항력: 있음

비고: 현대데코빌주식회사의 임차인은 대항력이 있으나, 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어 낙찰자가 인수하는 보증금은 없는 것으로 보입니다.

* 임차인: 홍창로

보증금: 0원, 차임: 0원

사업자일자: 2012-11-01

대항력: 있음

비고: 홍창로 임차인 또한 대항력이 있으나, 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어 낙찰자가 인수하는 보증금은 없는 것으로 보입니다.

총 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 상권 개요

본 물건은 대한민국 대표 관광 명소 중 하나인 "화개장터" 인근에 위치하여 풍부한 관광객 유입이 기대되는 상권입니다. 주변에는 다양한 근린생활시설이 입점해 있습니다.

4.2. 주변 상업 시설

화개장터 인근은 전통 시장의 특성을 살린 국밥집, 도토리묵, 재첩국집, 주막, 산나물, 녹차 등 특산품 판매점과 식당 등이 밀집해 있습니다. 또한, 조영남 갤러리 및 카페 등 문화 공간도 찾아볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

물건 소재지 인근에는 화개장터와 같은 지역 특산품 판매점 및 식당들이 자리하고 있으며, 지역 주민 및 관광객을 위한 기본적인 편의시설들이 분포되어 있습니다.

5.2. 주거 환경

주변에 주택들이 소재하여 주거 기능 또한 일부 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

총 채권액(120억 원 이상)이 감정가(2.72억 원)에 비해 현저히 높아 채권자 간의 복잡한 이해관계가 있을 수 있습니다. 다만, 모든 권리가 말소될 예정이므로 낙찰자의 직접적인 권리 인수 부담은 적을 것으로 보입니다.

6.2. 임차인 관련

대항력 있는 임차인(현대데코빌주식회사, 홍창로)이 존재하나, "인수 보증금 합계: 0원"으로 명시되어 있어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없을 것으로 판단됩니다. 그러나 임차인과의 명도 절차 진행 시 예상치 못한 분쟁 발생 가능성을 배제할 수는 없습니다.

6.3. 지역적 특이사항

본 물건은 "역사문화환경보존지역"에 속해 있어 건축 행위나 토지 이용에 있어 문화재 관련 법규의 적용을 받을 수 있습니다. 또한, "가축사육제한구역", "접도구역" 등 다수의 개발 제한 사항이 존재하므로, 향후 이용 계획 수립 시 이를 반드시 확인해야 합니다. 주변에 혐오시설에 대한 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 최신 준공(2023년 10월)된 신축 건물 내 상가로, 유명 관광지인 화개장터 인근에 위치하여 잠재적인 상권 활성화 가능성이 있는 점은 긍정적입니다. 그러나 막대한 채권 총액과 더불어 지역의 복합적인 토지 이용 계획 및 제한 사항, 그리고 대항력 있는 임차인과의 명도 문제는 신중하게 검토해야 할 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물 내 상가: 비교적 최근에 지어진 건물로 내외부 시설 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

* 관광 상권 배후: 화개장터와 같은 관광 명소 인근에 위치하여 관광객을 대상으로 하는 업종에 유리할 수 있습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물이 함께 매각되어 권리 관계가 명확해집니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 272,000,000원입니다. 인수되는 보증금이 없는 점을 고려할 때, 감정가를 기준으로 시장 상황 및 물건의 현황을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 다만, 채권 총액이 매우 높고 지역적 제한 사항이 존재하므로, 권리 분석 및 현장 조사를 통해 리스크 요인을 철저히 파악한 후 보수적인 관점에서 접근하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.